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第1回対談「マンションオタクから見たマンション管理」その2

マンションオタクでありながら大型マンションの理事会メンバー(理事長も経験済)でもある「はるぶー」さんにマンション管理について語ってい ただきました。聞き手は同じくマンションオタク界の重鎮「のらえもん」さん。「目から鱗」情報が満載の対談をお楽しみ下さい。

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

座談会


地域差があるマンション理事会

理事会の男女比率とかってどんなもんなんですか。男性社会。女性もそこそこ?

地方によって地区によって全然違います。東京とかは圧倒的に男が多いです。

嫁に押し付けないで自分が一生懸命やるんだっていう男性が多いってことかな?

逆に九州なんか行くと、理事はほとんど女性がやってるらしい。間違えて男の人が来ちゃうと「ああ、男の人ですね。では理事長に决定!」ってなっちゃうことが多いらしい。

九州は女の人が自ら行くのか、それとも旦那が「お前行っとけ」って言ってんのか、どっちなんだろう。

「旦那が出ていっちゃうと理事長にされちゃう」とかで、旦那が行きたがっても取りあえず奥さんが様子を見に行くっていう話だと思うんですけどね。

九州の情報までなんで知ってるんですか(笑)

いやー、そっち方面の理事会のスレッドとかまでたまに研究してるんです。

東京では女の人は珍しいんですね。

珍しいですね。うちのマンションでは、なにも言わないと23人の役員中女性は1~2人しか出て来ないです。「旦那が忙しくて出られないんだったら奥さんが是非出てください」ってやって、無理やり女性割合を増やしていった結果、いま2~3割女性です。



仕事にも役に立つ理事会運営

女性向きなことっていっぱいあります。例えば大きなマンションだと、キッズスタジオなんて名前のついた子ども遊ばせるスペースが有る。「そこの遊具はどうした方がいいか」とか「絵本の取り揃えはどうしようか」とか細かいことは女性の方が得意。あと女性は秘書としての能力が高かったりします。うちでいうと、23人中1人は、次々と理事に「来週の理事会出てくれますよね」って連絡を取るという総務担当理事です。女性に「出席してね」と頼まれると男ってやっぱり断りにくいですよ。

そうでしょうね。

うちは総務担当理事ががんばってくれてますから、理事会の出席率9割です。お金の話や、建物どう直すとかは男の人が向いていると思ってますが、例えば「自転車が足りなくなってきたから電動自転車でも入れましょう」って理事会で提案すると「いやいやでっかい椅子がついてるママチャリじゃなかったら絶対借りてくんない」とか、女性理事のコメントは適切で実際その通りになります。女性の方が生活に密着した問題意識がある。「こんな人が違反してる」とか「こういう違反がある」とか「ここが問題だ」、やっぱり女性の方がよく知ってます。「共有部の細かいルール作り」とかも女性のほうが上手です。

そういう風に男女得意な分野で働いてもらうとか、仕事でも役に立ちそうです。

そうですね。女性は一般的にお金とか苦手だったり、建物の話になると「きゃー難しい~」とかいって逃げちゃうから、理事長してた最初の2年は女性不要って本音じゃ思ってましたが男だけだと絶対うまくいかない。5年ぐらいやるとだんだん丸くなってきて、女性理事が必要だなっていうのが分かるようになりました。

はるぶーさんと初めて会ったのは3年前ですが、当時より相当丸くなったと思いますよ。体型じゃなくて!

私は理科系で研究職の仕事に就いてるんですけど、私の勤めてる職場は博士な人ばっかり。でも理事会ってそうじゃない。文科系の仕事の人がいたり、工場長がいたり、デザイナーがいたり。そういういろんな仕事の人たち、自分の仕事と全く関係ない人たちと、たまたま一緒のマンションに住んでるからっていうことで「仲間になって楽しく酒が飲める、同じ目的のために一緒にやれる」っていうのが素敵なんですよ。それはやってると人間絶対丸くなる。いろんな人がいるんだっていうのが良く分かるから。

