第4回座談会「間取り」前編

またまた座談会を開催しました。DJあかいさんとモモレジさんを新メンバーに迎え、今回は「間取り」についてたっぷり語っていただきました。達人たちが考える理想の間取りや面白間取りが満載！

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のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介！得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

DJあかいさん

いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

モモレジさん

マンションオタク兼投資家。趣味で宅建や管理業務主任者試験にも合格。
多数の売買実績を活かし、利害関係のないフラットな視点でマンションの間取りや価格を分析。掲載数は約3000物件6500戸。マンションの間取りや価格を言いたい放題！

はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

座談会

今回のテーマは、「間取り」です。皆さんが考えるこだわりの間取りなどについてじゃんじゃん語っていただきます。ではさっそくのらえもんさんに口火を切っていただきましょう。

ではまず、私から。僕が紹介したいのは【バースシティ溝の口エアーズ】です。デベロッパは川崎市の高津区を地場とする末長組なんですが、このバースシティ溝の口エアーズの住所は、「川崎市高津区末長」なんですよ。デベロッパの名前と一緒。ですので、デベとしても相当気合いが入ってます。この物件、山の中腹にでんと建っています。

溝の口は高低差が大きいのでそういう物件多いですよね。

崖地の上のマンションなんで、駅からかなり上っていかなければならないんですが、末長組はそれを生かした面白いマンションを造ってます。間取り図を見て分かる通り、このマンションは壁式なんですよ。サッシの高さは確か2.4m。このリビングは角部分までガラスです。今回持ってきた図面は、全60戸のうち数戸しか無いメゾネットタイプなんですけど、メゾネットタイプ以外でも、張り出してる住戸は、サッシがこういうふうに出てるんです。このマンションはさすがに、ちょっといいなと思ったんですけど、いろいろありまして購入は見送った経緯があります。

じゃあ、本当に検討したんですね。

いや、ちょっとだけ検討したんです(笑)。実際に見れば分かるんですけど、けっこう山の上、崖地っぽい立地なんですよ。普通、崖地っていうと削ったり擁壁つくったりしてるんですけど、こちらのマンションは山の上。いわゆる崖マンションな感じではないですね。そこが面白いかなって。普通のデベだったら手がけないような所を、壁式でしっかり面白く造ってるんですよ。個人的には末長組は中堅デベロッパーにしては非常に良心的で面白い間取りのマンションが多いと思っています。

ですよね。末長組のバースシティ溝の口シエルなんてワンフロア4戸で全戸4面開口です。中住戸でも4面開口。

どうなってるんですか、それ。

ギザギザ雁行(がんこう)型になってて、1フロア4戸で2戸1エレベーターなんで中住戸でもバルコニーが両面にあるんです。

表と裏とうまくずらしてる?

そうですね。それでサッシも天井まであって、バルコニーと部屋の間もフラットで段差がない。末長組はほとんどそういう仕様なんです。これって圧倒的ですよね。こういったデベロッパーはあまり無いです。

なかなか無いですね。末長組みたいに、自分のところで設計もやって施工もやるっていうデベロッパーは、なかなか無い。

これ設計の図面描くの大事ですねえ。

大変そう(笑)。

末永組のマンションは田園都市線には凄く多いんですよ。溝の口にはバースシティって名前がついたマンションいっぱいあります。

末長組、溝の口では凄く有名なデベロッパーなんですよね。プラウド溝の口が1年前ぐらいに出たんですけど、サッシ高とかに関しては末長物件が凄く大きく影響していると思われます。プラウドっていうブランドを売りにするためには、末長物件よりも大きく劣っている面があったらサマにならない。プラウド自体は基本サッシ高を高くしない傾向にあるんですけど、溝の口では2.2m以上確保してるんです。これって明らかに末長物件を意識してると思うんですよ。あれが2.1mとか2.0mの一般的なものだと、どうしても「プラウドってこんなもんなんだ…」って思われちゃうわけで。

ここ4～5年くらいの中で、僕が自宅として検討できる範囲の中ではこのバースシティ溝の口エアーズが間取り的には一番好きですね。マンション自体もいまどき珍しい雁行(がんこう)型です。全部屋それぞれバルコニーの独立感があってせり出してるんです。もう、なかなかこういうマンション無いんですよ。

間取りむちゃくちゃいいですね。部屋がしっかり独立してて正方形じゃないですか。柱がないから当然なんですが。

壁式いいですね。

タワーじゃ絶対できない。

そりゃタワーじゃできない間取りだと思います。100平米だからセンターイン当たり前なんですけど、とにかく間取りが良いですよね。

これちなみに、おいくら万円ほど?

