【モデルルーム訪問9】ローレルタワー藤が丘(人気エリアのタワー型物件!)

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こんにちは。最近、モデルルーム訪問記事が溜まっており、新しいモデルルームへ行けないという事態に陥ってます。なので今回はサクッと紹介していきます!

ローレルタワー藤が丘です!

外観パース 出典:公式HPより

物件概要

所在地:愛知県名古屋市名東区明が丘105番他3筆(地番)
交通:名古屋市東山線「藤が丘」駅 徒歩3分
総戸数:97戸
敷地面積:1,715.06㎡
構造/階建て:鉄筋コンクリート造・地上19階・地下1階建
専有面積:52.23㎡~86.84㎡
間取り:1LDK~3LDK
駐車場:69台(来客用駐車場1台含む)
駐輪場:169台(平面式7台、スライド式162台)
バイク置き場:2台
ミニバイク置き場:6台
完成時期:2023年1月下旬(予定)
入居時期(引き渡し時期):2023年3月下旬(予定)
用途地域:近隣商業地域
売主:近鉄不動産株式会社
販売代理:株式会社ビーロット、住友不動産販売株式会社
管理会社:近鉄住宅管理株式会社
施工会社:株式会社鍜治田工務店 大阪本社
設計会社:株式会社鍜治田工務店 大阪本社

19階建て高さ60m以下になりますので、厳密には”タワー”ではありませんが、藤が丘エリア最高層であり、建築面積とのバランスも取れているので、シャープながらカッコいい外観になります!そして、後ほど語りますが、東山線「藤が丘」駅徒歩3分という好立地です!

エリア

藤が丘は名古屋圏の住みたい街ランキングなどでも常に上位にいる人気の街になります。
最寄りの藤が丘駅は東山線だけでなく、愛知高速交通東部丘陵線(通称「リニモ」)も通っており、これも住みたい街ランキングで近年上位の「長久手」方面にも繋がってます。リニモ沿線は大学・短大も多く、藤が丘は学生の多い街でもあります。

電車アクセス 出典:公式HPより


東山線は、「シエリア本郷駅前」の記事でも触れましたが、名古屋屈指の人気路線で、名駅、伏見、栄にダイレクトにアクセスできる路線になります。藤が丘駅は、そんなに便利な東山線の終点になりますので、朝のラッシュ時間帯でも、1本見送れば(朝は2分に1本来る)座って行くことができるという大きなメリットがあります!名駅までは27分程です。

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エリア別標高差 出典:公式HPより


藤が丘は名駅や伏見エリアよりも標高の高く硬い地盤のある東部丘陵地になります。名駅エリアと比較すると、標高差にして57m(軽く20建てマンション程)もあるので、名駅方面であれば本物件は中層階からでもかなり眺望の抜け感がありますね!この高台立地を説明した資料に”昔から陸地である~”という記述があり、名駅エリアが昔は海だったことを暗にディスってる様で個人的にツボでしたw

周辺環境

周辺地図 出典:公式HP


藤が丘駅周辺は、ドラッグストア(クリエイト、マツモトキヨシ)、スーパー(マックスバリュ、成城石井、藤が丘エフ食品フロア)、カフェ(スタバ、ドトール)、内科(藤が丘エフファミリークリニック)などが揃っており、駅前の生活利便は名古屋最強クラスと言っても過言でないかと思います。

物件の南東方面から(背後に見えるのは「プラウド藤が丘センターマークス」)


本物件は藤が丘駅の西側で、通りから奥った位置にあり、駅前の賑わいを享受しつつ静かに暮すことができるという絶妙な立地にあります。

物件すぐの大通りを出て駅方面


駅までの道のりは信号は1つありますが、ご覧の通り、3月は桜並木を見ながら駅に向かうことができる気持ちの良い通りになります。建設地周辺を周った時は雨が降ってましたが、帰り道は駅まで難なく戻れる道のりでしたので、やはり駅近物件は悪天候の時こそ力を発揮するなと改めて感じました。

建物・敷地

敷地配置(クリックで拡大します) 出典:物件資料より


敷地の西側が駐車場、左が建物本体となっており、それぞれに出入口が設けれてますので、しっかり車歩道分離できているのは安全ですね。駐車場は、基本的に機械式ですが、少ないながら平置きももあります。マンション正面に車寄せがあるのは、この物件の敷地のゆとりを感じさせる部分ですね。駐輪場は建物内の1階にありますので、雨に濡れず防犯上のメリットもあります。駐輪場は結構生活感が出てしまう場所なので、周りから見えない位置にあるのは個人的にポイント高いです。