PTAとはまた違う感じの付き合い方ですね。

年齢層とかも幅広くなりますからね。うちでいうと理事長が私よりちょうどひと回り上で残りのほとんどの人がひと回りぐらい下なんです。「いやいや、これはなんとか解決しなきゃいけない」とか言って若手が酒を飲んでると、ふた回り年上の理事長も入ってきて熱くみんなで語り合ったり。時には意見の違う人同士がケンカしたりもするんです。ケンカするぐらい熱心なのは、私はいいことだと思うので「大いにケンカしろ~!」とかいう感じでやってます。

ここまでの話を聞いて「理事会入ろうかな」って考える人が増えてきてるかも知れませんね。

楽しいですよ。でも時間は使います。

忙しいのはさておき、お金使っちゃうとかもあるんですか?飲み代ぐらいなもんですか?

まあ飲み代ぐらいですね。飲み代ったって、マンションで飲んでるだけですから、発泡酒に乾き物でやりゃ1000円で済むわけで、別にそれで貧乏になるっていうもんでもない。

誰かの家で飲んだりとか。

よく有りますよ。私自身はうちのマンションで30戸ぐらい訪問飲みした経験があります。理事会を6年やってますから、新人理事が毎年20人としてこの6年で理事の知り合いだけで120人になります。マンションの出入りですれ違う人みんな知り合いみたいな感じになってきますよね。

長く理事会役員つとめると知り合いがどんどん増えるってことですね。

増えますよ。それは楽しいですよね。

マンションで悪いことはできなくなるけど。



マンションそれぞれ

管理組合や理事会は区分所有者の集まりで、厳密に言えば居住者とは別だから、難しいマンションもありそうです。

例えば賃貸で入ってる人はどうですか?

賃貸の人は管理組合とは直接関係ないんですよね。管理組合はオーナーだけの集まりで、オーナーであったら絶対抜けられません。これ「区分所有法」の規定なんです。マンションの管理組合から抜けようと思ったら、売って出ていくしかないんです。一方、自治会とかは基本的に辞めたいと思ったら抜けられて、かつ住んでいる人が会員ですから、賃貸でお住まいの人も自治会の構成員になれますが、賃貸オーナーは自治会の構成員じゃありません。

うちみたいに、ファミリー用でちょっと郊外に建ってるマンションだと95%ぐらいはオーナーが実際に住むようになるんですけど、湾岸や、私がよくブログで書いてる武蔵小杉とかだと、値上がりがある程度見込まれるから、ちょっと小さめの部屋を投資目的でいっぱい買う人がいるんですよ。私の知っている理事長さんがおっしゃるには、入居の時にもう3割は賃貸の人が住んでいらっしゃいましたと。湾岸でも人気マンションではたぶん2~3割は賃貸だと思うんですよ。

築年数が経てば経つほどどんどん賃貸比率上がりますね。湾岸タワーだけでなく一般的な傾向だと思いますが、湾岸タワーでは賃貸比率の上がり方が早いかもしれない。

「10年以上そこに住んでない賃貸オーナーに輪番が回って来た」みたいなケースもあるわけですよね。

賃貸オーナーが理事になれるかどうかは、これまたマンションによって違うんです。うちはオーナーであれば、外にいても役員としての義務を果たせるなら理事になる権利がある。地球の裏側に住んでる人もいるから義務にはできないですが。一方で、外に住んでいるとオーナーでも理事にはなれないとするマンションもあります。

現実問題としては借りてる人も貸してる人も理事にはならないから、オーナー住民だけが理事を回していくのが普通の姿ですよね。きっと。

それが一番多数派だと思います。ごく最近まで多くのマンションが初期設定の基本にする「標準管理規約」には「オーナーでも外に住んでると理事になれない」っていう「現居条件」が書かれていたんです。なので、それを引きずってるマンションが多いかな。ごく数年前にその条件が無くなりました。その後に売られた最近のマンションは「標準管理規約」をあんまり変えないでそのままコピーして使っているから、いまのマンションの多くは賃貸オーナーでも理事になれる筈です。



理事会のがんばりは資産価値の上下に影響する?

