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第1回マンションコミュニティ覆面座談会後編

2014年7月、東京都内で行われた特別企画「マンションコミュニティ覆面座談会」。
集まっていただいたのはネットで活躍中のマンションブロガーさん5名。たくさんのモデルルームを見学してきたからこそ言えるチェックポイントや2020東京オリンピックに向けて都内のマンションは今後どうなっていくのかなど。
2時間にわたって行われた座談会の後編を公開します。(2014/07収録)

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

タビー
タビーさん

港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 マンションは開放感を重視していますが、購入物件の間取りがいまひとつだったので新築リノベーションの経験あり。次の機会を狙っています。

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

Anonymous Residence Tokyo:ART
Anonymous Residence Tokyo:ARTさん

過去10年間で250以上のモデルルームを見学。特に都心部・大規模・タワーが好き。
宝くじが当たったらコレクションしたいと妄想しているマンションは、青山パークタワー東京ツインパークス品川Vタワー赤坂タワーレジデンス虎ノ門タワーズレジデンス東京パークタワーワテラスタワーレジデンスTHE TOKYO TOWERSBrilliaマーレ有明三田綱町パークマンション、など。

座談会


アベノミクスが始まってからのマンションの市況

では、アベノミクスが始まってマンションの市況もがらっと変わってきたなっていう印象があると思います。新築と中古、これから新しくマンション買いましょうっていう時に、どっちが良い悪いの話じゃないですが、こういう面ではこっちのほうがいいよとか、こういう面では気を付けたほうがいいよ、みたいな事があればお聞かせいただきたいのですが。

アベノミクス二つの側面があって、一つは物の値段が上げる。もう一つは金利を下がったまんまにするっていう政策なんですよ。なので見かけ上実は値段が上がっても、住宅ローンは一昔前に比べると相当低いので払えてしまうんです。そこが怖いところですよね。これはブログでも再三書いてるんですけど、基本的に相場っていうのものはあるので、新築モデルルーム行った時にそこだけで舞い上がらずに、必ず付近の中古と比べることが重要ですよね。もう一つ注意するところは、新築青田買いの場合、2年後3年後の金利はどうなってるかわからないですけど、中古なら今の金利で買えます。今は歴史的な最低金利ですからね。

いまだとフラットがいいですね。

本当ですね。間違いない。フラット35Sとか税金も入ってますから。なので必ず中古の相場を調べて、例えばざっくり計算でいいので、10年落ちだったら2割落ち、25年落ちだったら4割、5割落ちぐらいと見といて、それに比べて新築が高いのか安いのかっていうの比べて。まああまりにもね、普通の会社だったら大体その中古の相場も調べてから値付けするんですけど、たまにあのKYな値段つけとかあるんで、そこにいきなりぶち当たって舞い上がってそのまま買うっていう悲劇はやめたほうがいいと思っます。

周りの相場と比較するっていうのは、築10年だったとしてその新築マンションの条件が似通ってるものと比較するみたいな感じですか。

そう。あとマンション用地っていうのは、大体めぼしいとこはもう建っちゃってんです。なので新築は中古よりも立地の面においては劣ってるとこが多いです。なので今よりも優れてる立地、例えば立川とかに建っちゃうとなんかありえない数字になっちゃったりするんです。

たしか坪300のが。

いやいやもっと、340でしょ。

上のほうだと55平米でも6000くらい。下のほうで5300ぐらい。55の北向き。55平で北向きが5300から、普通に6000ぐらいまでです。

中古なら銀座に住めますよ。それ。

ブログで「買って良いマンション」として紹介しちゃいました。立川が好きならどうでしょうかっていうオチで。

立川は1個の独立した都市なので、百貨店も商店街もまあいっぱいあるんですよ。そういう意味では、どこかの駅まで行かないと揃わないとかじゃなくて、すぐそこで揃うっていうのは確かにその通りです。

でも通勤時の中央線の恐ろしい混雑と人身事故の多さを考えれば…。

駅の真っ正面のタワーってすごい値段をつける傾向があるんです。例えば立川って10年未満のマンションとかもう軒並み坪200ぐらいなんですよ。要するに100万以上のプレミアムをつけてるんだけど、ただあそこもあれ以上駅の近くにもう建たないんでナンバーワンが確定しているんですよね。北千住だと駅前にただ一つだけタワーマンションがあるんだけど、もう二度とあそこには建たないんです。だから中古で見てもべらぼうな値段、100万近く上についてるんです。だからそれはありえるかなと。八王子も確かそういう意味じゃ同じですね。

