【モデルルーム訪問6】プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス(ジェネリック東急)

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【1/18 23:15 更新】のらえもんさんから名パンチラインを授かったのでタイトルを変更しました!

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今回はお便り返しモデルルーム訪問です!

差出人: どえりゃー

誰に答えて欲しいですか?
こう

メッセージ本文:
プレサンス久屋大通タワーというマンションが気になっています。価格だけ見ると割安だと思うのですが、ぶっちゃけプレサンスはどうなのでしょうか?仕様や住み心地、リセール等。永住なら検討可なのでしょうか?ご見解を伺いたいです。(オープンハウスについても同じ観点で伺いたいです。葵の物件も気になっているので)

どえりゃー様、お便りありがとうございます!

ご質問文中の「プレサンス久屋大通タワー」は、正確には「プレサンスタワー 久屋大通ザ・レジデンス」になりますね。

このお便りを頂くまでは、本物件は興味ありませんでした。なぜなら、物件名の通り売り主は「プレサンス」であり、どうしても「投資用ワンルーム」のイメージが強く、特筆するところもないだろうなと。質問者様もこういったイメージからこのご質問(プレサンスってどうなのよ?)に至ったのではないでしょうか。

オープンハウスも投資用マンションは手掛けてはいないものの、街中で通行人に声をかけて売る手法をとってますので同様にイメージがあまり良くないというのが一般論ではないかと。

実は、プレサンスとオープンハウスについては、以下の記事で少し触れてまして、地場の仲介業者さん曰く、やはり、中古マンション検討者も2社に良いイメージは持っていないとのことでした。

【お便り返し2】名古屋で20代独身におすすめのマンション!

という前提はありつつも、本物件には以下のような特徴もあるのも事実です。

  1. 泉アドレスで桜通線高岳駅徒歩2分
  2. 階数23階、高さ82mのタワーマンション
  3. 当初の事業主は東急不動産

外観パース 出典:公式HPより


「1」は人気の泉アドレスで駅近であること。「2」については名古屋市にはタワーマンション(20階以上)は30棟程しかありませんので希少性があります。

「3」についての詳細は後述しますが、建設地はもともとの棚橋病院が解体されたあとは、コインパーキングとなり、ほどなくして、事業主が東急不動産の建築看板が建てられてました。その後、一年ほど、着工する気配がなく、気がつけば、看板の事業主がプレサンスに変わって着工されたという経緯があります。

東急不動産での名古屋での実績はほぼなく、直近では、東区の「メガシティテラス」で、JVとして名を連ねていただけになります。なので、待望の「ブランズ」ブランドが名古屋で見れるのかと思ったら、プレサンス物件となったわけでして、結構落胆した人も多いのではないかと。

だいぶ前置きが長くなりましたが、売り手であるデベロッパー側の主張も聞かずに物件の評価するのもどうかと思いましたので、実際にモデルルームに訪問しました!(と言っても、プレサンスの場合は複数物件を扱う総合ギャラリーですが)。

長くなるかもしれないので、先に結論から申し上げると、「気に入ったら買って問題ないマンション」です!。ただ………普通に価格が「高い」です

それでは、なぜ上記の結論になったか、通常の「モデルルーム訪問」記事と同様、順を追って説明していきます!

物件概要

所在地:名古屋市東区泉一丁目2016番(地番)
交通:名古屋市営地下鉄桜通線「高岳」駅徒歩2分
名古屋市営地下鉄名城線・桜通線「久屋大通」駅徒歩6分
名古屋鉄道瀬戸線「栄町」駅徒歩10分
地域・地区:商業地域・防火地域・緑化地域・都市機能誘導区域・居住誘導区域・駐車場整備地区
敷地面積:638.60m²
建築面積:470.79 m²
容積率:800%
建蔽率:80%
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地下1階・地上23階建
総戸数:63戸
自転車置場:80台 月額使用料:100円・200円
ミニバイク置場:2台(屋外平面式屋根付) 月額使用料:1,000円
駐車場:32台(屋内平面式2台・エレベーターパーキング30台) 月額使用料:22,000円~28,000円
竣工予定:2021年9月下旬
入居予定:2021年10月下旬
事業主(売主):株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携(代理):株式会社プレサンス住販
設計・監理:株式会社安藤建築設計
施工:株式会社鍜治田工務店 名古屋支店
管理会社:日本管財住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

