【お便り返し】高く売れるのになぜ募集している物件が少ないの?【湾岸エリア編】

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こんにちは!
ふじふじ太です!

お便り返しとなります。

先に勝どきちゃんが回答をしておりますので、そちらも合わせてご覧頂ければと思います!

ご質問は以下の通りです。

 

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差出人:こぶたのこぶちゃん

コロナで中古マンション相場が値上がりしている大きな理由のひとつとして、今は売り物件数が少ない、というのをよく聞きます。

なぜなんでしょうか?

高く売れるのでしたら売り物件が多くなってきてもおかしくはないと思うのですが、逆に少なくなる理由がよくわかりません。

ちなみに私はというと、コロナで高値で売れそうだったので、思い切って売ってしまいました。引き渡し後はしばらく賃貸に入る予定です。

今後さらに値段が上がると予想して売り控えているのか?いやいやまさか。

コロナが怖いから売り控えていると、コロナが収束した後にみんな売ろうとして供給過多になり、価格が下がる方向になりかねないような気もしています。(だから私は高値で売れる内に売ってしまいました)
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ご指名頂き有難う御座います!
二番煎じですが私も回答させて下さい!笑

価格が上昇しているにも関わらず売却物件募集が少ないのはなぜか、私の見解をお伝えいたします。

ちなみに売却募集だけでなく賃貸募集も減っております。

特に最近取引が過熱気味の湾岸エリアで売却が増えてこない代表的な理由を4つご紹介します!

 

理由その1: わざわざコロナ禍のタイミングで引越しをしたくない

 

まさにコロナウイルスに直結する理由です。
単純にウイルスが怖い、あまり外に出たくないという方も一定層いらっしゃいます。

勝どきちゃんのブログでもありましたが、まさに私も同意見で、「住み替え」って結構大変です!

 

コロナ禍でなければ物件選びや内覧も楽しくワクワクしながらできますが、この状況だとなかなか前向きに外出しにくいですよね。

内見となればいくつも物件を周らないといけませんし、ローンの相談、売買契約、決済、お引越しなど、当然多くの人と会ったり、嫌でも外出する機会が増えます。

 

また、売却をするにも、内見のため内覧希望者をご自宅に何度も招かなければいけません。

すぐに決まれば良いですが、一般的に成約になる可能性は10人内見して1人と言われておりますので、ご案内対応もそれなりに労力を要します。

多人数をお部屋に入れたくないという方も当然いらっしゃると思います。

 

この時期にその面倒な「住み替え」という決断をするのは腰が重く、少し時期をずらそうかと考えている方も多いかと思います。

 

今までは「高く売れたらラッキー」ということで比較的軽い気持ちで売却募集をする方も多かったですが、そのハードルが以前より上がってしまいました。

 

「高く売る」よりも「引越しが面倒だ」と考える方が多いという結果です。

 

こぶたのこぶちゃんさんが予想している「コロナが収束した後に供給過多になり価格が下がるかもしれない」という可能性は確かに否めませんので、この時期に思い切って売却・利益確定という決断をされたその行動力は素晴らしいですね!

ご成約おめでとうございます!

 

理由その2:物件価格または賃料が高いため、納得できる住み替え先が見つからない

 


売却をするということは、次の引越し先がなければいけません。

高く売却できるとしても、引越し先がなければ当然売却することはできないですよね。

 

お買い換えであれば売却先行ではなく、購入先行で考える方がほとんどです。

湾岸エリアの価格がこの半年間で急上昇をしているということは周知の事実ですが、物件価格だけでなく賃料も上がっております。

 

賃貸であれば売却先行でOKですが、ひとまず賃貸へ引っ越そうと思っても、同じエリアの賃料が高過ぎて引っ越す気になれないという声も多く聞きます。

 

ただでさえ一度購入されて「住宅ローンの低金利」と「住宅ローン控除」のメリットを享受してしまうと、なかなか賃貸には戻れないものです。

ましてやハイグレードのタワーマンションに住み、転売で価格が上がったという経験をされている方であれば尚更です。

 

同じエリアで住み替えを検討しても、今住んでいるお部屋より狭くてグレードを低くしても、月々の支払い額が約1.5倍になったりもします!

具体例を出すとすれば、今豊洲の賃貸専用マンションでさえ70㎡で賃料26万円前後で、タワーマンションなら賃料30万円前後の水準です。

10年前に豊洲/タワマン/70㎡を5,500万円ほどで購入されている方の月々の支払い額は18万円前後くらいでしょうか。

 

また、同じエリアで新しく購入をしようとしても、10年前より遥かに価格が高くて怯んでしまったり、ローンが通らなかったりということもあります。

 

例えご自宅の売却益が出るとわかっていても、数千万円という大きい金額を動かすのはプロでもない限り決して簡単な判断ではございません。

 

ご資金に余裕があるか、もしくはご納得できる住み替え先が見つかれば良いですが、そうでない方は引越し先が見つからず売却に至らないというケースも多いです。

 

 

 

 

理由その3:2021年は新築マンションの引き渡し戸数が少ない(湾岸エリアにおいて)

 

 

中古物件の売却が最も増えるタイミングは、新築マンションの引き渡しが近く迫っている時期です。

 

中古から新築マンションに住み替えを検討される方も多いため、新築マンションの引き渡しが始まると、近隣の中古マンションの募集が増える傾向にございます。

 

およそ引き渡しの時期の半年~3ヵ月程前から募集が増えてきます。

 


昨年2020年は特に新築の引き渡しが満載でした!


シティタワーズ東京ベイ」・「プレミスト有明ガーデンズ」・「プラウドシティ東雲キャナルマークス」・「MID TOWER GRAND」などが代表的です。

 

よって、買い替え層が2020年で一気に捌けてしまい、近隣中古の売却が落ち着いてしまったという見方もございます。

 

今年2021年は有明のブリリアタワー有明ミッドクロス(2021年11月下旬以降引き渡し予定)のみとなり、総戸数は300戸となりますのでそこまで供給戸数は多くはございません。

 

一方で2022年からは「ブランズタワー豊洲」、2024年「晴海フラッグ」「パークタワー勝どき」と総戸数1,000戸を超える大規模新築マンションの引き渡しが一斉に始まる予定です。

 

特に2024年は新築マンションの大量供給が想定されるため、近隣中古マンションの売却募集は2023年の秋頃から増え始めるかもしれません。

 

現に私のお客様でも上記新築マンションを購入している方も多数いらっしゃり、引き渡しが近くなった段階で募集を開始する予定です。

 

 

理由その4:企業が転勤を控えている

 

コロナ禍により大手企業も転勤をなるべく控えるようにしており、人の動きに制限をかけております。

「海外転勤予定だったが延期になりました」という方も私の周りに多くいらっしゃいます。

 

「転勤」となれば、ご自宅を賃貸に出すか売却をするかどちらかの選択を迫られますが、その転勤自体が少ないため、物件の募集が出てこないという訳です。

湾岸タワマンは比較的大手企業勤務の会社員の方が多いため、特にその影響を受けているのかもしれません。

上記、湾岸エリアにおいて売却が減っている理由の考察でした!

ご購読頂き有難う御座いました!

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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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