お便り返し(58, 59)プレミアム住戸の売却/修繕金の値上げが早い

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こんにちは、やまちゃんです。先日、天王洲でやっているバンクシー展に行って参りました。世界に点在するバンクシー作品の精細なレプリカを作って展示しているもので、写真撮り放題でとても良かったです(一部除く)。じっくり見ても30-40分あれば見られます。もう当日券しか売ってないようですがお時間ある方はぜひ。

さて、ご相談に参ります。

差出人:ちびた

いつも楽しく拝見しております。

ブロガーの皆さんにご意見いただけると助かります。

マンションにおけるプレミアム住戸(上層階で間取りタイプが特殊、専有面積が広めで、仕様も特別なタイプ)の購入を検討していますが、プレミアム住戸の場合、のちのち売却する際に少し売りづらいのではないかと心配しております。

理由としては
・面積が広い分単純な単価が高くなり、エリア内の平均的な購入層のターゲットから外れやすい
・特別な仕様や上層階の為、坪単価がエリア平均から大きく離れやすい

等を懸念しています。

もちろん物件のエリアや、ライバル物件の在庫状況等、一元化して定義することは難しいと思いますが、一般論として売りづらさを覚悟した方が良いのでしょうか?

ご質問ありがとうございます。回答させて頂きます。

売りやすいか売りづらいかで申しますと特殊住戸は売りやすいと思います。

大きくは以下2点が大丈夫なら、リセールの際に「高値追求」をトライできる物件かと思います。

  1. 周辺エリアの物件と比べて立地が良い、または大規模など目立つ
  2. 販売の時間軸を長く取れる
 

(1)周辺エリアの物件と比べて立地が良い、または大規模など目立つ

上層階プレミアム住戸の設定があるとのことで、都心エリアの大規模タワマンだろうと勝手に想像して回答しますが、まず物件そのものがエリアで目立つランドマーク性があると有利です。

中古になった際にエリア内でブランド力があるマンションなら、同エリアで「あのマンションで条件に合う住戸が出るのを待つ」という層は一定数存在します。またランドマーク性があると広域エリアの集客も期待できます。

「間取りタイプが特殊」とのことで、ぱっと見で分かりやすいといいですね。天井が特別に高い、開口が多い・広い、ロフト付き、ビューバス、ルーフバルコニー付き、メゾネット住戸、、特徴があると刺さる人には刺さります。

同エリアで類似の既存物件があるなら、販売事例(上層階/広い間取り/同じ向き)を調べて、実際動いている坪単価を見られるとより正確に予測できますね。

一方、エリアでちょっと外れた場所になると、いくら希少な間取りであっても「間取りはいいけど、あそこはねぇ~。。」ってなりやすいです。

 

(2)販売の時間軸を長く取れること

新築販売の現場ですと、数の少ない特殊住戸の単価高は売れ行きのブレが大きくて、先に特殊住戸だけ売れちゃうこともあれば、値付けを間違えて最後まで残ってしまうこともあります。

売りたいとなった時に、今みたいに上がり続ける相場なら何とかなるだろうという安心感がある反面、ヨコヨコや下げトレンドの相場つきで高値追求するなら販売の時間軸を長くとって「刺さる人」が現れるのを待たざるを得ません。

その意味で、売れなくても焦らないメンタルが必要なのと、場合によっては次の住居の購入と切り離せる財力が必要になります(新居の購入資金に充てるために現居を先売りするパターンになると時間軸を短くせざるを得なくなり不利)。

住友さんの売り方とか見ていて、完成在庫がたくさんあろうが時間をかけてきちんと正価で売り切るのを見てると、ああいうのは営業活動としてとても正しいと思っちゃいます。あれは企業の信用があるから出来ることですが、個人は個人で銀行との付き合いを考える必要もないという意味で、時間軸を長く取って高値追求はできてしまいます。

 

以上となりますが、ちびた様のご質問の主旨として、購入時に特殊住戸を割高の単価で買ったので、売る時に同物件の同じ平米数の一般住戸より単価高で売りたいという意味で売りづらさを懸念されているという解釈をしました。

場所やランドマーク性、時間軸次第で高く売れるチャンスは十分あるのではないでしょうか。市況が悪いと、一般住戸よりは売りやすいでしょうが割高の元を取れるかどうかはブレがありそうです。

 

差出人:マメ

初めての新築マンション購入を検討しています。よろしくお願いいたします。

管理費、修繕積立金についてです。
都内、2路線駅5分、40戸台、4階建の低層マンション、共用部分は特になし、エレベーター1基 、ディスポーザー無し、内廊下

検討しているのは65平米で、
管理費、修繕積立金で31,000くらいです。
5年ごとに5,000円修繕積立金が上がります。

5年後に36,000、10年後に41,000・・・25年後に56,000 。

ずっと住むにもけっこう重いですが、
住み替えしたいとなった時、売却でネックになるのではないかと、、、

マンションマニアさんがブログで、最近、管理費が鬼高いと仰っていたブランドなのですが、、、
都内ですが、都心でもないし(アクセスは便利な立地ですが)高いなりの設備や共用部分がほぼないので、なぜこんなに!?と躊躇しています。積立金もこんなに上がっていくのか、と。