そうそう。

だからそういう意味では、じゃあ坪250万でって待ってても無理だと思うんです。要するに立川ナンバーワンのマンションを欲しいお金持ちが300人いた瞬間に完売して終わるわけ。だから売るときに同じ値段で売れるかどうかは別として、新築が売れ残って値段が下がるのを待つのは無理だと思う。死ぬほど金があって立川じゃなきゃダメだって人が300人いればいいわけだから。

野村って最後下げますよね。

野村は下げますね。

簡単に言うと、下げるデベ、下げないデベっていうのがあって。もう最後のほうとかだと、早く店じまいしたいもんだから、ものすごい値引きを出すところがあるんですよ。最初に買った人達はなんだったのってなるぐらいの値段。

今まで買った中で最高の値引きは3割。3割になっちゃうと最初に買った人はもうとてもじゃないですけどって感じですよね。

リーマンショックのときに飛びそうだた横文字の片仮名のデべロッパーは平気で1000万ぐらい値引いていました。うちのマンションもまさに1000万引きで買った人いて、私もかなり叩きました。

マンションマニアさんのお題に中古ってあったんですが、うちのマンションではそろそろ買い替えっていう需要が出て来てまして。

築何年ですか?

築6年です。湾岸で6年っていうのはさっきから話題になっている超底値の時代なんですよ。まあ坪200前半で普通に買えた人達なんで、6年経ってもなんか買値の1.5倍で売れたらしいよとかいう噂が出たりとかして。要はほぼただで住んでる感じです。で、どこに引っ越して行くかっていうと、なんか文京区の低層に引っ越しましたとか、一戸建てにしましたとかいうのもあって、別にタワーじゃなくてよかったんだっていうはちょっとありますね。

うちは同じ建物の中で引っ越し多いですよ。

そう。実はそれもあるんです。親族で3軒持っているとか。下の方に引っ越すより上の方に引っ越す人が結構いますね。

隣に引っ越した人知ってます。広くなったらしい。あと向きがいいんでしょうね。

タワーの人、何が見えるかにめちゃめちゃ拘るから。新しく建物が建つけど、あれでブロックされるのかとかって命がけで調べてたりしてね。

そうそう。ちょっと視界にクレーンが建つと何が建つのかすぐに調べちゃう人ってはよくいるんですよ。あとは引っ越す前は想定してなかったけど今や東京タワーに加えてスカイツリーと両方見えてすごいお得した気分とか。

勝どきのザ東京タワーの北側棟っていうのは、北側が抜けてたからプレミアムがものすごいついてました。2割ぐらい高かったんです。でもその真っ正面が同じ高さのタワーで完全にブロックされたじゃないですか。だからもうここからあっちの北に移動するっていう問い合わせはべらぼうにあるそうです。

実際タワーに住んでると、外って結構見ますか。慣れちゃって見なくなるとか。

見ますよ。慣れるけど見ます。絶対見る。だってカーテン開け放しだもん。

向かいの近くには20階までのマンションしかないからそれを超える高さの部屋を買いました。
真っ正面が隅田川になってて、向かいがスカイツリーなんです。スカイツリーがちょうど見えるようにっていうので自由設計ができたから、わざわざキッチンをオープンにして、耐熱ガラスを入れて、ちょうど向こう側にタワー見えるにようにしろとかいっていろいろ研究しまくりました。だから絶対カーテン閉めないです。

その辺って理系っぽいですね。

いやでもやっぱそういう住んでて楽しいって要素がが大事なんです。
観覧車って1回乗るとだいたい1000円くらいじゃないですか。あれに毎日乗るのと同じぐらいの金をかけて高層階に住んでるんだから、カーテン閉めてたら馬鹿ですよ。

タワーは「何が見えるか」が凄く重要です。あとカーテンを閉めても閉めなくてもいいっていう選択ができるっていう事自体がタワーに住むメリットなんです。プレミアムです。日本においてカーテンを閉めないで生活できるなんて、ほとんどありえないですから。

