ちょっと得するマンション選び第11回(階による歪み②)

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「モモレジのちょっと得するマンション選び」第11回です。

前回に引続き「階による歪み」について言及していきます。

モモレジのちょっと得するマンション選び第10回「階による歪み①」

前回は同一プランが複数フロアに渡り用意されていることが多いタワマンにおいて「階差が与える影響」がいかに大きいかを中心に述べましたが、今回は、「フロアプランが切り替わる前後の単価設定」に着目します。

IMG_8080[2] ※画像と記事の内容には関係がありません。画像がないと寂しいので掲載しております。

先日、豊洲に行ったときの一枚。
珍しいダブルレインボーが撮れました!

二重の虹はスピリチュアルにおいては幸運の前兆と言われており、「卒業」と「祝福」という意味があるのだとか。
ちなみに右は豊洲シエルタワー、左は豊洲センタービルです。

さて、まず「フロアプランの切り替え」ってなんぞや?
という方もいると思うのでそこから解説しますが、タワマンなどの階建のある物件の場合は、低層階・中層階・高層階ごとに異なるフロアプランを設けるのが普通です。

階によってフロアプランを変えない(つまりは間取りも変えない)ことによってコストを削減できる面も少なからずあるのでセコさあふれるスミフさんの物件などにおいては上から下までほとんど同じフロアプランが採用されることもあるにはあるのですが、専有面積に幅がありバリエーション豊富な住戸プランを提案するという意味でも大概のタワマンにおいては10階~15階ごとに異なるフロアプランが採用されていることが少なくないというわけです。

それで早速本題ですが、その「切り替え」の前後で以下のような価格設定となっていることが少なくないのはご存じでしょうか。

22階Hタイプ73平米5,228万円
21階Hタイプ73平米5,218万円
20階Cタイプ72平米5,208万円
19階Cタイプ72平米5,198万円
18階Cタイプ72平米5,188万円

一見あまり違和感はないでしょうか。階差はいずれも10万円です。
20階21階でフロアプランが異なっており、CタイプとHタイプはほぼ同じ位置にあり間取りもほぼ同じであるものの、専有面積が少し異なるものとなっているケースになります。

価格を坪単価で見るクセのある方はとっくにお分かりでしょうが、坪単価を計算すると20階Cタイプは239万円なのに、21階Hタイプは236万円で単価の逆転現象が起きてしまっているんですね・・・。
坪単価3万円とは言え、価格に占める割合は1%以上ですし、小さいように見えて凄く大きな差なのは言うまでもありません。

また、「本当にこんなことあるの???」って思う方もいらっしゃるかもしれませんので、そういう方のためにマンション名こそ挙げませんが、あるタワマンの価格表で実際にフロア切り替え上下階の単価差を比べてみました。

低層階と中層階の切り替えで低層階プランの方が中層階プランよりも単価が上回ったケースは11組中6組、中層階と高層階の切り替えで中層階プランの方が高層階プランよりも単価が上回ったケースは12組中5組つまり、本来あるべき単価設定とは逆になるケースが約半数にものぼっていたのです。

階差が小さい場合は特に同じプラン(このケースで言えばHタイプ)であれば少しでも「上の階が欲しい」と思う方が少なくなく、同一プランの下階は人気になりづらいことが加味されている面も多少はあるのではないかと思いますが、Cタイプを検討していた方からするとこの逆転減少は見逃すべきではないでしょうね。

また、むろん間取りや専有面積が異なることが理由で単価に逆転現象が起きているケースもないとは言えないのですが、あるべき姿は「上階の方が単価高」なのは言うまでもなく、約半分のケースで逆転現象が起きているというだけで「デベロッパーのつける価格がいかに理不尽なもの」「そういった視点(上階の方が当然単価高であるべき)ではつけていないもの」であるかが分かっていただけるのではないかと思います。

この事実だけでも価格表には穴があり、1~2%程度の価格の歪み、ちょっと得する物件に出会うことは何ら難しいことではないことがお分かりいただけるはずです。経験上、5%までの歪みであれば案外至るところに転がっていますね。

5,000万円の物件であれば5%は250万円、2%でも100万円、大きいですよね???
あくまで実需を考えるとこの歪みを「実現」できるのは基本的にリセール時点などで遠い未来になるので実感は沸きづらいとは思いますが、「仮に物件を購入する時点で割安な物件を見つけることに成功したら、そうでない物件に比べ100万円が将来的に保証される」と仮定したらどうでしょうか???

死にものぐるいで価格表を吟味しませんか???
少なくとも私はそうします(笑)
というかそのような仮定下でなくともそういう視点で価格表を見ています。

実需の場合、物件価格の差は空前の低金利下においては住宅ローン支払額に微々たる影響しか及ぼしませんのでそういった視点が欠けている方が非常に多いのです。資産価値を気にしすぎてもともと望んでいたはずのものを妥協すべきと言うつもりは毛頭ありませんが、ちょっと視点を変えるだけで将来的に150万円とかの大きな差が生じる可能性があるということをしっかりと認識しておくに越したことはないと思っています。

100万、200万円は直ちに確定されるわけではありませんし、将来時点でその選択が上手くいったかどうかを確認するのは困難ではあるのですが、ちょっと人と違った視点で価格表を見るだけでそれに限りなく近づくことは十分に可能なのですね。
今、希望している住戸が100万円、200万円の可能性を捨ててまで選ぶ価値のあるものかどうか一旦立ち止まって考えてみてもよいのではないでしょうか、というお話でした。

こちらもどーぞ。
間取りだけでなく、価格の傾向や価格の歪みを記述し、累計1,900棟4,200室超達成。
毎日読んだら少しずつ相場感が育まれるはず(笑)の本ブログ。
マンションの間取りや価格を言いたい放題!

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ABOUTこの記事をかいた人

「マンションの間取りや価格を言いたい放題!」管理人。利害関係のない第三者的な視点を徹底し、間取りや価格等について毎日記事を更新。これまでに扱った部屋数は6,300室を超える。 不動産業界の人間ではないものの、自己居住用及び投資用としてのマンション購入件数は10室を超えるプチ投資家という顔を持ち、猫とマンションをこよなく愛する。

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