お便り返し その194「新築マンション、提携ローンだと新住所登記OKなのに非提携だとNGなのはなぜ?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:マンション初購入

誰に答えて欲しいですか?
全員

メッセージ本文:

記事をいつも参考にさせていただいています。
新築マンションを初めて購入しまして、来年春の受け渡しを楽しみにしているのですが、住宅ローンを非提携ローンにしようと動きはじめたら思った以上に大変でした。

質問内容としては、新築マンションの登記は売主のデベロッパーがダメだと言っていても非提携ローン利用者が新住所で登記してもいいのか?ということです。
(まだ引っ越してないんだから新住所で登記しちゃだめという、あるべき論ここでは横においておきます)

ここまでの経緯です。
①手付金の特約を結んでおきたかったので提携ローンを使うことで覚書をいれてマンションを購入
②住宅ローンについて色々調べてみると、初期費用がやすい銀行でローンを借りたくなる
③非提携の銀行に本審査を申し込んで、審査が承認される
④売主のデベの担当者に非提携ローンの本審査が承認されたことを伝える。その際に、登記の司法書士はデベ指定の人を使わないとだめといわれる。銀行からは銀行指定の司法書士を使わないとだめと言われる
⑤銀行とデベで話あってもらい、抵当権の設定のみ銀行指定の司法書士。残りの表示登記などはデベ指定の司法書士ということで折り合いました
⑥今度は登記の際の住所を新住所でするか、旧住所でするかで問題が発生しました。

ネットで調べると、引越後の役所での手続きをしなくてすむ、登録免許税の減税を受けるために新住所で登記するのが多いことがわかりました。
なので、デベの担当者に新住所で登記したいと伝えたところ、新住所で登記できるのは提携ローン利用者だけで、非提携ローン利用者は旧住所で登記してくれと言われました。

引越前に住民票を新住所に移すのは役所的にはNGですが事実上容認されていることです。デベがダメというのは企業としてのコンプライアンス的な観点から言っているだけなのでしょうか?であれば、自己責任で新住所で登記してもいいのではないかと思ってます。登記の際に私の住民票の住所が新住所であっても、他の購入者にはなんの影響もないはずですし。

1番リスクとして考えているのは、受け渡し日にデベからあなたは我々がNGといったことをしたからあなたには物件を売らない。そして非提携ローン使ったから手付金も没収されるというシナリオです。考えすぎかと思いますが手付金の金額も大きいのでどうしても考えてしまいます。

1億円近い物件なので、登記の際の登録免許税の減税が受けられるかでかなり費用が変わってきます。減額が受けれず登記費用が嵩むのであれば初期費用が安いからという理由で非提携ローンを使う理由はなくなります。

旧住所で登記しても書類を集めれば後から登録免許税の減税を受けれるようですが、いま住んでる賃貸住宅は会社名義で借りていることもあり書類を集めるのが引越直後の忙しい時期にそれは面倒なのでやりたくないです。

マンション購入経験が豊富なブロガーさんたちの経験、知恵をお貸しください。

よろしくお願いします





マンション初購入様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

司法書士の先生に聞くのが一番ではありますが私から経験談含めて簡潔にではございますがご説明いたします。

まず私自身の体験談から。

私は新住所と旧住所どちらで登記しているのか?

新築マンション=新住所

中古マンション=旧住所

です。

ここはご存じなのかと思われますが中古マンションで新住所登記というのは基本お役所へのごにょごにょと言いましょうか。積極的にアナウンスしてくれる仲介担当さんもいますし、中古マンションであろうと新住所登記している人はいるのですがまぁ一応基本は旧住所登記です。

では新築マンションだとなぜ新住所で登記できるのか?

わかりやすく言うと

提携ローンが新住所で登記するという商品だから

です。

例外はあるのかもですが提携ローンは新居に越した後に住民票を取得してもらい必要書類が届いてから登記する商品なのです。そのため新築マンションの場合「すぐに(1週間とアナウンスしているところが多いでしょうか)住民票ちょうだいね!!」とめちゃせかしてきます。それはごにょごにょのない真っ白な新住所登記だからです。

そのため非提携ローンで新住所登記を認めてしまうと売主がごにょごにょを認めることになってしまいます。じゃ~非提携ローンの銀行が登記申請後ろ倒しを認めるかと言えば絶対しないでしょう(こちらは銀行都合。非提携となれば売主との信頼関係もない)。

非提携ローンというのは中古マンションと同じくローンの実行と同時に登記申請します。ですから旧住所登記が基本となるわけです。同時実行でないと新住所の住民票を取得している間に第三者がのっとってるやないかーい!!となりかねません。新築マンションの提携ローンは売主と銀行の信頼関係もありますが、個人間売買の中古でごにょごにょなしの新住所登記なんて怖すぎますから。

めちゃ詳しく知りたいなら司法書士の先生に聞いてください。

そして、気持ちよく新住所で登記したいなら提携ローンにしましょう。それが大人の対応です。1億円のマンションを購入できるお方がこんなことで揉めるべきではありません。

言わずもがなですが旧住所登記と新住所登記、どちらが便利かと言えば新住所登記です。変更の手間も費用も少なくなります。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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2 件のコメント

  • ローン検討中 より:

    提携ローンにするのが無難ですね。いつも勉強になります!

    • ローン検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      参考になったとのことで幸いでございます。
      新築マンションに関しては提携ローンがおすすめとなります。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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