これそんな高くなかった感じですよね。坪170万?その辺りじゃないかな。当時で。

いつ頃?

2010年竣工です。

その頃は凄く安い時期でしたよね。

そうですね。リーマン終わって安い時期でした。この部屋も確か4千万円台じゃなかったかな。

4千万円！

2千万円台からスタートして。

これは90平米くらい?

これは一番いい部屋なんですよ。100ちょいぐらい。

LDの畳数が書かれてないですね。

そうですね(笑)。

この図面で100ちょい有りますか?

階段も有るし。

階段も全部込みですね。

ルーフテラスは入ってないよね?

入ってないです。

色塗ってあるとこと階段、玄関、廊下までですね。

この部屋、実質おいしいですよね。ルーフテラスに多少お金払うとしても、ちゃんと使う人だったらめちゃくちゃ有効に使える面積。

なかなかこういうでき上がりの部屋が真四角いのだけでできてる3LDKって、まずめったに無いよね。

面積自体が広いんで、ちょっと反則気味では有るんですけど、それを差しおいても良いんですよ。というわけで、間取りについて、のらえもんからはこんな感じです。ルーフテラスもここまででかければいろいろ使えますよね。イナバの物置は置けないけど、工夫次第でいろいろできる。楽しげなこといっぱい。

犬飼ってる家とか有りですね。

ああ、有りですね。犬小屋ぐらいなら置かせてもらって。

洗濯物干すだけじゃもったいないですからね。

もったいないです。

どこまで置いていいんだっていう話になるかも。物置なんか置くと管理組合によっては怒鳴り込んでくる。けっこう難しいです。

実際ルーフテラスの使い方ってどうなんですかね。バーベキューやったら怒られるし。

大半の人は大して使いこなせてないですよね。

なんだかんだそんなに使ってなそうですよね。

このぐらい広ければ別に物置とか置いても良さそうな気もするけど。

いや、物置はさすがにダメ。

だって、あれ専有部じゃないですから、一応。でも、お金は払わなきゃいけないっていうのがちょっと納得がいかないですね。

基本設置だめなんで、外から見えると完璧なんか言われちゃいます。

まあい、そりゃそうですよね。

普通にテーブルとか置いてるだけだったらいいでしょうけど。

うん、テーブルだったら大丈夫。

バーべキュー出来たら凄くいいですけどねぇ。

でも、バーベキュー問題って最近多いですよね。

それでも電気コンロでやっちゃう。

ああ、なるほど。煙出なければオッケーなんだ。

煙出ない電気の丸いコンロがあります。あれで何回かやりました。花火見ながらビール飲んで。

なるほど。ところで間取りといえばモモレジさんですが、次いかがですか?

僕が間取りでいいなって思うのは、有名どころで恐縮ですが、パークコート千代田富士見ザ・タワーですね。それとフェイバリッチタワー品川。

タワーで間取りが良くなりやすいのは、基本的に板状のタワーなんです。ただ、一般的な板状のタワーだと隣戸との関係上角住戸の玄関位置がかなり手前、つまりフロアの中央方向に引っ張られてしまうので角住戸は廊下が長くなる。その角部屋の廊下の長さとかを回避するために、パークコート千代田富士見では「デュアルフェイス」っていって、V字型のフロア形状としているんです。ゆとりある設計のおかげで角部屋の方の深い部分まで共用内廊下があるので玄関位置が良くて、角部屋でも廊下を短くすることが出来ています。