初めての購入で不安に駆られています笑
ご意見いただけると幸いです!
よろしくお願いします。

 

ご質問ありがとうございます。回答させていただきます。

物件は分かりました。修繕費の初期設定は妥当(安すぎなくて良い)と思います。所感を申しますと、あまり気にしなくて良いと思いますが、頭の片隅に転居するパターンもちらっと、でしょうか。

まずは単なる机上の計算から。

ご検討物件の管理修繕費を@470円として(厳密には管理費@318円、修繕費@153円)、現在周辺で販売されている中古マンションの管理修繕費は@300~400円/月程度。中央値@350円だとして、差分は@120円となります。

(具体的な数字が見える方が分かりやすいため中央値@350円とざっくりやりましたが、周辺中古をたくさん見るともっとばらけています)

差分@120円に65平米を掛けると管理修繕費の差分は7800円/月、これを超絶簡単に暗算してローン借り入れ額に割り戻すと、今よりも価格差が約260万円開くことと同じになります。

この差分が、更に5000円開いて12800円になったら(周辺物件が変わらなかったと仮定して)、更に166万円の価格差が開くことと同じです(合計で426万円)。

(※中古で検討している買い手が35年でローンを組める第1次取得者として、管理修繕費を含めた月々支払い額を比較する前提だとこのようになるというだけで、話半分の理解で大丈夫です。)

ただし現実的にはそんな数字遊びで考えなくとも、管理修繕費は「高すぎる」と映らなければ良いでしょう。難しい話でなくパッと見のインパクトで、

  • (当初)31000円/月
  • (5年後)36000円/月
  • (10年後)41000円/月 (← うっ、てなる)
  • (15年後)46000円/月 (← ゲッ、、てなる)
  • (20年後)51000円/月 (← オゲー!ってなる)
  • (25年後)56000円/月
人それぞれかと思いますがマメ様の「売れない心配」をされる感覚値はとても正しいと思います。小規模物件なのに5万円/月が見えてくると考えちゃいますね。

ざっとですが、この物件は入居時の修繕積立基金で約3500万円、12年間で積み立てられる修繕費が6100万円、計9600万円(戸当たり209万円)です。(実際の大規模修繕の周期はもっと長いと思いますが)

こういった話は、御大はるぶー大先生の領域でありまして私ごときの所感で恐縮ですが、1回の大規模修繕で戸当たり100万円としても修繕金の月額設定は最初から余裕あります。機械駐の設定もないですし、5年ごとに修繕費を5000円ずつ上げる必要があるのかという気もします。

管理修繕費以外の部分を気に入っておられるなら購入もよいかと思いますが、住んでみて修繕費が予定通りに上がり、周辺物件と比較して価格推移に影響が出そうなら、改めて売却検討しても良いかと思います。(駅距離も近いことですし15年~20年後の残債割れの心配は少ないかと)

 

余談ですが、管理修繕費は、毎月お財布から出ていくお金ですから痛みを感じやすいのですが、それよりも物件自体の流通価格が維持できない物件を買う方がよほどダメージがでかいです。

例えば物件価格が6000万円だとして、年1%しか減価しない立地だったら10年後は5426万円、平均で年57万円/月4.8万円減価します。これが年3%減価してしまうと10年後は4425万円、平均で年157万円/月13.1万円も減価してしまいます。

言いたいことは、好立地で価格維持が想定できる物件なら管理修繕費が多少高かろうが飲み込んでしまってOK(それに見合った管理体制なり共用施設もあるでしょう)、一方でマイナー立地で周辺物件と比較劣位にあるような物件なら、管理修繕費高による悪影響は一応頭に入れた方がいいですね。(比較劣位が広がるため)

だからと言って、入居後のリセール価値だけ追い求めて親族と疎遠になったり、子育て環境や通勤通学などを我慢しなければいけない場所に行くのは本末転倒で、身近な家族や親族の幸せを第一優先とされるのが、やっぱいいですよね。今のエリアで検討されているのも、理由がおありかと思います。

その上でリセール価格も考慮した物件選びをするなら、新築から離れて中古を見てみることも1つの選択だと思います。

 

 
注釈:
こちらの回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。記事の内容は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

ABOUTこの記事をかいた人

スムログ担当者です。その昔、某デベで新築営業した後、今のWeb業界に転身しました。妻と4人の娘(3歳双子、2歳、0歳)の6人家族+犬2匹のパパ業をやってます。

こちらのサイトでも担当者やってます!
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