視線を変えてマンションコミュニティー読者の方向けの話をしましょう。この掲示板を見る人はいろんなマンションを比較します。比較の仕方はいろいろあるんですが、資産性というか値下がりが少ないマンションを買いたいと期待する人が多いです。

それはみんなそうでしょう。当然そうですよ。

資産価値の上下に理事会ってどんだけ重要なんでしょう?はるぶーさんは、もの凄い時間をかけて頑張ってますが、売却のときの値段に影響しますか?

それは頑張り方によると思います。「資産価値保全を最優先テーマとして、そのマンションの値段をキープしたり上げるように頑張る」のか、あるいは「次々噴き出してくる問題に対応して頑張る」のかっていう、スタンスによって結果もやっぱり違うと思うんですよ。

言い換えると、理事会の目標は2パターンあって「値段を下げないように」のが目標なのか「住民からのクレームに一生懸命応える」のが目標なのかってことでしょうか。前者は少なさそうですが。

そう。うち500戸ちょっとあるんだけど、私がいつも理事会で主張しているのは「これ500戸全戸にかかわる問題ですか?この1戸だけが泣き叫んでる問題ですか?そこは区別してくださいね」ということです。

うちのマンションが「どういうふうに売られているのか」とか「どういうふうに不動産広告上に出てくるか」ってのは、いつも念入りに研究してます。要するに、そういう形で「マンション全戸にかかわる問題としてここはきれいにアップグレードすべき」とか「もうそろそろ全戸の鉄部は塗装しないとね」とかは全戸の問題なので、理事長が乗り出しても良いでしょう。

私すごく冷酷なところがあるのかもしれないけど、1戸だけの問題はどれほど深刻でも理事長がわざわざ扱うようなもんじゃないと思ってます。「理事長を出せ!」ってせりふは無数に聞いたけど、お人よしの理事長がいちいちそれに付き合ってると残り499戸が放置されちゃう。具体的にいうと、騒音問題とかは「住戸間の問題であって共有部分にあらず」です。うちの組合は注意喚起程度でその先はやりません。騒音問題を一生懸命やっちゃって、例えば理事長さんが預かっちゃうと、次々に「音がうるさいんですよ」って呼び出されたりして、本当に大事なことができなくなる。それは本来理事長の仕事じゃないんだから、誰か担当を決めて投げちゃえばいい。

でも、一般的にはマンションおたくが理事長をやってるケースってすごくレアなわけで、普通の人がやるとそっちに忙殺されちゃう。要するに、マンションの価値上げるっていうことはマンションおたくだから気が付くけど、普通の人が理事長になると日々のクレーム処理に陥りがちなのかなっていう気がするんです。

それは有ると思います。

「マンションの価値上げる」っておっしゃいましたが、私が今住んでいる湾岸タワー的な人たちの趣向には合いそうです。実際、その目標ってどれくらいの割合で発生しますか?

まぁよくて1割。

1割。

管理の人には、もうずーっと5年10年と「牢名主みたいにずーっと理事会やっている人」が多いわけです。私もそうなりかけてるけど、そういう人いっぱいいますよ。ある意味失礼な言い方ですが、管理がマスターベーションになってないかなと感じることがあります。要するに自分が満足するために管理をやるんじゃなくて、きちんとした管理の結果が必要なんじゃないかと思うんです。



「外向けにその良さをアピールするホームページが必須(はるぶー)」

私がよく主張してるのは「マンションには外向けにその良さをアピールするホームページが必須だ」ということ。
ほとんどのマンションは「マンション名で検索した時のトップが、仲介屋さんが作った愛のないホームページ」になります。一方、私が知ってるしっかりした理事長さんや理事会さんのマンションは、マンション名で検索すると必ずトップに「マンションの理事会が作っているホームページ」が出てくる。うちもなんとかそうしました。普通の住民は「そんなことやってないでまずクレーム、騒音問題とか解決してくれよ」とか言うかも知れないけど、中古売買の値段の話でいうと「そのマンションのホームページを検索した時に理事会自身が作ったページが出てくるか来ないかの差」ってもの凄く大きい。理事会が先進的な取り組みをしてたとしても、外部に高く評価されるという“結果”に繋がらないのでは意味がない。