800%で敷地面積:638.60m²、建築面積:470.79 m²ですのでぎちぎちです。間取りが2LDKから3LDKで狭い部屋がないので、駐車場設置はもう少しあっても良かった気がします。

周辺地図

周辺地図 出典:公式HPより


エリアとしては、所謂「泉・東桜」です。栄に近いながらも程よく落ち着いて場所になるので、名古屋の中心部でも人気のエリアになります。もう少し北へのぼった「白壁、橦木町、主税町(ちからまち)」は、江戸時代には武家屋敷が立ち並んでいた場所で、現在でも名古屋屈指の高級住宅街になります。ただ、そのあたりは鉄道利便性は良くなため(というよりお金持ちは車移動なので)、単身者、DINKSや車を持たない世帯は、久屋大通駅や高岳駅が利用できる「泉・東桜」エリアを選ぶ傾向があります。7~8分でスーパー「マルキ」がありますし、物件すぐそばに「デニーズ」や「加藤珈琲店」など飲食店やカフェなども選択肢が多いです。(女性にも人気の街なのか、ヨガスタジオとかがやたらありますね…。)

本物件の場所は泉一丁目です。泉一丁目は、継続的に物件が供給されており、中古では「シティタワー久屋大通公園」や「プラウドタワー久屋大通」などが人気ですね。本物件は高岳交差点の北西で桜通りに面してます。

さらに、評判の良い「富士中学校」学区で、距離もすぐ近くになりますし、東桜小学校も近いです。その点はファミリーにはかなり響く立地だと思います。ただ、前面が幹線道路+高速道路近いのがデメリットですね。T2サッシを入れてますが窓を開けて生活する環境ではないでしょう。

敷地・建物

敷地配置 出典:公式HP


建物1階はエントランスの他、北側のタワーパーキングまでの車路(一部平置き駐車場)となってます。植栽は前面に少しあるだけですので、他のプレサンスにありがちな感じになってますね。躯体は制震構造になってます。

間取り

フロア図 出典:公式HP


フロアは2~20階が各フロア3戸、21~23階が所謂プレミアムで各フロア2戸構成となってます。2~20階が各フロア3戸は両サイドは3LDK、中住戸が2LDKの間取りとなっており、内廊下仕様となってます。

共用部・サービス

エントランス 出典:公式HP


共有施設はエントランス奥のソファスペースのみなります。エントランスの天井高は5m程なので結構開放感があると思います。左手にはコンシェルジュカウンターがあり、コンシェルジュサービスが週5日(時間限定)で、エレベーターは2基です。

図面集を見ると屋上は「避難場所(屋上緑化)」の記載があり、エレベーターで上がれる構造にはなっているようですが、スカイデッキとして利用できるわけではないようです。低層階の購入者が眺望を楽しめるように共用施設として利用できてもよかった気がします。他に共用施設がないので物件の差別化と考えても尚更。

内廊下 出典:公式HP


カーペット敷きの内廊下仕様で、各階にエレベーターホールはないものの、各住戸のアルコーブがしっかりとられており、また、折り上げ天井になっているため高級感があります。

管理費は187円/㎡、修繕積立金は70円/㎡です。管理費は、内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュサービス、24時間ゴミ出し可を考慮すれば割安ですね。この辺りは、プレサンスが都心部に多く供給していることで、管理会社のプレサンスコミュニティに安く発注できることが寄与していると思われます。修繕金は一応タワーマンションであるため300円/㎡は平均して必要と考えると、将来的に5倍ぐらいにはなりそうです。

設備仕様

標準仕様
  • キッチン天板人工大理石
  • キャビネット付きトイレ
  • ディスポーザー
  • 食洗機
  • 床暖房
  • エステケアシャワー
  • ミストサウナ
  • T2サッシ
  • スロップシンク
プレミアムフロア
  • キッチン水栓グローエ製
  • キッチン天板フィオレストーン
  • リビング天カセ
  • オーバーヘッドシャワー
  • ローシルエットトイレ&手洗いカウンター
後述の価格帯からすると、キッチン天板フィオレストーンとトイレ手洗いカウンターはほしかったですね。ただ、十分許容範囲だとは思いますし、この仕様で文句を言う人は名古屋にはいないでしょう。プレミアムフロアはタワーマンションのプレミアにふさわしいグレードになってます。

エステケアシャワー 出典:パナソニックHPより


エステケアシャワーはあまり見たことがなかったのですが、パナソニックのHPによると、マイクロバブルで皮脂汚れを浮かして流してくれるらしいです(本当かどうかわかりませんがw)。プレミアムフロアにも同様に採用されている点をみると、通常のシャワーヘッドより高級な仕様なのでしょう!

