【お便り返し】悩める皆様へ大阪タワーからのアドバイス

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大阪タワーです。ご質問をいくつかいただいておりますので、お返ししたいと思います。(お二人とも、返信が大変遅くなり申し訳ございません。他の方も申し訳ありません!)

それにしても、みなさんお金持ち、、、こりゃ、マンションが高くなるわけだ。

相談その①

差出人: ゆーり
誰に答えて欲しいですか?
大阪タワー
メッセージ本文:
はじめまして。
大阪在住の20代女です。
近々入籍予定なのでそれに伴いマンションを購入予定ですが、実親に「20代の小娘が多額のローンを組むなんて馬鹿げている!」と言われ、反対されています。
世帯年収は1000万、貯金は1500万有るので、上本町あたりで中古含めてマンションを検討中です。(本音は新築がいいので、現在ではピアッツアタワー上本町とレジェイド上本町を検討進めています)
大阪タワーさんに教えていただきたいのは、
①金利が高い時代にローンを組んだ親世代を納得させられるような材料を教えていただきたいです。
②上本町の資産性について見解を聞きたいです。
以上よろしくお願いします。

親の理解を得るには、、、

いやいや、、、ご立派ですね!!世帯年収はもとより、それだけの貯金をしっかりとされているというのがすばらしいです。

①金利が高い時代にローンを組んだ親世代を納得させられるような材料を教えていただきたいです。

まず、説得は無理だと思います!なので、無視して勝手に買っちゃいましょう!!笑

というのが、本音ですが正直、理屈でどうこう言ったところで理解してもらうのは難しいと思います。「借金=悪!リスク!!」という考えの人にマンションの流動性の高さなどをいくら語ってみたところで響かないかなぁ、と。それがかわいい我が子のことを思えば、尚更言いたくもなるというのが親心でしょうか。

実際に、私も最初の家は独身の頃に買っているので、親からは同じようなことを言われました。。。

が、結局親には黙って買ってしまい、最後に事後報告笑
呆れていましたが独立した子供のやることにそれ以上口出しすることもできず、「どうしようもないよねぇ。」となると思います。諦めてもらうのが手っ取り早い笑

論理的に話すのなら、賃料>月々の負担(ローン+管理費、修繕積立金+固定資産税等)というのが説明できれば、「最悪、住めなくなっても負動産にはならないからOK」で済むと思います。(これくらいは何にしても確認しておきたいですね。)
ちなみに、うちの場合これを言ったら「住めなくなる心配するなら、最初から買うな!」と言われました笑

あとは、婚約者さんに悪者になってもらう、というのもアリかもしれませんね。

いい大人ですし、それだけお金をお持ちでしたら親の援助もいらないでしょうからあまり機嫌を損ねない程度に対応しつつ、自分(と婚約者の)の意思で決めたらいいと思います。

※我が家の親子関係は円満です。

②上本町の資産性について見解を聞きたいです。

資産性はそこそこ持つと思います。ただ、ここから大きく伸びるかと思うかと言われるとちょっと難しいかな、、、近鉄次第というところでしょうか。

(両物件とも見学をしていないので、何とも言えませんが)ピアッツァタワー上本町EASTかレ・ジェイド上本町なら、ピアッツァにするかなと思います。概要見る限りでも、レジェイドは高いっすね。。。同じお金払うなら、広い方を取りたいかな。
ちなみに、ざっと見た限りだと、個人的にはタワーザ上町台が気になりました。お前、どんなけ積水のマンション好きなんだよ!

両マンション(というより、新築マンション)とも、決して悪いというわけではありませんが、比較検討という意味も含めて、中古も合わせて検討された方がいいと思います。

買い方について

今回のゆーりさんのようなパターンだと、マンション選びでは2つの選択があると思います。

① 家族構成や考え方が確定したタイミングで住み替える前提で買う

②永住できるマンションを買う

①の場合であれば、比較的コンパクトな部屋を選ばれることとなると思いますので、総額も抑えられるはず。そうであるなら、ローンはどちらかが単独で組まれることをオススメします。そちらの方が次のマンションを買う時にローンを通しやすいし、現居の処分の選択肢も増えるのでメリットは大きいかなと思います。

、、、という会話を以前ツイッターでしていたら、はるぶーさんから「スムログ執筆陣的な価値観は一般ピープルとは違う」とのお言葉をいただきました!
婚約者様とよく話し合って決めて下さい。私もマンションやお金より、家族の幸せが大切、というのは同感です。



相談その②

差出人: リーマン級希望
誰に答えて欲しいですか?
大阪タワー
メッセージ本文:
こんにちは。いつも楽しく、学びになる記事をありがとうございます!