マンションに住んでいる人向けに「理事会や自治会の情報を広報するホームページ」を持ってるマンションはいっぱいあるんだけど「うちのマンションにおいでください、買ってください、住んでください」っていうホームページを作ってるマンションって、たぶん全国で100もないんではないかと思います。

それパーセンテージでいくとどのくらいなもんですか。

全国にマンション10万棟ありますから。良くて100棟、0.1%です。

レアレアですね。

「買ってください、住んでくださいっていうホームページ」ですか…。

そういうとこの理事長さんはやっぱり全くレベルが違ってて、ちょっと話させてもらうと勉強になるんです。

新築マンションの積算事例みたいな話ですね。新築の時は「宣伝費を含む販管費+建物代+土地代」となります。土地は減価しないけど、建物の値段は下がっていく。それ以上に、新築の時に使った宣伝費や販管費は純粋にマイナスになります。
【素の図】

【宣伝効果】

マンションのホームページは、ネット上でこれをもう1回上げ直す行為となりますね。確かに良く考えるとコストパフォーマンスが高い行為。

デベがやってたイメージアップ施策を自分自身でやるんですね。

だから、私の個人的なおすすめは、新築時のホームページって普通無くなっちゃうんだけどこれを流用するってこと。新築時のホームページって「このマンションはどこが売りか」っていうのをめちゃくちゃ良く書いてあって、うまく作られてる。管理組合で買い取ってでもコンテンツを入手したほうがいい。実はうちも売主と交渉して利用許可を貰ってます。完売時の挿絵とか「ここが売りってパンフレットに出ていた情報」なんかも全部利用しています。

売主さんに交渉してデータをもらってるんですか?

私が知ってるだけで5カ所ぐらいが、ちゃんと売り主さんからデータを貰ってます。
住民向けのホームページは無数にありますが、明確に「そのマンションに住んでいない人」を意識してマンションの良さを訴えるために立ち上げてあるホームページの事例を紹介します。

下の例の①②は「日本にここだけ」といった突出した特徴のあるマンションで「売りになるポイント」を強調しています。一方、③④のようなファミリー向け大規模マンションでは「お祭りなどの行事をしっかりやっています」といったコミュニティの充実度や議案書や財務の情報などを載せることで「一生住んでも安心」といった部分を強調する傾向が強くなっています。

★★★はるぶー推薦 “外向け”ホームページ4選★★★
 ①ブリリアマーレ有明
 ②パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
 ③東京ベイスクエアプリズム
 ④イニシア千住曙町

確かに出来のいいサイトが無くなっちゃうのはもったいないですよね。

私が知っている「これは推奨、これは凄いなっていうホームページ」はせいぜい5カ所ぐらいです。新築販売時のホームページが無くなっちゃうのは、まず一つにはもったいない。もの凄い金かけて作ったホームページなんだから。丸々そのまんま管理組合にあげるのが惜しけりゃ、売りゃあいいじゃんと私は思うんですけどね。マンション名で検索かけたら、新築みたいなホームページが出てきて「うちはここが違います」っていうのが見れたら、やっぱり全然違いますよ。

新築だとマンション買う前に名前で検索しますが、中古マンションでも同じことをしますね。

自分の検討しているマンションを、いまどきグーグル検索しないってあり得ない。

なんでもかんでも情報が欲しいですよね。

絶対アクセスするって。

確かに中古になっても新築時のデベ公式ページは残ってて欲しいですよね。でも存在してない。

完売したと同時に「完売しました」っていうページだけになっちゃってて。

でも管理が難しそうです。理事会がホームページを引き取るんでしょう?

