お便り返し(19, 20, 21)販売終了の意味/固定費が高い/単独名義か共有名義か

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早いものでスムログがマンションコミュニティ内で始まってから3年が経とうとしています。(2016年5月10日開始)

当時の記事もページを遡れば見られますので、ぜひお時間あるときにご覧くださいね!
2016年5月よりもっと古い記事もあるのですが、これは昔ブロガーさん達とやってた覆面座談会コーナーをスムログに引っ越ししただけで、純粋にスムログのコンテンツではありません。(ややこしいですね)

そんなこんなで、リニューアル記念も含めて第2弾キャンペーン実施中です。
https://www.sumu-log.com/campaign/

応募状況は思っていた通りといいますか、のらえもん先生と三井先生の本に集中してまして、どなたかギャグでTシャツとトートバッグにもご応募下さい!当たりやすいですよ。

スムログTシャツを着てスムログトートバッグにはるぶー先生から借りた打診棒を入れて内覧会に臨んだら、担当者の態度がめっちゃ丁寧にならないとかならないとか。

それではお便りのご紹介です!

差出人:30代DINKS

ホームページにて新築マンションの「完売」と「販売終了」の違いは何でしょうか。

価格面でなかなか決意がつかなかった○○○(物件名)にて
ある日「販売は終了いたしました」の告知が現れ後悔している次第です。
他マンションでは「完売御礼」「完売しました」などがありますが、販売終了とは…?
この表現は販売再開の可能性があるのかをを伺いたく質問をしました。

ご質問ありがとうございます。回答しますね。
(※物件名が記載されていましたが伏せました。この物件の入居時期は2019年秋です。)



「完売」と「販売終了」は、業界で明確に定義されている訳ではないと思いますが、仰せのように「販売再開の可能性がある」と考えるのが妥当でしょうね。

入居がまだ先で、実際に全ての部屋が完売していないにも関わらず、物件の販売が最終盤に入ってモデルルームを閉じやすいタイミングというのがあります。

総合的に決められるもので一概には言えませんが、人繰りの問題(モデルルームを閉じたら他の物件に営業マンを回せる)、ランニングコストの問題(モデルルーム運営にかかる地代や人件費、広告費や光熱費など経費節減)、棟内販売の予定があるとか(現物の方が売りやすい)、年度末や決算期までに撤去(区切りの問題)、などは分かりやすい判断材料です。

今回のケース、私は関係者ではないため憶測に過ぎませんが、本当に完売していなかったとしたら売主はモデルルームを閉じても完売できる自信があるのでしょう。「販売終了」と言っても棟内販売で「販売再開」できますし、「完売しました」と言ってないなら嘘をついてることにもなりません。

あまり言っちゃいけない事かも知れませんが、実のところ販売会社って「本物件は完売しました」「この部屋は申し込みが入りました」「契約が入りました」みたいのは、結構カジュアルに嘘ついてますよ。

販社の社風にもよりますし営業マンにもよりますが、残り戸数が少ない物件で、売れたはずの部屋がひょっこり出てくることは、よく注意して価格表を見てる方なんかは気づかれたことがあると思います。

未販売住戸を隠して「販売終了」「完売」させた後、「キャンセル住戸が出ました」とか言ってしれっと出すタイミングを入居前に設定すれば売りやすいですからね。(もちろん全部が全部ではありません。本当にキャンセル住戸も出ます。)

さて話を戻しますと、30代DINKS様は、こちらの物件をすでに見ていて、担当の営業マンが付いてますよね?

表向きに「販売終了」と謳ってるなら、「○○タイプが欲しかったんですけど、キャンセル出ませんかね?」って直接聞いてみたら良いんじゃないでしょうか。本当に欲しい住戸があるなら、空き住戸が本当にないのか実はあるのかは置いておいて、キャンセル待ちリストに並んでおくのは1つの方法じゃないかと思います。

もし後になって再販住戸が出てきて、それがご希望条件に叶う住戸だったらラッキーですね^^

 

差出人:にーな
豊洲のタワーマンションに住んで約5年になります。89平米の角部屋に住んでいますが、修繕費、管理費、駐車場代を合計すると毎月維持費が8万円弱と、固定資産税(3ヶ月5万5千円)を含めると毎月10万円弱支出しており、購入したものの維持の出費が非常に多く、半分近くで済みそうな豊洲の中古低層マンションに引っ越そうと真面目に考えておりますが、アドバイス頂けませんでしょうか。

ご質問ありがとうございます。
(※ご質問本文には、豊洲「○丁目」まで書かれていましたが伏せました)

確かに、固定費が月々10万円はなかなかのパンチ力ですね。
あくまで私の意見ですが、住まいは現状ママで、ほかに削れる固定費を削る方が現実的なのかなと思いました。

本件のような問題は、実際のところとても多いですし、またこれからもっと多くなるでしょう。都市部タワマンの管理費は高騰しすぎ、またその割に修繕積立金は安く設定しすぎ(=将来上昇懸念)だと個人的には思ってます。