同意見です。自分は20階台なんですけど向きを重視しました。反対の向きにしなかったのは、やっぱり周りに高いのが建つリスクがあるっていうのを考えたからです。今後たぶん何も建たなくてかつ富士山が見えるっていうほうにしました。なので当然ブラインドは閉めてないです。でも日中は暑くなるのでブラインド閉めなきゃいけない。

タワーは灼熱地獄です(笑)

タワーは北向きがいいですよね。

私は北向きがほしかったんですけど、うちのマンションやっぱ北って人気ないんで広いのがなかったんですよ。北は70台しかなかったのかな。なんで残念ながら買えませんでした。

北がいいのは、やっぱ写真で撮るとわかるんですけど順光になるんです。なので景色がすごいよく見える。南は逆光になるので、ちょっとこう眩しいってなって、むしろ見えないんですね。特に昼間は。

そうです。だから西も朝はいいんですよ。うち西なんですけど。

向きは重要ですね。

向きは重要です(笑)

個人的にすごい興味があることなんですけど、タワーの上層階にいて地震の時どうでしたか。震災の時。

それ免震かそうじゃないかでずいぶん変わる。

免震なんで口火を切りますけど、なにか倒れてるかと思って家に帰ったら本当になんの変化もなかったです。20階台ですけど。近隣マンションでは相当被害があったと聞いています。

うちも基本的になんも倒れてなかったです。部屋も被害なかった。僕はその日にいなかったんですけど、マンションの他の人に聞くと相当揺れたって言ってました。

免震はともかく、特に制震とかはわざと揺らしてるんですよあれは。揺らしてエネルギーを吸収するから、普通の倍ぐらい揺れてもぽきっと折れないように作ってあるんですね。特に制震のタワーは普通のあの耐震よりも大きく揺れるんですよ。建物は壊れないんですが中の家具は吹っ飛びます。前回の地震でもちも含め制振のタワーだと上半分とかもう全滅状態で物が吹っ飛んだりとかしてそうですけど、それは制震の特徴なんですよね。

ちなみにタワーマンションっていうのは、1パーセントぐらいしなるんですよ。つまり100メートルのてっぺんだったら、1m揺れるんですよ。左右、振幅が1mなんで合計2m揺れちゃうんですよ。

制震はそうですね。制震の層間変形角は100分の1ぐらい。普通のマンションでがっちり作るやつは200分の1なんですよ。だから基本的には制震のほうが2倍わざと揺らしてる。

ってかまあタワーは、そういうやっておかないともたない。

建物そのものがぼっきり折れたら終わりですから、家具は吹っ飛んでも構わないという作りで作ってあるのであとは家具が飛ばないように自分でどうにかするしかないですね。

エレベーターが全部とまるんですよ。全部とまって階段で全員避難みたいな感じで。免震のマンションはとまらなかったですか。エレベーターとかは。

止まりました。なんですが、たまたま保守会社がすぐ近くにいたらしく、連絡がついて1時間後に復旧しました。私が帰ったのは夜中だったんですが、結果的には何事もなかったような状態でしたね。

4年ぐらい前にエレベーターの基準がかなり大きく変わったんですよ。で、長周期振動対策してないエレベーター1機改修するのに400万かかるんです。普通7、8台入ってるから数千万コースです。それは無理なんで、我々みたいにもう買って住んでる人は別の対策が必要なわけです。防災備品とかトランシーバーとか。

3.11後に初めて売り出した湾岸タワーマンションは、プラウドタワー東雲なんですが、設計を変更しています。設計変えてまで防災に相当力入れたんですよ。で、あれがやっぱり口火を切っていろんなマンションに波及しています。

液状化対策強化とか。

そう。液状化対策強化とか防災倉庫をいっぱい作るとか、そういうところを今のタワーマンションって相当やってるんですね。そういう意味では震災前のマンションと震災後のマンションでは防災面においてはだいぶ違ってきています。あと防災というのはただ設備を入れればいいっていう問題だけではないです。コミュニティが若いマンションよりも、コミュニティが成熟してるマンションのほうが、実は震災後のダメージって少ないかも知れないです。

中古でマンションを買いたい人にとっては、プラウドタワー東雲以前なのか以後なのかっていうのも、一つの判断材料になりそうですね。

プラウドタワー東雲以降に建って入居がすんでるマンションてまだあんまりないのでそう中古って呼べる段階じゃないですけどね。



マンションの価値を守るために

管理組合がどうかとか、そういうマンションの中のコミュニティがどうかっていうのは、もう本当見えにくい。でもここ重要なんです。なんですけど、まず見えないですね。マンコミュでもなんでも全然ろくな情報書かれてないんで、わかんないです。