角部屋は構造的に廊下が長くなりやすいんですか。

一般的にタワーだと隣戸との関係上廊下が長くなりやすいですが、特に板状の場合、その傾向が強いです。

わかりやすく説明すると、中住戸で田の字ってあるじゃないですか。居室の総面積を広くしたいなら、玄関開けたら目の前に廊下を配置するか、一回クランク入れてリビングという配置にするのが一般的です。でも角部屋だとこのセオリーが使えません。そもそも専有面積が広いですし、角部屋は真ん中に玄関を作りにくいんですね。となると玄関から一番奥の部屋へ長い廊下が発生しがちなんですよ。

そっか。廊下も面積だしね。

マンションは眺望が1つの売りです。そしてLDは2面採光の角にあるのが普通なので玄関とLDは基本的に離れます。

そうですね。

そうすると、玄関位置から対称となる位置にある角のリビングまで廊下を繋がなきゃいけなくなるということです。

反対側ってことか。

要は玄関位置が重要で、玄関位置が専有部の真ん中辺に来るように共用廊下が出来れば良いんですけど、隣の部屋とかがあるとそういう位置に玄関を造ることできないんですよね、角部屋は。それを改善したのが、こういう隣戸との間に隙間を設けたV字型の共用廊下なんです。

廊下から専有部のバルコニーに対しての建物の厚みが廊下の長さを決めるんですよ。長谷工さんのマンションだと奥行きが標準でだいたい11.5m。ワイドスパンと言われる住戸だと大体奥行き9mぐらいですかね？玄関とバルコニーの距離を近づけてしまえば原理的には廊下は短くなるんです。でもそれは普通コストがかかるからやらない。千代田富士見の場合は、経済原理以上のものを追求しないと売れないので、そういう細かいところまで配慮がされてます。

たしかにパークコートの千代田富士見って、フランス学院跡地のプラウドタワー千代田富士見レジデンスと一緒に売ってたじゃないですか。

若干プラウドは後でしたが、大体そうですね。

パークコートはもうバーッてすぐ売れちゃって、プラウドはいつまでも広告が入ってきてたんですよ。「まだ有ります」みたいな感じで毎週。

パークコートは最初もそれなりに売れましたけど、途中からアベノミクス発動で、がっと売れたから。あれ最高のタイミングでしたよね。

真四角いタワーって、特にでっかくなってくると面積に対して外周部の長さが確保できなくなるので、どうしてもスパン、要するに一部屋に窓がつけられる長さが減ってくるんです。内廊下の大きなタワーが典型的で、必ずものすごく細長い部屋が入ってくるんですよ。パークコートの千代田富士見は真四角いタワーじゃなくて長い板型タワーを2個くっつけて両方から倒れないように免震装置でくっつけてる。そういうふうに横が長くって、スパンが取れてるといろいろとやりやすくなる。そういう意味では、典型的な湾岸の例でいうとパークシティ豊洲のB棟。12mスパンに82平米くらいの凄くいい間取りで4部屋取れてる。内廊下なんだけど、ものすごく眺めのいい方向に全部の部屋があるんです。欲しかったんですけど、うちの奥さんに否決されちゃて。そこ坪250万だったんで、「死ぬほど安いんだから買っとけ」とか言ったんですけどね。もう軽く300万超えてますよ。

湾岸は嫌だったんですか、奥さんは。

うん。うちの妻が湾岸やだ。雰囲気がダメって…。

さっきの話なんですけど、土地に対して容積率が決まっていて、高さによって建物フロアの面積が決まりますよね。例えば1Fのフロア面積が1000平米だとすると、このとき31.6mx31.6m（√1000）でも、50mx20mでも面積は同じ100m2なわけです。前者だと1000平米の面積に対して外周部が126.4mになる。でも、後者だと、140mになる。その分スパン幅に余裕が生まれるので、タワーは正方形よりも長方形のほうがいいことになります。間取りがいいっていうのは概してそういうことなんです。

