お便り返し その190「40代半ばからの住みながら投資」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。




差出人:住みながら投資したい40代

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア

メッセージ本文:

いつもブログ・動画等、大変参考にさせていただいております。

その中でもマンマニさんの住みながら投資には本当に感銘を受けており、あと20年遅く生まれていれば…と悔しく思っております笑

当方、44歳で今年初のマンション購入(契約済.入居待ち)です。
年収は1250万、預貯金は1000万で、購入物件は●●になります。
(※もしお便り返しで公開頂ける際は物件名は伏せて頂けると幸いです)

質問はズバリ、44歳からでも住みながら投資は可能か…です。
なかなか難しいかもしれませんがご検討頂けると幸いです…!

そしてこれからも応援しております!





住みながら投資したい40代様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

また、購入おめでとうございます!!(私がおすすめしていたマンションですね!!)

住宅ローンを組んでマンションを購入、住みながら実質自動的に貯金ができる「住みながら投資」は入居した後は住宅ローンを返済していくだけ(基本的には賃貸と変わらない作業)という単純作業ですからタイムイズマネーとなり、お若いほうが有利であることはたしかです。

もしも住みながら投資したい40代様が20年前に分譲マンションを購入して今回住み替えだった場合、数千万円という戻り金があったということになります。

そんな中で40代半ばで一次取得となれば遅いほうであることはたしかです。ただ、住みながら投資は十分できますよ!!

今回購入したマンションを終の棲家とするのであれば65歳定年として後20年ありますからその時点でのローン残債はご年収(世間一般からすれば高収入と言えるご年収ですよね)からすればここから先の貯金や退職金でカバーできそうですし、仮に定年後に再度終の棲家を探すのであれば売却した際の戻り金を次の住まいの資金として活用できるでしょう。

購入した部屋が6000万円だとすると20年後の住宅ローン残債は約2700万円(金利による)です。

20年後の物件価値が

・6000万円=3300万円戻る

・5000万円=2300万円戻る

・4000万円=1300万円戻る

・3000万円=300万円戻る

※仲介手数料等除く

となります。

いくらで売れるかで大きく変わるため物件と市況次第というところではありますが売れる金額次第ではけっこうな戻り金となります。

今から20年前に入居が開始された当時の新築マンションを今売却するとどうなるか。

これも物件次第ではあるのですがちょうど私がマンションを好きになり始めた頃に家の近くで販売されていたマナーズフォート(クリックすると物件概要に飛びます)で見てみましょう。

当時の坪単価が約185万円、現在は坪単価約195万円で動いています。70㎡をフルローンで購入された方が今売却すると2000万円ほど手元に戻ってくることになります。これでも十分すごいですよね。ただ、同時期に同じような価格で販売されていた新築マンションでも評価が高まっている街だとより戻り金が大きくなります。

20年前に東武練馬と同じくらいの相場だけども今となっては街の進化で大きく評価されることとなった豊洲がわかりやすいでしょうか。

グランアルト豊洲(クリックすると物件概要に飛びます)、当時の坪単価が約185万円、現在は坪単価約285万円で動いています。この場合には今売却すると4000万円ほど手元に戻ってくることになります。

同時期に供給された同価格帯の2つのマンション、今となっては坪単価100万円ほどの差が付いています。これが街の進化による不動産の値上がりというものです。いつかの売却時に手戻り金を多くしたいならこれから伸びる街をおすすめしている理由がこちらです。

ただ、正直20年前の豊洲は今とは違う姿で便利だったとは言えないかな~と。東武練馬は当時の時点で成熟していましたから20年前にどちらにも地縁ない方に東武練馬と豊洲どっちにする?と問えば東武練馬と答える人が多かったかもしれません。今でこそ豊洲は人気ですけども。

そのため値上がりばかりを意識して「価格抑えめなのに将来伸びる街のマンション」を買うと住んですぐがそこまで便利でないという問題もあります。

※上記2件ですが住宅ローンを借り換えていればもっと多く戻ります。当時は金利が高かったです。

住みながら投資したい40代様が購入された街は「今でも便利だけどさらに伸びる街」ですから市況次第ではありますがいつかの売却時に戻るお金はけして小さいものではないと思います。

住みながら投資は住んでいる間に資産性やらなんやら気にせずに楽しい生活を送っているだけで勝手に貯金されていくという日本で一番リスクが少ないのにリターンも大きい(賃貸と比べて)投資方法だと私は考えます。(購入時点で割高の物件を除く)

引き続きよろしくお願いいたします!!

ご相談お待ちしております!!


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