住宅ローンの支払い/物件購入予算を超絶簡単に暗算する方法

こんにちは、やまちゃんです。

最近2歳になった娘がアンパンマンが大好きで、よく手に描いてとせがんで来ます。妻は素直にアンパンマンをかわいく描くのですが、私は意地悪なので、いつもキン肉マンを描いて「かわいいね♪」と言ってました。ところが最近、どうも違うっぽいことがバレてきて、描き直しを要求されます。他の良さそうなキャラを探しても見つからず、大変困り果ててます。育児って大変ですね。

 

さて、今日のお話ですが、久々にお便り返しではない、ただの小ネタです。

モデルルームを見に行って、価格表を眺めながら月々の住宅ローンの支払いをさくっと暗算できたらいいと思いませんか?(マニアックかな、、)

いくらのローンがいくらの支払いになるか?

ローン借入額に「30」を掛けて下さい。

以上!!

 

(例)6000万円のローンを組むとき
「6,000」万円 → 「30」を掛ける → 「180,000」円/月

ほら、簡単でしょ?
(単位は、「万円」→「円/月」に変わります)

 

逆もできます。月々いくら位の支払いにするなら、いくら借りられるか?
簡単のために3で割り切れる数字にした方が暗算しやすいです。

(例)月々12万円のローン払いを希望するとき
「120,000」円/月 → 「30」で割る → 「4,000」万円

ほら、簡単でしょ?
(単位は、「円/月」→「万円」に変わります)

 

って、それだけ言ってもよく分かんないと思いますのでご説明します。
  • 金利1%
  • 35年返済
  • ボーナス支払いゼロ
  • 元利均等
この条件で100万円借りる時の支払いは、2,822円になります。
「100」万円 → 「28.22」を掛ける → 「2,822」円/月

なので、数字を丸っとして「30」を掛けたら一丁上がり!です。

※厳密には、100万円で月3,000円の支払いになる金利は1.37%です。暗算のしやすさを優先すると金利設定が高くなり、ローン支払い額が高めに出ること、逆算の場合は借入額が低めに出ることをご了承ください。ローンを無理せず保守的に見るという点では良いと思います。

 


 


では、次に行きます。物件購入予算の出し方です。

いくらの年収だといくらの予算が妥当か?

年収に「7」を掛けて下さい。

以上!

 

(例)年収800万円の人
年収「800」万円 → 「7」を掛ける → 5,600万円

ほら、簡単でしょ?

 

こちらはご存知の方がほとんどだと思いますが、根拠を説明します。

年収800万円の人が、売買代金5,600万円の物件を、(銀行変動金利の実態に近いであろう)0.65%で買うとして計算してみます。

100万円 →(金利0.65%)→ 2,662円/月です。

返済率というのは、年収に対してローン返済が何%を占めるかという数字で、一般的には20%以下が推奨されており、私も同意見です。

年収800万円 →(返済率20%)→ 年間支払 160万円 → 月13.3万円 →(金利0.65%)→ 5,008万円のローン

自己資金を10%入れるとして、
5008 + 500 ≒ 約5,500万円(年収800万円に対して、約6.9倍)
※自己資金10%と言っても、本当は5008万円の11.1%(556万)とするのが正確ですが分かりやすさ優先で500万にしてます。

なので、数字を丸っとして「7」を掛けたら一丁上がり!です。

自己資金が少ないとか、ローンを長期固定にして金利が上がるような方は、資金不安解消のために6掛けして下さい。

つまり年収800万円の人だったら、4800万円が予算です。(本当はこれ位がマイルドでお勧めです)

年収1,500万超えるような高額所得者の方は、(単なる感覚値の話ですが)稼いでるのに手元にお金残んない感が増してくるので5~6掛け予算くらいが妥当じゃないかと思います。実際、年収2,000万ある方でも5掛けして1億の物件を買うかと言えば、だいぶ躊躇するんじゃないでしょうか。

 

あと年収の10倍までは予算を組める、みたいな話を聞くことありますが、もし組めたとしてもオススメしません。(実務に携わってないので本当に10倍で買おうとする方がいるかは知りません)

根拠となりそうな数字を当て込んでみますと、こういうことを言ってるんだと思います。年収によりますが銀行は返済率35%までは一応見てくれます(審査が通るかは別)。
  • 年収800万円 → 予算8,000万円 →(自己資金10%)→ ローン7,200万円 →(金利0.65%)→ 月19.1万円 → 年間支払230万円 ≒ 返済率29%
  • 年収800万円 → 予算8,000万円 → (自己資金ゼロ)→ ローン8,000万円 →(金利0.65%)→ 月21.3万円 → 年間支払271万円 ≒ 返済率32%
頭金ゼロでも、もしかしたら通るのかも知れませんが(多分落ちる)、返済率30%超えの生活ってローン負担が大きすぎて「家に住むために働く」になってキツいので、やっぱり返済率20%以下をオススメします。

 

ローン以外に管理費も修繕費も固定資産税も乗ってきますからね。

例えば、年収800万円の人(配偶者ありで手取り600万円)、管理・修繕費を40万/年、固定資産税/都市計画税を30万/年として、
  • 返済率20%(7掛け予算)→ ローン160万+管理修繕40万+固都税30万=230万円(手取り600万-230万=370万円/年 ≒ 生活費 31万円/月
  • 返済率30%(10掛け予算)→ ローン240万+管理修繕40万+固都税30万=310万円(手取り600万-310万=290万円/年 ≒ 生活費 24万円/月
ローン控除を使って、まぁ、初年39万いくらか(月あたり3万円強)戻って、次年以降も残債に応じて戻ることを考えてもですね、10掛け予算で物件を買うと、年収800万もあるのに自由になる生活費は27万/月しかないんです。水道光熱費や電話代など必須の費用もここから払いますから、生活がめっちゃ苦しくなるのが分かりますよね。

 

 

ところで、一昔前まで「予算は年収の5倍」と言ってました。
今がなぜ7倍になって増えたかと言うと、単に住宅ローンの金利が下がったからです。

例えば、2000年頃って住宅金融公庫の35年固定金利(当初10年)が確か2.8%くらいでした(11年目以降は4%)。今思えば、恐ろしく高い金利なのですが、当時は「安くなりました!今がお買い得!」なんて言ってたものです。

年収800万円 →月支払い13.3万円 →(金利2.8%)→ 3,580万円
※金利2.8%だと、100万円借りるのに3,737円/月

自己資金を10%入れているとしたら、
3,580 + 358 = 約3,930万円(年収800万円に対して、4.9倍)
なので、年収の5倍と言ってたんだと思います。昔の人は、苦労してたんですね。。

 

以上、ふと思いついた小ネタでした。

 
注釈:
本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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マンション専門ブログ「スムログ」担当者です。某デベで新築営業した後、Web業界に転身しました。
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