間取りと価格

Bタイプ 61.56㎡ 2LDK 出典:公式HPより


3階 4,740万円(坪254万円)
14階 5,490万円(坪294万円)

Bタイプの間取りは2LDKとしてはほぼ完璧な間取りですね!2つの洋室がバルコニー面して、かつノンリビングは素晴らしいです!柱もアウトフレームされてますし、玄関前のゆとりもしっかりしてる…これが本当にプレサンス物件なのか!?…これは前フリです(笑)

Cタイプ 81.53㎡ 3LDK 出典:公式HP


??階 6,890万円(坪278万円)
??階 7,680万円(坪310万円)

ただ,2LDKの価格しか教えて貰えませんでした(Cタイプの価格はポータルサイトを参照)。相変わらず情報を出さない姿勢は如何なものかと思いますね…。単純に平均すると低~中層階で坪280万円ほどかと。

というのも、ポータルサイトには2LDKで5,210万円(坪279万円)の記載がありますので、下の階にはもう少し安い価格がありそうです。この辺り、末尾の「おまけ」でも書こうと思いますが、営業さんの説明では14階以外は”ない”様な口ぶりだったにも関わらず、実際には他の住戸も販売しているというのは不信感しか湧きません。勿論、商談が進んでいるなどの事情もあるのかもしれませんが、そういったことも含めて検討者に伝えるのが誠意だと思うのですが。

14階相当


20階相当


眺望としては、20階ぐらいまでいかないと抜けてはきません。ただ、横を向けば、今後10年間程度で完成する栄の高層ビル群を拝める方角になりますのでその点は楽しみな部分ですね。

総評

ここでやっと、ネタバラシなのですが、この記事タイトルに「ジェネリック東急」と付けたのは、この物件は、東急不動産の名古屋支店が撤退(真偽不明)するため、土地の取得だけではなく、設計および施工も含めた「事業」として、プレサンスが購入していたことを意味してます!

というのも、プレサンスにしては素晴らしい間取りと、図面集を見たときに、低層階もワンルームや1LDKにすることなく同一プランとしている部分に違和感があり、詳細を伺ったところ上記の様な理由でした。(だって、絶対プレサンスが作るならアルコーブのところ住戸内に組み込むでしょ)

外観パース(なぜか公式HPに載っていない) 公式パンフレットより


東急の「ブランズ」であれば、専有部の設備仕様をもっと豪華にしていた可能性はありますが、建物、共用部に関してはほぼ当初の東急の計画通りに作られていると考えて良いため、立地モノ(躯体・外観)自体は良いと言えるかと思います。

上のパース画像を見て頂ければわかる通り、周囲に比べて背が高く、かなり目立ちますし、6連のFIXサッシが良いアクセントになってますので、完成後は想像よりも高い評価を受けると思われます。とは言いつつ、63戸の小~中規模ですし、共用施設もないため、「ただ背の高いプレサンス感」も否めませんが。これを東急はやろうとしてたのか…。

あとは価格ですが、周辺相場をみると、割高とまでは言えませんが、「プレサンス」の看板を付けて販売していることを考えると、もう少し安ければという感想です。

お便りへの回答

最後になってしまいましたが、どえりゃー様のご質問にお答えすると。

プレサンス久屋大通タワーというマンションが気になっています。価格だけ見ると割安だと思うのですが、ぶっちゃけプレサンスはどうなのでしょうか?仕様や住み心地、リセール等。永住なら検討可なのでしょうか?ご見解を伺いたいです。

プレサンスではありますが、設計・施工は東急の事業を引き継いでいるため、モノ自体は間違いないため、仕様や住み心地は問題ないです。なので、物件自体を気に入ったのであれば買ってよいのではと。

