ザ・パークハウス 石神井公園テラスのプレゼンを受けてきた!

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みなさんこんにちは、のらえもんです。

三菱地所レジデンスさんにお呼ばれして、【ザ・パークハウス 石神井公園テラス】のモデルルームオープン前に、のらえもん・はるぶー・すまいよみの3名でプレゼンを聞いてきました。なお、この訪問記を書くにあたって彼らからお金は1円も頂いておりません、

ブロガー3人の目にこの物件はどう映ったのか、まずは基本的な情報の後に、3人の感想をつらつら書いていきます。なお当日は雨だったため現地訪問はできず。かつお値段や管理費などについては教えてもらえなかったので、基本的に物件のコンセプトの評価だけとなります。

ザ・パークハウス 石神井公園テラスの公式ホームページ


練馬区の景勝地、都立石神井公園は、ボートや釣りが可能で、広場やテニスコートまである大きい公園です。といっても、石神井公園は駅の南側に位置します。本物件が位置する駅の北側は駅前再開発のタワマンが1本ある以外は閑静な住宅街。本物件も元々は生産緑地でした。

このため敷地面積約4,900平米というスケールながら建蔽率50%、容積率100%。かつ第一種低層住居専用地域のため、高さ10m制限があります。このため大きなマンションを建てることはできず、敷地面積の割には総戸数86戸という小ぶりなプロジェクトとなっています。10m制限では通常3階までしか建てられないため、地下を掘って地盤面から下の部分に住戸(テラス住戸というらしい)を設定※。4階建ての4棟構成(NORTH/EAST/SOUTH/WEST)としました。

三菱地所レジデンスがこの地にふさわしい物件は何かと考え行き着いたコンセプトは「別荘邸宅」。軽井沢あたり別荘をイメージし、グランドエントランスを用意するWEST VILLA棟だけは逆梁構造にするなど雰囲気の情勢には力が入ってます。逆梁だと、イメージCGのように構造梁が建物全面に出るため、塊感が出て、豪勢さを演出してくれます。

ザ・パークハウス 石神井公園テラスの敷地配置図。外から見てゲートの役目を果たすWESTだけ逆梁、それ以外は順梁。この辺の商品性には気をつかわれている印象。


ザ・パークハウス 石神井公園テラスのグランドエントランス。よく見るとバルコニー天井側を木目調をあしらったり、石垣や石壁を人間の目線に配置するなど、高級物件として気をつかわれている。


いろいろ見ると、このマンションは商品企画としてチープな建物とはせず、コンセプトに沿ってきちんと造りこまれていると感じますね(その分お値段も…ということになりますが)。

※なお、地下を掘って住戸を作らないと、誰も買えない価格になる

 

さて、プレゼンでは様々な説明を受けたのですが、やはり本物件最大の特徴で目を引くのは、地下住戸のテラス住戸でしょうか。このあたりを中心に、ブロガー三人の意見をまとめてみました。

ザ・パークハウス 石神井公園テラスのテラス


 

【はるぶーさん寸評】


本物件の立地は、本来戸建てエリア。建蔽50%に容積100%なので、土地面積と同じ5000㎡までしか建てないから地下に潜らないと80戸以上とれない。地下に潜らないと60戸も無理だったのでは?敷地面積を戸数で割ると、土地の持ち分が1戸あたりとても58㎡ちかくになる。沢山面積をもっているのが特徴。
大山もそうだけど、ちょっと土地形状が難しい。南の角がちょっと別施設になっているなら配棟なんかは結構頑張っていると思う(南側は提供公園となる)。

普通、地下住戸を作るとなると、建築基準法で問題なしとされる採光条件ぎりぎりで作る。空堀するのはものすごいお金がかかるから。ここの空堀幅、6mというのは過去に前例があったとはいえ珍しいはず。私はテラス住戸は結構評価している。コストがかかっているし、下に部屋がないし、子どもとも遊べるから。

なお、テラス住戸のHPの日照イメージは、夏至・南中時と思われる。上の階の庇で窓には日は当たってない。奥行6m、掘り込み3Mと考えると2:1。冬至期にはテラス全体に光があたるし、上の庇の先から室内にサッシ越しに光が入るなど地下とはいえ普通のマンション並みの日照は期待できそう。

物件全体の印象については、共用部が売り文句ほど広くは無さそうで、ちょっと使いにくさを感じた、少なくとも共用部の印象は共働き世帯向けではない(べた誉め防止www)。

 