マンコミュさんの話しますけど、匿名掲示板ってどうしても人間のネガティブな部分がでやすいんですよね。なので外から見ていいマンションだなと思って住民掲示板を見ても、ぼろくそに書かれてたりするわけです。実際そこのマンションに友人が住んでて、いっぱいいろんなイベント開いてるみたいなこと言ってても、掲示板にはそういうことは書かれてない。なのでやっぱり実際に見てみたりとか、ヒアリング力っていうのはどっかで必要なんでしょうね。

掲示板が役に立った例をご紹介しますと、うちのマンションでは入居前に掲示板で盛り上がったメンバーがたくさんいるんです。で入居後にある人が勇気を出して集まってみません?って言って、マンション内オフ会ってのを開いたんですよ。最初はなんか毎月のように飲み会をして、最近1年に1回ぐらいしかしてないんですけど、むしろそこからスピンオフしたメンバーで普通に飲み会やってて、何故かそこにはるぶーさんもいたりします。なので掲示板がそういうコミュニティの形成と発展に役立てるチャンスってあるんじゃないかなと思うんです。

最初の核になったりするんですね。

そうです。第1回のオフ会の時は誰が誰だか年齢と見た目しかわかんないんで、名前当て大会で相当盛り上がったらしいです。

マンションの管理組合が公式に発信していくっていうのも意味あるんじゃないかなと思うんですよ。某マンション管理組合公式サイトとして「当マンションはこんなすばらしいマンションです」ということを中古購入検討者向けに発信する。ただこれが出来るマンパワーがあるかってなると、やっぱりそれなりに規模がいるよねってなっちゃうんですよね。ただ少なくとも掲示板形式は正直もう限界が見えてるんじゃないかなって個人的に思ってます。

うちのマンションはマンション名で検索された時に管理組合が自分で立ち上げているホームページがトップにくるように頑張ってます。で、こういうお祭りやってますとか、ここすげえよねとか、タワーだったらこのプールでちょっと毎日泳いでみない?とか。このジムであなたも減量できるとか、そんな感じ重要だと私だと思うんです。そういうのをね、うまく発信できてるマンションいくらもないです。

はるぶーさんのマンションの記事たまに見てます。凄くいいと思います。このあいだのパブリックビューイングとかも、「やりました。でもちょっとこういう苦情もきました」みたいな。そういう駄目な部分も正直にさらけ出してるので、これから買おうって人がすごく安心できると思います。

マンションの価値を守るために自分たちが努力しなくちゃいけないってことですよね。

インターネットを使って例えば学校の教育とか、まあ育児とか治安とか、その辺りを効率よく調べようって思った時にどういうメディアが適してるんでしょうか。

学区別年収とか住まいサーフィンが大好きだったネタですね。

住まいサーフィンいいですよね。情報として。

いや、5年前までじゃないかな。

2002年くらいから東京カンテイさんがマンションPERって指標を出してきて、それ以来首都圏では「マンション=資産価値」みたいな風潮が多くなってきています。自分のところにもそういう相談メールが良く来るんですけど、最近それってどうなのかなって思うんですよ。もっとエモーショナルな部分で見てもいいんじゃないかなって感じます。

そうです。売らなきゃ資産価値関係無いです。5割位の人は死ぬまでそのマンションに住んでるんですよ。

マンションは一生に一度の買い物って嘘じゃないかと思うんですが、どうですか?

独身の人はそうかもしれないけど、結婚して子供がいたらポンポン買い換えることは出来ないと思います。

不動産って、人生の節目で買うもんだと思うんですよ。子供の学校とか。今年が買いどきだからって言われてもちょうどその年に子供が生まれるわけじゃないし。現実的には難しい。逆に子供が独立しちゃったら2人で都心のタワーっていうのは有りだと思います。眺めも利便性もいいし。

2050年には日本の人口が9700万人になり、2100年には4700万人になるんですが、それってやはり住宅の需要も減るっていうことなんですよ。そう考えるとババ抜きが始まるわけなんですが、そこでは資産性が大事になってくるわけです。買う時から売るときのことを考えなきゃいけなくなってくる。