引き取ればいいと思うんです。場合によっては金出して買えばいいと思うんです。

っていうか、デベロッパーがそのまま魚拓みたいに残してくれてもいいと思うんですよね。

売主系管理会社のアフターサービスにしてもいいし。

そういうデベロッパーも全く無いわけではなくて、完売してもサイトが残ってるパターンもごく稀に見ますけど、いわゆる大手のものだといろいろ法的にやばいとか、あとほら、要するに誰に対しては提供してOKみたいな、もともとの制約とかを背負ってるじゃないですか。それで、たぶん消しちゃうんだと思うんです。でも、いつも見ててもったいないなと思ってます。ゼロからプロに作ってもらってますから数百万円コースですよ。

値段とかは外してくれていいから、基本的な情報とかはまんま残してほしいですよね。

「ウチのマンションはこういう仕様なんです」という情報は絶対に欲しい。「ウチは二重床仕様です」とか「ネット接続は凄く速いです」とか。普通より良い点が有りますって“売り”は必ずあるはずなんです。そこはやっぱりちゃんと中古になっても売りこまないと…。

中古の仲介物件になった瞬間に「なんたら駅徒歩何分、築何年、平米いくら、専有面積何平米」、これ以上の情報が事実上でてこないんです。「うちは並外れて管理状態がいい」とか「うちはでかいマンションなんでプールが付いてますから、ちょっと他と一緒にしてもらっては困る」とか、そういう要素は必要。

たしかに中古マンションの場合、マイソクといわれるA4のペラ1枚だけの情報になって横一線になっちゃいます。間取りと築年数、徒歩分数、広さくらいしか分からない。A4で出せる情報はたかが知れてるし、ホームページでそのマンションが持ってる特徴なんかが分かると良さそうですね。マンションの広報新聞の内容をホームページで公開する、みたいなのも有りかも。

絶対効果的だと思います。特に意識が高くて改善価値が有るマンション。でかいマンションに多いですね。

「でかい」って具体的に何戸ぐらいのボリュームですか。



管理費の高さをホームページで正当化せよ

共有部がある程度はでかくって専用のゲストルームがあるぐらいから上ですね。だから300戸はないと難しいと思います。やっぱり小さなマンションと大きなマンションを比べたら全然違います。300戸くらいになるとゲストルームが付いてます。タワーだと高層階にお酒飲めるラウンジが有ったり、1000戸を超えるとプールが付いてたり。そういうのってやっぱり付加価値として宣伝しなきゃダメだと思うんです。

そもそも立派な共有部のプールはどんなマンションでも必ず赤字です。でも「プールが有りますよ」と写真付きでホームページに書くと、それを見て買いに来る人がいる世界なんです。プールを単につぶして干上がらせたところで、ほかに何かに転用できるわけじゃないから、赤字でも絶対持ってるしかない、なら宣伝に使ったほうがいい。

「プール有ります」っていう写真がマンションの案内に書かれていると「プールで毎日泳げるんだ。いいな!」なんて考える人もいるんです。騙すって言っちゃ失礼だけど、不動産ってエモーショナルなもの。6000万円のマンション買える人は4000万のマンションだって買えるから「2000万分の差はどこだろう?」って考えて買うわけですよ。プールを無くしたことで「4000万のマンションと変わらないじゃないか」と思われてしまったら全体として大きな価値を失ったことになると思うんです。

プールが有るとだいたい管理費高くなりますよね。

はい。

管理費高くなるんだから、その正当な理由をちゃんと宣伝しなきゃダメですよね。決まったフォーマットの情報、徒歩○分の情報しか無いと「なんでこのマンションは管理費が高いんだ、やめた」ってはねられそう。

数字しか見えないからね。

ちょっと駅から遠いんだけど大きいマンションなんかだと専用のバスを出してるパターンが有るんですよ。100円くらいは徴収するんですけど、絶対すさまじい額の補助を管理組合が出してるんです。こうのもちゃんとアピールしたほうが良いと思っています。

デベロッパーがホームページを消す理由って実はそんなに無いんじゃないかっていう気もするんですよね。ただ消してるだけ。

もしかしたらそうなのかもしれませんね。だとしたら本当にもったいない。

「公式ホームページが残っているとマンション価値がずいぶん変わるんで消さないで下さい」っていう話を、デベに対して最初からできるといいですよね。

うん。

この対談記事、デベにもちゃんと読んで欲しいなあ。

そうです

次回の座談会

管理費をケチると失敗する!修繕費と管理費はどうあるべきなのか?理事会役員になったらまずやるべきことなど…、

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