第1回マンションコミュニティ覆面座談会前編
2014年7月、東京都内で行われた特別企画「マンションコミュニティ覆面座談会」。
集まっていただいたのはネットで活躍中のマンションブロガーさん5名。たくさんのモデルルームを見学してきたからこそ言えるチェックポイントや2020東京オリンピックに向けて都内のマンションは今後どうなっていくのかなど。
2時間にわたって行われた座談会の前編を公開します。（2014/07収録）
目次
この座談会 に参加したメンバーは？
のらえもんさん
マンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。マンション購入ということに真正面から真剣に考えたブログを足掛け10年も運営しました。忙しくなりすぎて更新が滞りがちですが、スムログも引き続きがんばります、よろしくお願いします！
運営ブログ
⇒のらえもんブログ
マンションマニアさん
マンションブロガーのマンションマニアです！モデルルーム訪問件数は2000件超でマンション購入経験は11件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います！
運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター
スムログ出張所⇒おすすめ新築マンション／価格調査
タビーさん
港区湾岸タワーマンションに在住の計算機技術者(でありたい)。 23区では同エリアしか居住経験がなく、いまも湾岸エリアで評判のMRは見に行っています。 自分の新築リノベーション経験を振り返りつつ、主に湾岸を中心に常に変化し続ける街の情報などを追うことで、次のリノベーションへのヒントを得ようという目論みです。
はるぶーさん
マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず！！ それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。
Anonymous Residence Tokyo:ARTさん
過去10年間で250以上のモデルルームを見学。特に都心部・大規模・タワーが好き。
宝くじが当たったらコレクションしたいと妄想しているマンションは、青山パークタワー、東京ツインパークス、品川Vタワー、赤坂タワーレジデンス、虎ノ門タワーズレジデンス、東京パークタワー、ワテラスタワーレジデンス、THE TOKYO TOWERS、Brilliaマーレ有明、三田綱町パークマンション、など。
座談会
モデルルーム見学の重要度
今日はお忙しい中ありがとうございます。司会のマンションコミュニティ管理人です。
まず最初に伺いたいのですが、みなさんは新築のモデルルーム見学にはどのくらい行かれてますか？
まず最初に伺いたいのですが、みなさんは新築のモデルルーム見学にはどのくらい行かれてますか？
僕は実績ベースで266件ですね。
それは、何年くらい掛かっているんですか？
10年ですね。最近はちょっとペースが落ちました。年間10件くらいですかねえ。
先日数えたら70件くらいでした。
最初に見に行ったのが2004年の物件だったんで、やはり10年かかってますね。
最初に見に行ったのが2004年の物件だったんで、やはり10年かかってますね。
実際に自分が見に行ったモデルルームって全部記事にするのでしょうか？
してないです。そもそも「これ書きようがないな」っていうのはアップしないですね。
基本的にあまりネガティブな内容っていうのはわざわざ書いたりはしないんですか？
ここが凄いなっていうのを書く感じですか。
ここが凄いなっていうのを書く感じですか。
スーモとかって業者が作ってきた資料を元にして、「素晴らしい、これは買うべき」っていう情報を出しますよね。 個人が発信するものについてはそうじゃないはずなんだけど、ストレートに「これは買っちゃいけない」って書くのもどうなのかなと。
だって5000万、6000万円かけてそこを買った人にとってネガティブなことを直接突きつけるのは、心理的に厳しいですよね。
でも手放しで褒めるのかって言ったら絶対にそれもないんですよ。そこのバランス感覚は結構難しいです。
だって5000万、6000万円かけてそこを買った人にとってネガティブなことを直接突きつけるのは、心理的に厳しいですよね。