また、エレベーターは非接触型になっており、ボタンを押すことなく自分の住戸階が選ばれるようになってます(このご時世だからということでしょう)。鍵をかざさないとボタンも押せないようになってますので、エントランス、エレベーターホール、玄関前カメラと合わせて4重のセキュリティになってます。最近のマンションでは玄関前カメラやエレベーターホールのセキュリティがないことも多いですし、小規模マンションであればエントランスのみということもありますので、かなり恵まれたセキュリティと言えます。

エントランスホール 出典:パンフレットより


ホール(ラウンジ) 出典:パンフレットより


エントランスから入って右にホール(ラウンジ)があるのみで特筆する共用施設はありませんが、規模感からすると妥当かと思います。上記の完成予想イメージを見ると各部の作り込みは良さそうですね。エントランスホールも2層吹き抜けではないですが、柱や天井にデザイン性をもたせることで、住んだ人に満足感を与えることが出来る作りになっていると思います(4本の柱は構造柱ではなさそうなので敢えて目立たせている?)。ホール(ラウンジ)も斜めにカットした折り上げ天井など、こじんまりとしているものの高級感ありますね。

エレベーターホールと内廊下 出典:パンフレットより


そして、個人的な推しポイントはこの内廊下ですね。単に内廊下であることで高級感がありますが、エントランスホール部分にガラスウォールを採用することで、採光と眺望を得ることができています。以下の記事でも紹介した「プラウドタワー覚王山」で同じような作りを目にしましたが、エレベーターを降りた際に明るさと眺望を享受しつつ、住戸前は内廊下らしい”良い意味での暗さ”が保たれるので非常に良い作りだと思います。また、これまで藤が丘物件で内廊下のマンションがないことを考えても資産性にも一役買いますね。既存の中古マンションと差別化できますので。

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設備仕様・グレード

設備仕様のグレードは特別高いわけではないですが、目につく様な悪い点もほとんどです。良い点は、
  • トイレ手洗いカウンター
  • 床暖房
  • 食洗機
  • ディスポーザー
  • ミストサウナ付き浴室乾燥暖房機
  • Low-Eガラス
悪い点は
  • 直床
  • 電動吸気シャッター
ただ、電動吸気シャッターは、通常よくあるリビングの壁ではなく、キッチンの天井に付いてました!壁にドンと付いているより目立ちにくいため、今後のマンションでも、是非同じ様にしてほしいです!(できれば同時給排以上がいいですが。)

基本天井高は2,500mmですので一般的ですが、どのタイプも窓際の下がり天井は大きいのでワイドスパンの割に開放感はいまいちですね。

あと、超細かいですが洗面台の三面鏡扉にもソフトクローザーが付いてました!個人的に初めて見たので少し感動。

間取りと予定価格

内廊下でワンフロワの個数も多くないのでワイドスパンな住戸が多めです。ちなみに周辺の状況は以下の通りです。
  • 東:道を挟んで5階建ての雑居ビル
  • 西:本物件の駐車場
  • 南:8階建てのマンション「イトーピア藤が丘」(間にイトーピアの駐車場)と6階建ての賃貸マンション
  • 北:6階建ての賃貸マンション
A~Fタイプ:2階~8階まで

Aタイプ 61.59㎡ 2LDK
5階 5,000万円台(約268万円/坪)

Bタイプ52.23㎡ 1LDK

5階 4,400万円台(約278万円/坪)

Cタイプ60.93㎡ 2LDK

5階 4,900万円台(約265万円/坪)

Dタイプ73.09㎡ 3LDK
5階 5,900万円台(約266万円/坪)

Eタイプ59.33㎡ 2LDK
5階 4,800万円台(約267万円/坪)

Fタイプ64.42 2LDK
5階 5,100万円台(約262万円/坪)

G~Kタイプ:9階~19階

Gタイプ 72.31㎡ 3LDK
14階 6,200万円台(約283万円/坪)

Hタイプ 84.11㎡ 3LDK

14階 8,100万円台(約318万円/坪)

Iタイプ 86.84㎡ 3LDK
14階 8,300万円台(約316万円/坪)

Jタイプ 57.98㎡ 2LDK

14階 5 100万円台(約290万円/坪)

Kタイプ 72.28㎡ 3LDK

14階 6,200万円台(約283万円/坪)

平均坪単価は280万円程です。

ここであまり普段各住戸の選び方に触れていないので今回は間取り毎に書いてみたいと思います!