日本人は南向きに窓を取りたがるから、東西に長くて南北に短い敷地が理想的とされるわけです。そんな土地が有ると、「なんていい土地なんだ、一体どこのデベが落とすんだろう」なんて考えちゃいますね。そういう土地って少ないんですよ。真四角かったり、下手すりゃ南北のほうが長かったりして。南信仰っていうのが有るのがやっぱり日本の特徴だからそういった土地は本当に貴重ですね。

最近は1戸1戸の専有面積が小さくなってるから、余計にワイドスパンが難しくなりますよね。

難しいですね。

60平米とかだと、もう本当に無理っていうか…。

凄いワイドスパンっていう意味では、プラウドタワー立川の北西角住戸は凄かったですね。あまりにもワイドスパンすぎて、ちょっと廊下が長くなっちゃうぐらい凄かった。

北側って「ちょっと狭くしなきゃいけない」とか、「全く採光できない向きとかになると普通のファミリー層には嫌われる」っていうのが有るので、凝った間取りはどっちかっていうと北向きで発生しやすいかな。

そう、ほとんど人気のない方角ですね。

北側は開口面積を広くとらないと採光がとれないから。明るくしたいっていうのが有ってワイドスパンになる。

タワーだと立地によっては北向きがむしろ目玉だったりもします。東京タワーが見えたりするような場合は、北でもワイドスパンにしないってことも少なくないです。特に今、単価が高くなってることもあって、デベロッパー戦略としては、「条件が悪いほうにワイドスパンを取る」ようなものが目立つかな。

スカイズとかそうだもんね。ワイドスパンだと80平米ぐらい無いといい感じに造れないじゃないですか。Yの字型のタワーでも、昔ケープタワーとかあった時は、100平米ぐらいだったんですけども、今は坪単価が上がっちゃってるから、スカイズになると良くて90台。しかも、景色のいい側がスパン短く刻んであって、廊下の位置が真ん中からずらしてあって、そして眺めの悪い側がスパンを広くして間取りを良くしてる。眺めと間取りの良さを両方もらえるって部屋は無かったんですよね。それで成功したんだからいいんですけど。

勝どきザ・タワーも、浜離宮方面はけっこう広くとってましたね。

トーキョータワーズとほぼお見合いとなるプランはめちゃくちゃスパンとってます。なんだかんだ、お見合いでも半分ぐらい景色が見えれば、僕はそれでいいと思うんですよね。当然、価格がその分安ければっていう話ですけど。

あと、もう一つ、フェイバリッチタワー品川についても触れさせて下さい。これは、間取りがいいというよりも、「エディットメイド」っていって、いわゆるメニュープランやカスタムオーダーの域を超えた選択が出来るんです。最大のポイントは窓の位置が変えられちゃう。

そうなんですか。

希望次第にはなりますが、全戸ビューバスにも出来たんです。竣工2年以上前から青田売りをしてるからこそ出来るわけですが。

珍しい…。

長期販売を視野に入れるデベだったら2年以上前から青田売りをしてこういった取組みをするのも面白いんじゃないかな。当然建築コストがかかることから単価は上がりそうで、そうなると実需がターゲットとなり、結局は投資需要が不可欠の昨今では難しいという結論にはなりそうですが

これ、キャンセルリスクが怖そうですね。

いやー、それやばいですね。ローンキャンセルとか、もう死んじゃいます。

もう全部好き勝手された後に、「やっぱ転勤決まったんでやめます」とか言われたらもう大変。その辺はけっこう怖いですね。

マンションの良さと戸建ての良さって相反するものがあるわけです。「カスタマイズできる」っていう事と「大量生産で安くする」っていう事と。だから基本的には矛盾するんですけど、「規格のものではやっぱり納得できない」っていう傾向がマンションにも出てきてて、それで住友なんかもカスタムオーダーを入れてたりとかしますよね。

住友の物件は、総戸数100戸以上あるマンションで2～3プランしかないものも(笑)

しかもあれ、ぎりぎりで売り出すから上のほうしかできないし。

カスタムオーダーなかったら選択の余地がないですよね。

カスタムオーダーも水まわりは動かせないって。

フェイバリッチタワーは水まわりも動かせる?