いきなり本題で恐縮ですが、当方関東から引っ越してきたため、関西圏の土地勘がありません。
そのため稚拙な質問で申し訳ございませんが、よろしくお願いいたします。

ペルソナ
・30歳男性、29歳女性のDINKS
・世帯年収1500万(男性1200万、女性300万、数年後に1900万になる予定)
・伊丹空港に勤務
・勤務地変更はしばらくなし、専業主婦に今のところはなる予定なし。

希望
・海や川のすぐ側、擁壁は避けたい(ハザードマップ重視します)
・値段帯は3000万-9000万
・子供を作る予定があるため、学区や部屋の大きさも考慮したい
・勤務地に車もしくは公共交通機関で行きやすい場所にしたい

以上の条件から、おすすめのエリアやマンションなどありましたら、よろしくお願いいたします。
新築や中古等は特にこだわりはなく、もう賃貸でいいかな…と半ば見つからず諦めモードです。
素人質問で申し訳ございませんが、お時間ありましたら、答えてくださると幸いです。

また、お金持ちな方からのご質問ですね!これだけ予算がお有りなら現在の市況でもいろいろな選択肢がありそうです。

エリアについて

①模範解答

一般的に伊丹空港へのアクセスというと、モノレールか高速バスということで、モノレールで言えば千里中央辺りが一番無難です。山なので、ハザードも問題ないでしょう。(基本的に、データセンターとかある場所であれば問題ないです。)利便性も資産性も問題なし。学区も問題ないです。めぼしい新築が今はあまりないのが難点ですかね。
駅前タワーマンションの中古はそこそこありますが、シエリアは定期借地なので要注意。私なら、悩むけれどザ・千里レジデンスにするかなー、と思います。

また、桃山台ではブランズ桃山台が駅前の素晴らしい立地で分譲中です。(お値段も素晴らしい。。。)

②大阪市内

大阪市内であれば、伊丹への利便性が一番高いのは「福島」ですね。車で高速を使えば、30分足らずでいけるでしょう。
新築ならば、グランドメゾン新梅田タワーThe Club Residence(残りわずかです)がいいですが、ハザードはやや難あり。ただし、マンションとしては対策をされているので、どこまで気にするのかは人によりますね。(私なら、気にならない。)
また、別解として、高速バスでの伊丹へのアクセスを重視するなら、だいたい丸ビルなのでそこから近い堂島ザ・レジデンスマークタワーはいいと思います!グレード感も高いし、綺麗な部屋であれば、壁紙、トイレ、水洗、コンロ辺りを新しくしたら、満足度は相当高いと思います。

時間に余裕があれば、Brillia tower 堂島を待つという選択もありますが、ご予算内でいけるかな、、、?

③阪神甲子園

今回の本命です!!!伊丹空港の高速バス路線を見ていたら、いい便を見つけました。

https://www.okkbus.co.jp/timetable/M/

阪神甲子園→伊丹空港まで、バスで約30分。

阪神甲子園といえば、甲子園球場の印象が強いですが駅の北側は良好な住宅街として有名なエリアですね。(球場は線路の南側)

駅にはイオンがあるし、ららぽーともすぐ。周りにお店も多いです。

今、エリアではパークホームズ甲子園四番町やクレヴィア甲子園四番町などが販売中です。(二つともとても近い。)

パッと見た印象では、三井の方がプランが良いですね。質感も期待できそうです。ホームページを見る限り、パークホームズのAプランは余裕があっていいですね。もう一回りリビングが広いとうれしいけれど。
検討される方は両方のモデルルームを見に行って、吟味しましょう。
ハザードについては海に近いエリアですが、昔からの住宅地ということでそこまで心配はいらないのではないかと思います。

