お便り返し その226「売却時の税金が怖いです。リフォーム代は取得費になる?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:税金こわい

メッセージ本文:

いつも興味深く拝見させていただいています。
6年ほど前に中古で購入したマンションを今回売却したところ、幸いにも購入時よりも高く売れて大変喜んでいました。
しかし、来年の確定申告に備えてどのくらい税金を支払わなければいけないかをシミュレーションしてみたところ、200万円以上もの税金を支払うことになりそうでびっくりしています。

今回お尋ねしたいのは、このような税金の計算の場合、購入金額にリフォーム代金を含めることはできないのか、という点です。
私が行ったリフォームは、マンションマニアさんの男気オプションのような、きれいなものをさらにグレードアップする、というタイプのリフォームではなく、必要に迫られてのリフォームです。
と、申しますのは、この家を購入した際、どこもかしこもものすごく汚くて、おまけにクロゼットの中は黒カビで真っ黒という状態だったため、とてもそのままで住むことはできず(とはいっても、以前の住民の方はそこにご家族で住まわれていたわけですが・・・)、キッチン、トイレ、バス等の水回りだけではなく、床、壁、クロゼット、ふすま、畳等、ほぼ全面のリフォームを行い、かつ防カビのコーティングをいたしました。60平米の家ですが400万円弱かかりました。
購入時、やや安く買えたのは、汚いのでかなりのリフォームが必要、という理由もあり(仲介業者さんがおっしゃっていました)、また、今回高く売れたのは今マンション価格が高騰しているという背景もあるとはいえ、リフォームによってかなりきれいな状態が保たれていたからではないかと思っています。
もし、このリフォーム代を購入費に入れられるとしたら、税金は半分程度になる見込みです。
このような説明は税務署には通用しないものでしょうか。

これまで、たくさんのマンションの売買をされていて売却益のご経験も数多くお持ちと思われるマンションマニアさま、また、他の方からもアドバイスをいただけましたら幸いです。よろしくお願いいたします。





※お願いm(__)m※

スムログのお便りコーナーにマンションマニア指名で「●●マンションと○○マンションどちらが買いですか」というようなご質問をいただくことが多くなっております。とても嬉しいのですがそのようなご相談は有料の個別相談をご予約いただくようお願いいたします。せっかくお時間かけてお便りをいただきながら大変申し訳ないのですがスムログではそのようなご相談への回答はしておりません。ご理解お願いいたします。

マンションマニアへの物件個別の購入相談、売却相談をする際の予約フォームはこちらです


税金こわい様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

税金面に関しては税務署や税務のプロにご相談されてください。

今回の記事では経験談と一般論としてご回答いたします。

不動産の売却に関しては

・短期間所有(5年以下)での売却=約40%の税金
・長期間所有(5年超)での売却=約20%の税金

がかかってきます。

この税金は何に対してかかるかというと利益に対してです。

5000万円で購入したマンションが6000万円で売れた際の利益は1000万円であるというわけではなく「売却価格ー(取得費+譲渡費)」となります。

※建物の減価償却費に関しては無視してご説明いたします(途中でリフォームしていると分けて計算する必要があるなどやや複雑となります)

取得費に関しては購入時の仲介手数料や印紙代などの手数料、そしてご質問にありましたリフォーム代も入ります。取得費に入らない金額大きいものとしては登記費用や住宅ローン保証料、管理費や修繕積立金の一時金などです。

譲渡費に関しては取得費と同じく仲介手数料が入りますし、登記費用や住宅ローン一括返済の手数料などは入りません。

そのため今回のご質問へのご回答としては「リフォーム代も取得費になります」ということです。

ただ、リフォーム代と言ってもすべてが対象になるとも限らないでしょう。修繕費として見られる可能性だってあることでしょう。そこを含めて必ず税務署に相談されてくださいね!

私自身、築20年の中古マンションを購入した際にリフォームをしました。売却時に全額経費計上しましたが問題ありませんでした。(実際に必要な経費だったため認められて当然ですが)

また、自身が住まわれていた自宅の売却で利益が出た際にはその利益を控除できる「3000万円特別控除」という制度があります。

税務相談はまず税務署(国税庁)に問い合わせることから始めてOKです。それで話を聞き自分で申告できるならご自身の力だけで、無理そうならそこで初めてプロに頼むという流れでも良いでしょう。もちろん自分の時間と税金対策を最優先にされるなら最初からプロに任せるべきですが基本的な相談は税務署で受け付けていますよ。

いろいろとご不安多いかと思いますが自分で解決できない際にはその道のプロにお金を支払って相談して確かな情報を得るべきです。

今回のご質問はその道のプロでないマンションマニアが回答しているためあくまで一般論と経験談として受け取ってください。(今回の回答はネットでサクッと出てくるレベルの話でしかありません)

いつかまたマンションを購入、売却することがあった際にはぜひご相談ください!そちらは私の得意分野です!!

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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2 件のコメント

  • 税金こわい より:

    マンションマニアさま、
    お忙しい中、早速のお返事ありがとうございます。
    リフォーム代は全く対象にならないというものではなく、その内容や状況によっては取得費としての計上が可能な場合もある、ということを教えていただきましたので、それも踏まえて税務署や税理士さんと相談してみようと思います。
    アドバイスいただき大変助かりました。
    これからもいろいろな記事を楽しみに参考にさせていただきます。

    • 税金こわい様

      マンションマニアです!コメントもいただきありがとうございます!

      記事内容の通りおそらく取得費としてOKですが税務署にご確認ください!
      税務署ってけっこう相談にのってくれますよ。なんだか怖い存在に見えて協力的です。相談してみましょう!!

      税理士さんにお願いするのは自営業や経営者、投資家さんなどもっと税金面が細かい方がほとんどですので今回のパターンは税務署の相談でクリアできると思います。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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