「リセール」がどうかと言われると。冒頭に書いた基本的なスペックが高いため、決してだだ下がりするような物件でないことは確かですが、「プレサンス」自体にまだマイナスイメージがあることと、目立った共用部がないため、他のタワーマンションと捉えるとリセールは悪いと思います。言い換えれば、通常の板状のプレサンス物件よりは価格は維持できるでしょう。

ただ、そもそも、割安かというと…。少し前に販売していた周辺物件で比較すると。

プラウドタワー名古屋久屋大通公園 平均面積77.33㎡ 坪約307万円

プラウド久屋大通 平均面積56.99㎡ 坪約280万円

あくまで、ブランド価値(野村不動産>プレサンス)を考慮すると、決して本物件の坪280万円(低層~中層階)が割安とは言えないのではないかと。

繰り返しになりますが、立地とモノ自体は問題ないので、気に入ったのであれば買っても良いと思います。

(オープンハウスについても同じ観点で伺いたいです。葵の物件も気になっているので)

記事が長くなってしまったので、オープンハウスについて詳細は省きますが、私の意見としては、最近のオープンハウスはエリアにあまり魅力を感じないですね。プレサンスと同様にマンションのブランドとしての評価はマイナスですので、せめて、立地だけでも他を圧倒してなければ買わない方が良いと思います。

今度の葵のオープンレジデンシアについても、外観に気合が入っているのは確かですが、それなら、「シティタワー葵」でよいのではないかと(公園隣接という部分に強いこだわりがあれば話は別ですが)。

以上が、お便りへの回答になります。参考になりましたら幸いです。

おまけ(プレサンスの営業力)

今回始めてプレサンスのマンションギャラリーに訪問したので、その感想を書きます。

営業力がすごいです!(語彙力)。

これは押しが強いとかの悪い意味ではないく。しっかりとヒアリングをかけた上で、現居の住み替えや、周辺相場のデータの提示、プレサンスの他物件の提示など、購入に対するサポートが充実しているなという印象でした。

グループに仲介会社を持たないデベロッパーでは、住み替えの場合、「がんばって売ってきてください!買い替え特約?そんもの付けれませーん!」で終わるのですが、プレサンスの場合、どういった価格で現居を売りに出して、仮に希望取りに売れなければ値段を下げて、その時は仲介手数料をどうこう…などの提案をしてくれます。

勿論、これは物件を売りたいから頑張っているといえばそれまでですが、このいった仲介がグループ会社にいることや、複数物件を扱っているモデルルームならではの提案であることも確かです。

その他驚いたのが、過去に供給されたマンションについて、周辺相場だけでなく、その物件の販売時にどのような検討層(年代、性別)の人がどういった流れ(例えば、〇〇が理由で人気のAタイプが完売したあとは、BとCタイプと検討され、××の理由でCタイプを買ったなど)で購入に至ったなどのデータを調査会社をつかって取得している点です(ちょっと内容を見せてもらえました)。正直、せいぜい価格表や物件データを持って自社で分析しているだけだと思っていたので。

そういった詳細なデータをもとにして提案してくるため、かなり納得感を持って検討できたことは確かです。ただし、価格の部分で書いた通り、価格表を見せずに情報を隠すような形で、住戸を提示してくる点がマイナスですね。

最後にこれは完全な憶測ですが、今後、プレサンスはブランド力が上がっていくかもしれないと感じました。現状「投資用ワンルーム」印象が強いことも確かですが、例えば、プレサンス物件の外壁についているロゴマークも今後の実需物件(名古屋だけかもしれませんが)付けないそうですし、オープンハウスと違い、路上で客引きしているわけでもなく、地に足つけて営業していることも今回体感できたので。(例えば、野村不動産は昔は「コープ野村」のような決して高級なイメージではありませんでしたが、今ではプラウドというプランド戦略で成功しているのも事実ですし。)

次回予告

ありがたいことに私指名で複数ご質問をいただいているのでそちらに答えていきます!

次回は「名古屋の中心地(中区東区)以外のマンションは資産価値は保てないのか?」です!

ちなみに、ご指名いただけるのは大変うれしいのですが、あまりふわふわしたご質問はご容赦いただきたいです…。その場合、どうしても回答も超一般論になってしまいますので、可能な限り具体的にご質問いただけると嬉しいです!

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スムログ出張所(マンションコミュニティ)

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