【お便り返し_25】城東エリアに新路線!?「新金線」旅客化に向けた再開発、マンション相場は?

すまいよみです。

今年もよろしくお願い致します!

早速ですが、お便りをいただきましたので、ご返答致します。

差出人: 葛飾区住み

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, すまいよみ

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今日の読売新聞で新金線旅客化事業に着手の一報が出ました。
2030年度までに一部区間の開業を目指すようで、葛飾区主体でJRも協力的なようです。
最大のネックの新宿踏切も交通信号で通過ならばOKと国交省の理解を得ているとのことで、実現可能性が一気に高まりました。
開業した場合、今後沿線の開発は進むと思われますか? マンション価格にも影響は出るでしょうか?
このほど新小岩の駅改修が決まったので、金町駅の改修がこれに合わせて決まるのも期待してます。
(原文のまま)

有楽町線延伸の事業化が大きく進んだ矢先、またもや嬉しいニュースが入ってきました!



葛飾区は、京成立石、金町、新小岩の再開発が計画されていますので、沿線の開業が決まれば、まず、起点駅の新小岩駅、金町駅周辺の再開発に拍車がかかると思います(関連記事)。江東5区、駅周辺の再開発で、2021年以降タワーマンションが建設ラッシュ!

新駅(予定地)周辺については不明ですが、駅周辺では区画が整理されますから、マンションの分譲が進むかもしれません。今までは準大手中心に分譲されてきたエリアでしたが、都心部に新築分譲の余地が少なくなってきた中で最大手の触手が伸び、マンション相場が活性化していくことも期待されます。

「新金(貨物)線が旅客化したら、沿線のマンション相場は、周辺と比較してどう動くか?」

開業の前後10年程度、つまり、2022年〜2030年開業(見通し)〜2040年前後まで、マンション相場の騰落率(上げ下げ)は、周辺エリアの各路線、駅の相場と同程度と予測します。

新線、新駅ができる理由のみで、2012年の「スカイツリータウン」開業後の押上エリア、豊洲、有明など人気の湾岸エリアのように、周辺よりも突出して上昇する可能性は低いです。

新路線、新駅といっても、幹線、主要駅から枝分かれする「支線」的な意味合いが大きいからです。

開業すれば、新駅が見込まれている「葛飾区新宿」国道6号線付近


亀戸―曳舟間の「東武亀戸線」
日暮里―見沼代親水公園間の「日暮里・舎人ライナー」

マンション相場が高騰しきった2021年、いずれの路線も、70㎡4000万円台、坪単価で200万円前後の相場観であり、「日暮里・舎人ライナー」で言えば山手線沿線、「亀戸線」で言えば曳舟、亀戸の相場には遠く及ばない状況です。

「日暮里・舎人ライナー」が2008年に開業していますので、その前後の騰落率を見ました。

「江北」・「西新井大師西」周辺における、新築時の価格です。

レーベンハイム上沼田公園 2001年築
「西新井大師西」駅徒歩8分
64.9㎡、2,900万円(坪単価147万円)

パレステージ西新井本町 2012年築
「西新井大師西」駅徒歩8分
62.62㎡、2,940万円(坪単価154万円)

パレステージ江北Ⅲ 2020年築
「江北」駅徒歩8分
63.39㎡、4,130万円(坪単価214万円)

舎人ライナー開業7年前~開業後12年まで約20年間の伸張率は+44.5%。

いずれも新築時の一例です。2008年に開通してから10年以上が経って、しっかり相場が上がってきましたが、開業以前、開業直後の相場はそれほど変わっていません。投資する側からは早く仕込みたいですが、居住用としては、開通して実際に生活利便性が向上し、耳目も集まってから人気が追いついてきます。

同エリア内の主要路線、駅ではどうでしょうか。

東武スカイツリーライン「梅島」駅で見てみました。

ダイヤパレス梅島Ⅱカーザ・ヌーヴ
2000年築
梅島駅徒歩6分
64.58㎡、3,093万円(坪単価158万円)

ライオンズオーチャードガーデン
2011年築
梅島駅徒歩5分
70.01m²、3,950万円(坪単価186万円)

アーデルグラード梅島 2019年築
梅島駅徒歩7分
67.71㎡、4,798万円(坪単価234万円)

+48.1%で、同程度の伸張率になっています。それほど変わりません。


生活、交通利便性ともに高く、近年著しく人気が上がったビッグターミナルの「北千住」。

同じく新築時の価格。

ルイシャトレ北千住 2000年築
北千住駅徒歩6分
67.71㎡、3,450万円、168万円

ナイスブライトピア北千住 2012年築
北千住駅徒歩7分
63.86㎡、3,840万円、199万円

ブランズ北千住 2020年築
北千住駅徒歩7分
68.31㎡、6,430万円、311万円

北千住は、同条件の比較で見ると、20年で約85%上げています。

「日暮里・舎人ライナー」沿線相場は、新路線が通ったおかげで、既存の生活基盤があった他路線の伸び率と同程度を維持できた、見方を変えれば、開業がなければ不便な立地なので他路線の平均より落としていたでしょう。まして、新路線、駅ができたからといって、他路線よりも突出して伸びた事もありませんでした。そもそもマンションがほとんど建たなかったかもしれませんが。

以上、「新金線」についても、同じように予測しました。

ただし、細かく見れば、金町に近い「西金町」駅、「新宿」駅、新小岩駅に近い「東新小岩」駅の相場観と、いままでバス便しかなかった「細田」駅、「奥戸」駅あたりとは、マンション事情も異なってくるとは思います(駅は予定地)。

新路線、新駅が誕生すれば、昔のような、1,000万円、2,000万円のような相場へ戻ることはなく、しっかり3,000、4,000万円の相場が形成、維持され、売買もしやすくなると思いますから、現在、住まいを購入しておけば、将来的にはプラスの要素があるのも確かでしょう。

いずれにしても、新しい鉄道の開通、新駅の誕生は、街の活性化になりますから、今から楽しみです!

さしあたり、質問への回答は以上です。引き続き、沿線のマンション情報、有楽町線延伸についても追っていきたいと思います。
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ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。
東京東5区(墨田、江東、足立、葛飾、江戸川)のマンションを日々探訪しています。
運営ブログ 「すまいよみ」東京イーストマンションブログ

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