1LDKはBタイプだけなので選ぶ要素はないのですが、1LDKにしては50㎡以上と面積が立派な割に、単価はセオリー通り盛られていて他の2LDKと総額がそれほど変わらないので、あえて1LDKを選ぶ必要は薄いですね(当然2LDKの方がリセールバリューいい&流動性があることを鑑みると尚更)。ただ、この物件で唯一浴室に窓があるのと、ウォークインクロゼットが一番大きいのでその点をすごく気に入ったというのであればアリかもしれません(少なくとも第一期で飛びつく必要なないと思います)。

2LDKは5タイプ(A、C、E、F、J)あるのですが、結論、唯一の高層階で間取りも無難なJタイプがオススメです。これはリセールバリューを考えた際に、中古で他の2LDKが出てきても高層階という優位性がありますし、面積が若干絞られていることで総額も抑えられてます。中住戸で2つの洋室がリビングインなので、間取りが良いとは言えないのですが、内廊下の間取りとしては一般的なので許容範囲かなと。「いや、もう少し間取りを重視したいよ」ということであれば、Cタイプもオススメです。単純に角住戸ですし、2つの洋室がノンリビングインしているので間取りがいいです。しかも、Cタイプはおそらく、7、8階は前建てを超えてくる(モデルルームで要確認)のため、その部分が価格に反映されていない(価格差がない)のであれば、Cタイプが最有力候補になるかもしれません。

70㎡台の3LDK(D、G、Kタイプ)については、まず、Gタイプは高層階であるものの、全洋室がリビングインしているのに対して、Dタイプは間取りが洋室3つがすべて独立しているので、明らかにDタイプの間取りの方が好まれる(そのため低層ながらDタイプはGタイプと価格差がそれほどない)。ここでKタイプを見ると、Dタイプと同じ様に洋室3つがすべて独立しているが、価格(単価、総額共に)は、D、Gタイプと変わらない。しかも、方角の東向きで抜け感もある(ただ何か特筆した眺望があるわけでもないですが)。なのでKタイプがオススメ。階数は価格差がそれほどないなら上の方、かなり差がつく(数百万単位)なら9階でもいいのではないかなと思います。

80㎡台の3LDK(H、Iタイプ)は広さこそ立派なんですが、家具配置が厳しいのでどっちもどっちなんですよね…。どちらかというとリビング・ダイニングの形が綺麗なHタイプがオススメですね。微妙に面積が小さいことで総額もIタイプより安くなってますし。

ちなみに4LDKがないのが意外でした。最近は少子化で家族の人数も減少しているから大胆に切ってにみたんですかね。

管理費等

管理費、修繕積立金等は未定でした(21年3月モデルルーム訪問時点)。ただ、そこまで規模感はなく植栽豊富ですが、目立った共用施設もないため、管理費は250円/㎡ぐらいではないかと推測します。

総評

坪単価280万円!いやぁー高い!

2014年築のプラウド藤が丘センターマークスは新築時坪200万円程だったので、過去を見たら買えませんね。
ただ、プラウド藤が丘センターマークスがは直近の売出しで坪242万円(6,680万円、91㎡、4LDK)がある(あった)ので、年率1.5%減価想定で割り戻すと坪270万円で、本物件が高すぎるということもないとも言えます(単純に市況と相場が上がっただけ)。

そして、単に人気エリア&駅徒歩3分という立地に甘んずることなく、ハイスペックで仕上げてきたのは素晴らしいなと。これだったら、買い替えする人も「うちのマンションの方がスペック高いんだけど」ということにはならず、気持ちよく買い替えできるでしょうし、一次取得者も「中古の方がええやん」とはなりにくいかなと。特に内廊下+エレベーターホールのガラスウォールは購入意欲をそそられると思います!(私だけですかね?)

また、藤が丘エリア最高層だけあってランドマーク性も高く、中古になって指名買いもあるでしょうから大きく価値を損なうことは考えにくいですね。しかし、これ以上の上振れがあるかと言われると微妙なのである程度長く住む前提で買った方が良いとは思います。

駅前からこんなかんじに見えるなら指名買いもありそう 出典:パンフレットより


なんとなくですが、営業さんもどこか自信がありそうでしたね。「高いですけど何か文句ありますか?」みたいなw(勿論そんな態度はとってないのであくまでイメージです)モデルルームも人気でなかなか予約が取れない(名古屋では珍しい)ので、気になっている方は早めの見学をオススメします。

タワーだけあって間取りのバリエーションは豊富ですので、記事中の選び方を参考にしていただければ幸いです。

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ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

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