また、近傍にも良質な中古はたくさん出ているので、そのあたりと比較することも忘れないでくださいね。低層マンションはタワーマンションよりも築年数が経過してから起こり得るリスクは少ないでしょうから、安心できます。

リセールを取れるように、、、

(収入は全く違いますが、)リーマン級希望さまと大阪タワー家も似たような状況ですので、思いますが住んでからの満足度が上がるのは新しさよりも広さかなと感じます。
昨今の新築マンションは高額になっている分余裕がなくなっているので、見せかけの畳数よりも収納が少ないなどのネガが出がちです。(前述のパークホームズは新築ですが、どのプランも問題ありません。)

リーマン級希望さんであれば、賃貸に住むにしても月20万円くらいの家賃は払われると思います。それを月々のローン返済に振り替えてみるとだいたいの予算感が見えます。

管理費分をてきとうに引いて、月18万円の想定


上記にあげたマンションだと、堂島は難しいですがそれ以外は手が届くと思います!

上記を借り入れた場合の残高推移表 上の金額とは少しずれているかも


あとは自分の住むであろう年数を想定して、この値段で売れるかという確認ができれば買ってしまっても問題ありません。

上記でいうとパークホームズがこれくらいの水準に収まると思いますがまあ大丈夫な水準でないかな、と思います。

 

前回のお便り返し

【お便り返し】玉造駅(大阪環状線)周辺のマンション

記事に出てきた物件の掲示板

スムログ出張所(マンションコミュニティ)

ABOUTこの記事をかいた人

こんにちは、大阪タワーです。 昼間は在阪デベロッパーで都市開発のお仕事をしております。 大阪市内タワマン在住の永遠の30歳です。よろしくお願いします。

2 件のコメント

  • 東西南北 より:

    はじめまして。
    グランドメゾン上町一丁目タワー購入を検討している者です。
    GかJで購入を迷っております。中学生と小学生の子供をもつ家族4人です。悩む要素が無ければ、安い方のGが良いと思っております。
    悩みポイントは2つあります。まずは冬です。北向きバルコニーで冬場布団干しはできるのか、結露やカビについてや、南と比べてそんなに寒いのかというところです…
    もう1つは収納です。プロから見てGでも十分な収納と言えるのでしょうか。毛布などのかさばる寝具を収納したり、服だけでなく、季節物の収納などできるのかなどです。モデルルームのように、出来るだけ部屋に後付けの収納などは置きたくないのですが、現実はむずかしいですか?
    それと迷う要因ではく別の質問ですが、リビングで片側しか窓が開かない場合、独立した部屋の違う向きの窓を開けておくと風は通りますか?
    長々と申し訳ございません。アドバイスがあれば宜しくお願い致します。

    • 大阪タワー より:

      東西南北様  大阪タワーです。
      結論から言いますと、もし予算が許すのであれば、私ならJにします。
      理由はGはさすがにデッドスペースが多い印象で、暮らしやすさでいえばJに軍配があがります。8平米以上の余裕が感じられると思いますよ。

      なお、ご懸念点ですが、布団は乾燥機などで充分代用できます。(高層階のバルコニーにモノを干すのはあまり良くない。手すりの中であれば、問題ないかもですが。)
      結露やカビもまず大丈夫かと思います。私も自宅として、複数のタワマンに住んだ経験がありますが湿気よりも乾燥が気になるかと思います。結露の経験はないです。
      また、寒さもご心配されるようなことはほとんどないんじゃないかと思います。うちは冬場でもほぼ床暖房だけで済ませています。たまーに、エアコンも入れますが途中で止めてしまいますね。

      収納は確かにGだと若干不足するかもしれません。特に、洋室を子供部屋にするのであれば、気になるかもしれないですね。特にJにある洗面所の物入れは重宝すると思います。

      あと、通風ですが角部屋であれば、おっしゃっている方法で開けておけばまず問題ないと思います。

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