2100年だとちょっと未来すぎるんですが、2020年東京オリンピックあたりで考えた時にはマンション業界ってどうなってますかね。

6年間、値上がりは続け得るのかなぁ? 前回のミニバブルって1年半ではじけましたよね。今の上がり方のペースで値上がりしていったら、普通に考えて誰も買えなくなって2年で滅ぶんだけど、でもオリンピックもあるでしょ。特に湾岸てオリンピック関係じゃないですか。

すごいお金持ちっていっぱい買うんですよね。ちなみに私、ワテラスタワーレジデンスっていうところのモデルルームに行ったんですが、アンケートの購入目的の中に「タワーコレクションのため」って書いてあったんです。普通こう自己居住とか投資とかじゃないですか。「タワーコレクション」、わかってるね、東京建物って思いました。

2016年までは、僕は現状維持プラスアルファだと思ってます。

当面は下がる要因ない?

当面は下がる要因ないです。これはコストプッシュインフレですから。ですが、だんだんとこのまま上がり続けると、そもそも新築マンション事業は成り立たなくなる可能性が高くなる。もうぎりぎりだと思います。サラリーマンの給料が増えないなか、マンションの値段だけ上がってもしゃあないんです。

いずれにしても供給過剰になりますね。人口減りますから。


ただ面白いのは、市まるごとで減ってくとかじゃなくて、○○市のXX町は増えるんだけど△△町は減るみたいなことが有りますよね。、そういった結構細かい人口計算って結構今でてるんですが、2035年までに増えるのは中央区と江東区だけなのかな。

いったん上がるって意味では千代田区、港区あたり全部上がるんです。ただそのあとの下がり方が。

そうですそうです。その角度がつくってことはそこは急速に高齢化してくって事ですからね。他んとこよりも高齢化の角度が高いってことですから、一概に全部それが勝ち組かとはなかなか言えないところがあるわけです。

豊島区が消滅自治体ですよね。

これ年齢世代別にどんだけ細るかって出てるんだけど、総人口じゃなくてマンションの購買層になる30代後半の人口が特に細るんですよ。例えば足立区で言うと今後20年で30代後半の年齢層が3割減るんです。でマンション買うのはほぼ30代後半だけなんです。だからその5年の年齢層を見てなければ需要は読めないんです。

人口分析に関しては、人数と割合を区別して考えないといけない。高齢者の人数は変わらないけど、人口がこの先何十年とかで日本全体では減るから、結果的に高齢者の割合が増えるということになります。

ただここ2年ぐらいはね、下げ相場はありえないんです。
湾岸なんかのメガマンションに関して言うと、特にあの周りは総合設計をやって容積率割り増しとかとってるから、その辺の交渉だけで1年、2年かかるんですよね。仕入れてそれをやってそのあと建てる。早く建てる方法も出て来てますけど、土地を買ってから3、4年はかかるんですよ。今、土地の仕入れの入札価格だけでなく、建築単価も上がっていて安かった時代に比べて建てるための値段も坪で30万とか上がってます。土地の仕入れ価格に建築価格が決まればいくらなんでも損しては売れないですから2-3年とかいう短期間で、坪単価が大幅に下がって売られることはありえない。それで売れるかどうかは別なんですが、数年前のような値段で売るとそのデベロッパーがとんでしまうので、とぶか高い値段で売りつけるかのどちらかしかありえないんです。だから売ってる値札の価格は必ず上がる。それはほぼ断定していいですよ。それで売れなくなってとぶ会社が出てくる可能性はあるけれども、だと言ってもその会社はとぶか高く売るかどちらかしか選べないので、安くするってできないわけですよ。

特にメガマンションでは、仕入れてから本当に売るまでのタイムラグってあるから、不動産市況的にはもうピークを超えて値下がりしはじめたと言われだひてから何年か経ってやっと滅ぶと。1991年のバブル崩壊だって不動産価格に波及するのに何年もかかったわけですよ。その歴史は必ず繰り返しますから。待っててもすぐに下がりはしないです。だからタイミングとして今子どもさんが小学校転校させたくないなら、やっぱり高くなっていても買うしかないんだというのが私の結論です。

それではそろそろ時間なので今日はここでお開きにしたいと思います。みなさんどうもありがとうございました。

次回の座談会

第2回座談会「モデルルームあるある」 前編はこちら

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