【すまいよみさん寸評】


練馬区石神井公園というロケーション、周辺環境、当該敷地の建築条件から考え抜かれた物件コンセプトが隅々まで気持ちよく行き渡ったマンションです。実際の住環境、住空間に落とし込んだときに、コンセプト負けしてしまう物件も多いのですが、ロケーションを踏まえたライフスタイル創造、石神井界隈の環境の良さをモチーフにしたランドスケープ、個別住空間への落とし込みまでしっかり考え抜かれた、さすが「三菱地所レジデンス」のマンションだと思いました。

例えば、「テラス住戸」。実は、テラス階には知人の経験などからあまり良い印象はありませんでした(風の強さ、湿気、採光条件、プライバシー性など)。当マンションでは、ほとんどのテラス住戸の前面が、敷地内の中庭や公共施設に面していてプライバシー性が高く、住戸周辺のドライエリアを十分に取っているなど、「実際に住んでみたら生活の一部として使えない、住みづらい」ことはないように思えました。「スロップシンク」「スポットライト」「防水コンセント」など快適設備も充実。LDの床とテラスの一体感を出す、木目調タイルも見所です!実際住んでみて、LDと奥行き6.1mのテラスまでの一体した開放感を目の当たりにしたときに「住んでよかった!」と思えるはず。公式HPの「TERRACE時間」を見ると、実際住んでみたくなります。
工事中の現場でも、テラス住戸のイメージがつかめるようにと外側の囲いを一部ガラスにしたと聞きましたので、検討する方は現地の様子を確認したいですね。一方で、ハザード(内水や洪水による浸水リスク)上は安全そうな場所ではありますが、近年大雨による被害が過去にない甚大なものになっていますので、「絶対安全!」と過信しないように検討したいです。
もうひとつの見所、中庭の「フローガーデン」。「杜のヴィラ」を表現した居住者だけの憩いの空間です。このような空間は、子供がボール遊びしたり、ご飯を食べて過ごしたり、大仰なコトができるわけではないのですが、あるだけで次第に愛着がわくようになります。共用部の「ラウンジ」「テラス」とのシームレスな空間、緑や石畳に囲まれた景観が、日々の生活における様々なライフシーンの中で活躍してくれ、居住者にとって、いつのまにか、このマンションに住まう誇りとして大きな存在になるはずです。
あらためて、広い空を体感できる現地周辺の訪問と、モデルルーム訪問を楽しみにしています!

ザ・パークハウス 石神井公園テラスの中庭


【のらえもん寸評】


”別荘邸宅”というコンセプトにどれだけ魅力を感じるか。建物の外観や共用部などで雰囲気はきちんと造りこまれてはいると思うが、昨今の専有面積圧縮傾向(そうでないと買えない値段になる)の最中にあり、専有部を考えると、別荘のような余裕のある広さでゆったりと、という住まい方ではないと思う。デザインは大好きです。

そして、ひっくり返す技がテラス住戸で、私は評価するし、あ、住みたいかも。と思いました。

地下住戸のネガティブ要素は、通風・採光・眺望・水没リスクだと考えていますが、通常の地下住戸と違い、6mの奥行きを取れているので、部屋のスパン6.1mと考えると、36平米の専用利用できるスペースが付いていることになります。庭付住戸と違って、さほどセキュリティの心配はないし、雑草でぼうぼうになるような土でもない。

そして、テラスをお題目で終わらすのではなく、きちんと使える装備も備えています。具体的にはスロップシンク・ターフフック・ベランダ灯・防水コンセントなど。通常のベランダだと少し狭くて難しいハンモックやインフィニティチェアなどと、テーブルLEDランタンとかを置いて家の中でチルすることもできるのではないでしょうか。あとは水没ですが、本物件は更に掘って貯水槽を設けているし過去のデータ上大丈夫とは聞きました。

訪問時はお値段をきちんと聞けなかったので、物件全体の評価は難しいけれども、コンセプト倒れしていなくて高評価でした!

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1 個のコメント

  • くれよんまりお より:

    テラス住戸について、皆さん、床面のタイル仕上げを高評価されてるようですが、
    私としては、過去の経験から、床面掃除の手間労力がハンパ無いので低評価です。
    美観を保つ為には、頻繁な高圧洗浄等をしないとタイル目地の汚れやカビはスグ目立ちます。

    尚、擁壁面の立上りの仕上げは、恐らく白色等の明るい吹き付け塗装と思われますが、
    スグに雨だれや土汚れが発生し、ココは高圧洗浄等でも汚れは落とせません。

    又、特に角部屋の湿度対策は、水捨て不要のデシカント方式の除湿器の建築工事設置が
    必須と考えますが、本物件はどうなんでしょうか?

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