水まわりも窓も動かせます。

よくやりますね。

動かせるというか、基本5つぐらいの大きく異なるプランから選べるようになっていました。普通のメニュープランとは違って窓や水まわりの場所が違うのでそれぞれの印象がかなり違うものとなっています。

上から下まで全部同じ間取りのマンションでも「生活サイクルに起因する生活音の近隣トラブル」って、実は結構あるんですよ。昔、入居後にあったトラブルで、とある住人が、上の主婦とすごいけんかしてるんです。でもこの人生活が昼夜逆転してるんです。寝てる時間帯に上で掃除機かけられて、めちゃくちゃトラブってました。なので、上と間取りが違ってて寝室で寝てる時に上階でシャワーとかされたら大変だなあと思います。

水まわりを動かしたら、寝室の真上がお風呂だったなんてことは十分あり得ますからね。

寝室の真上が浴室だったりすると、ちょっと入居後が怖いですよね。よくスケルトン・インフィルとかでも自由にできますよみたいなことって言ってるんですけど、あれも実生活として、本当に好き勝手間取りを変更しちゃったなんてなった時に、ちょっと怖いなって思っちゃいますね。

音の問題はマンションコミュニティでも直床・二重床だったり、乾式壁・湿式壁だったりっていう議論がたびたび行われてると思うんですけど、構造や厚み以前に自分の家の隣の人や上の人がどんな人かっていう影響がものすごく大きいので、「こういうマンションなら安心」とは一概に言えないのが難しいところですよね。

細かい人いますからね。

変にいじらないほうがトラブルは起きにくいのかもしれないですね。

それは間違いないですね。

騒音トラブルを減らすには上と下が同じ間取りのほうが明らかに有利ですね。

トラブルが起こった時に、全く同じ間取りだったら上の人のせいってなるんですけど、完全に間取りが自由になった時にデベロッパーのせいになっちゃうと思うんですよ。「お前たちが自由にさせるからこうなるんだ」っていう責任の一端をしょわされる可能性も有る。なので、そういうところがちょっと怖いなと思っちゃう。

そういう意味では住友さんの物件はけっこう安心かも(笑)。

水まわり動かせないっていうのはそういう意味で。

水まわり動かす気ないでしょう。設計・施工コストを安くするために上から下まで同じくしてるわけですし。

それが普通ですよね。

カスタマイズしたら、リセールへの影響とかはどうなるんですかね。

あんまり無茶苦茶なカスタマイズをしたら、やっぱりそれはきついでしょ。デザイナーズみたいな感じになっちゃうんで。

でも、実際そこまではやれないんでしょ。4つのなかから選んでくださいレベルだったら。

でも、ビューバスできるっていうんだったら、けっこう凄いんじゃないですか。

いや、凄いですね。中古とかに出てんの見ても、ビューバス選択されてる方がけっこういるなと思います。このマンションを外から見ると上下階で窓位置が違うのが分かって凄く面白い(笑)。

ビューバスとか欲しいですもん。

「ここまでやっちゃったら売る時売りにくいぞ」みたいな事って、実際そこまで分かんないでやっちゃいそうな気もするんですよね。

買う時に売る時のことまで想定してやれる人はいないでしょう。沖有人さんの理論（10年ごとにマンションを買い換えて売却益を出す）を実践しようとしてる人だけでしょ。

ちょっと奇をてらったことをしない限りは、たぶんそんなに影響は出ないと思うんですけど、よく有るのがそこの入居者が好き勝手リフォームとかするじゃないですか。で、「1000万かかったとしたら1000万分高くなる」っていう信仰があるんですよ。「こんなにお金かけたんだから、もっと価値あるだろ」って言うんですけど、でもそれってゼロなんですよね。

場合によっては多少プラスのケースもあるでしょうけど、基本的にはゼロでしょうね。

個室のドアをリフォームで透け透けのガラス扉にしちゃったとかは、お金はかかるけどむしろマイナス評価。

そうなりますよね。だから、あくまでその元オーナーの好みにかなったものであっても、別の人にもそうかっていうと、そうじゃないことのほうが多い。