以前、主旨は少し違いますが似たような回答になる記事を書きました。まずはこちらをご一読ください。

お便り返し(14) 修繕費が上がるので住み替えを検討



今回のケースで、
・現タワマン(管理修繕費+駐車場+固都税=月10万円)
・低層マンション(同上 = 月5万円)

豊洲タワマン89平米の角部屋から、同エリア&同価格帯の低層マンションに住み替えとすると、売り方・買い方にもよりますが価格帯を考えて諸費用等トータルで1000万は見ておいた方が良いでしょう。

両者の月額費用の差分が月5万円=年間60万円として、買い替えにかかる諸費用を回収しようと思ったら、新しい低層マンションに引っ越して
年間60万円×16年居住でやっと960万円です。

そもそも前提条件が違うでしょうし、ちゃんと計算したら10年かも知れないし20年かも知れません。細かいことはさておき、お伝えしたいことは、それなりの長期間住まないと住み替えに要した諸費用を回収するのは大変だということです。

ここで大事なことですが、もし金銭面の心配が無かったとしたら、にーな様は今の生活に満足されておられるでしょうか。またどのような低層マンションか存じ上げませんが、ダウングレードになってしまい満足度が下がらないでしょうか。

もし現タワマンの暮らしに満足なら、現状のままお住まいになって、例えばですが車を手放されることも有力な選択肢のように思いました。余計なお世話だったら本当に申し訳ないのですが、駐車場や車の維持費を考えたら月5万円以上は余裕で浮くでしょう。
(今はカーシェアでもグレードの高い車が選べますし、まじでめっちゃ使えます。)

答になってない気もしてすみませんが、もし私が同じ立場なら他に削れるコストを探すと思います。

以上、ご参考になれば幸いです^^

 

ここから話が少し逸れますが、、
買って売ってを繰り返すことは、全然否定しません。実際にここ数年は不動産市況が良くて含み益を得ている方も多いと思いますので、低金利やローン控除も手伝って、売却後に手残りが多い方もおられるでしょう。

ただ、何だかんだ売り買いの回数が多くなるほど諸費用負けしますし、引っ越しや各種登録手続きも面倒です。そして新たに組むローンは何年でしょう。また35年組みます??という話もあります。

今は市況が良くて高く売れたとしても、同時に買い値も高くなります。じゃ賃貸で待てば良いのかと言うと、近い将来、市況が良くなるのか悪くなるのかは神のみぞ知ることです。結局のところ、熟考して決めた今の物件にできるだけ長く住んだ方が良いんじゃないかという意見でいます。

 

差出人:ふわりん
こんにちは、いつも拝見しお世話になっております。中古マンションを住替えで購入たところですがマンションの名義人で悩んでおります。
住宅ローンの名義は主人ですが訳あって主人が5年後位に主人の田舎に1人義母のいる田舎に帰ります。その時にまた私と子どもたちは次の住替えも視野に入れております。
住み替えるマンションは実質私達が頭金を出しローンも返していきます(あと500万ほど)5月に引っ越しが決まっており名義人を私一人にしたいのですが相続税の事とか考えると共有名義にしたほうがよろしいでしょうか。

ご質問ありがとうございます。

まず最初に断っておきますが、私は税務の専門家ではないため詳しい内容は必ず税理士さんに聞いてください。

また以下に書く話はあくまで一般論としてご理解ください。

結論から申しますと、将来購入するマンションは実際に支払った(支払う)金額の通りに持ち分を決めてください。

例えばですが、とある夫婦が5000万円のマンションに住むとして、奥さんが頭金もローンの支払いもするとします。つまり5000万円のお金は、奥さんが全部出すことになりますね。

もしも、このマンションの土地建物の持ち分を
・ご主人 50%
・奥さん 50%
として登記してしまうと、奥さんがご主人に2500万円あげたことと同じになってしまいます。

生活費や教育費など通常必要とされるお金のやり取りは何の問題にもなりませんが、マンション購入のような金銭のやり取りは夫婦間でも贈与税が発生しますので、もし実際にやってしまって税務署に突っ込まれると面倒なことになります。
(1年ごと110万円の基礎控除とか婚姻20年以上の配偶者控除など関連する話は省略します。気になったらググって下さい。)

というわけでご質問頂いた内容でしたら、ふわりんさんの単独名義ということになるかと思います。以上、ご参考になれば幸いです^^

注釈:
当方からのご回答は、過去にスムログに頂いた古めの質問をピックアップさせて頂いております。特定のケースについてご質問の際、その内容を一般化して多くの方に関係する内容とさせていただく場合があります。また本記事は、当方の個人的な見解・意見であり、その内容に関していかなる責を負うものではありませんので予めご了承下さい。

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ABOUTこの記事をかいた人

「スムログ」「マンションコミュニティ」の運営担当者です。その昔、某マンションデベロッパーで新築営業をしていました。
こちらでは、読者様のご質問に対して、出来るだけ分かりやすい回答ができればと思っています。Twitterで日々つぶやいたり記事の紹介をしていますのでフォローをお願いします!