お便り返し－29 都市計画道路の土地収用で既存不適格マンションになったら資産価値は？【DJあかい】

どうもです。今日は筆が乗っているのでこれも行きます。

差出人: もう7kg

誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, ふじふじ太, はるぶー, DJあかい, 和田浩明

メッセージ本文:
既存不適格のマンションの価格についてです。

計画道路でマンションが既存不適格になった場合、マンション価格はどうなりますか？

戸建ての場合は、再建築不可で土地の値段になるという認識です。

マンションの場合はどうなるのでしょうか？

売りに出ても住宅ローンが組めないなどの理由から相当安く設定せざるを得ないように思います。

実際は何割引きくらいに設定するのが普通でしょうか？
あるいはマンションと言えど、土地の値段で出すのでしょうか？

白山通りのグーグルストリートビュー（画面両端のフェンスが都市計画道路予定地）

まずそもそもの認識の話をしますが、「戸建ての場合は、再建築不可で土地の値段になるという認識です」これはどこ情報ですか？
新しく都市計画道路に面する（1項1号道路）わけなので再建築不可にはなりません。土地は収用されたけどまだ道路は供用されてないというタイミングでも1項4号道路に当たるので再建築は可能です。まあ収用で土地の大部分が取られてしまって物理的に家が建たないだろ！ってケースはあるかもしれませんが・・・。

で、マンションの話ですが。仰る通り既存不適格になります。平成17年の法改正までは違法扱いだったらしいです。役所のせいで土地差し出したのに何たる仕打ち。
前にこの手の都市計画道路で土地を取られたマンション仕入れて売りましたが普通に売れました。まあキャッシュでしたが。
でも実際融資付かないとかだったとしたら困りますね。そこで他の部屋の謄本上げてみたら普通に去年銀行ローンついてました。よかったですね。
流通相場も駅近の為、築年が新しい駅遠の物件より高い値段で取引されており、都市計画道路で土地が収用されたことによる減価は見て取れませんでした。
なので今後の銀行の取り扱いがどうなるかははっきりしたことは言えませんが、現状では心配に及ばないのかなと。ローンも付くし。
むしろ物件の個別性（立地とか）のが強い気がします。
だからもう7㎏さんがそういう物件のオーナーだったら安心してください。
そういう物件だったら安く買えるんちゃうかって狙ってる人だったら残念！安く買えません！
そいじゃーね！