でも手放しで褒めるのかって言ったら絶対にそれもないんですよ。そこのバランス感覚は結構難しいです。
マンションマニアさんはどのくらい見学に行ってるんですか？
僕は10年で250件くらいですね。
いまでも月に2件ちょっとは見てますね。ブログについては、これはもう趣味です。
2年位やってますけど、稼ごうとかそういうのじゃないです。
いまでも月に2件ちょっとは見てますね。ブログについては、これはもう趣味です。
2年位やってますけど、稼ごうとかそういうのじゃないです。
なるほどそうなんですね。他にブログを書いていらっしゃる方はどなたでしたっけ？
ブログ書いてんのはあと私ぐらいですかね。
私は、のらえもんさんの後に始めた感じです。内容としては個別物件の話っていうより関東全体の市況が上がり気味だぞとか、そんな感じです。
モデルルーム見学は趣味として10年くらいやってますけど、そういえば今から10年前っていうのはめちゃくちゃ安かった時期ですね。
私は、のらえもんさんの後に始めた感じです。内容としては個別物件の話っていうより関東全体の市況が上がり気味だぞとか、そんな感じです。
モデルルーム見学は趣味として10年くらいやってますけど、そういえば今から10年前っていうのはめちゃくちゃ安かった時期ですね。
一番底の時期でしたよね。
ザ東京タワーの角、6500万で120平米あったんです。
これは必ず値段上がるよねって思って、倍率別抽選に3回挑んだんですが、3回連続で敗れ去りました。その頃から市場を見てると、まずすごく上がって、そこからちょっとだけ落ちて、その後はあんまり落ちてないっていうここ10年間の動きが実感できますね。
あと、震災後にタワマンの震災対策が変わってきたりとか電気代が5%安くなる「一括受電」が多くなってきたなとかも実感してます。なんだかんだでいまでも年に10～20件くらいは見に行ってますね。ただブログには個別マンションのこととかはあまり書いていません。マンションの売り方についてとか、そんな内容が多いですね。
これは必ず値段上がるよねって思って、倍率別抽選に3回挑んだんですが、3回連続で敗れ去りました。その頃から市場を見てると、まずすごく上がって、そこからちょっとだけ落ちて、その後はあんまり落ちてないっていうここ10年間の動きが実感できますね。
あと、震災後にタワマンの震災対策が変わってきたりとか電気代が5%安くなる「一括受電」が多くなってきたなとかも実感してます。なんだかんだでいまでも年に10～20件くらいは見に行ってますね。ただブログには個別マンションのこととかはあまり書いていません。マンションの売り方についてとか、そんな内容が多いですね。
実際に物件を見に行くんだけど、その内容は書かないわけですか？
そうですね。見学することは単に自分の趣味なので。
それでアクセスを稼いでどうこうとかはあまり考えていないです。
それでアクセスを稼いでどうこうとかはあまり考えていないです。
ARTさんはその辺りどんな感じですか？
以前はいろいろ書いてたんですが、最近はTwitterでたまに発信している程度です。
ところでマンションコミュニティは掲示板なわけですが、掲示板ってどう思いますか？
掲示板で書き込みのほとんどが「高い！」って書いてあるからやめとけっていうのは間違ってると思うんですよね。
だいたいモデルルームに10人来て1件売れるっていうのが一般的なモデルルーム販売の姿なわけです。で、買わなかった人の内、半分くらいは値段が理由で買わないということになると思うんですが、この場合、「高い！」っていう書き込みが多くなるわけです。 なので、10人中8人くらいが「高い！」って書いていたら、実はその価格は適正だっていうことになるわけです。
逆に皆が安い！って書いているとしたら今度は超高倍率になって買えなくなっちゃいます。
あの品川の某マンションみたいに。私も実際に申し込んだけど200倍で外れました（笑）
だいたいモデルルームに10人来て1件売れるっていうのが一般的なモデルルーム販売の姿なわけです。で、買わなかった人の内、半分くらいは値段が理由で買わないということになると思うんですが、この場合、「高い！」っていう書き込みが多くなるわけです。 なので、10人中8人くらいが「高い！」って書いていたら、実はその価格は適正だっていうことになるわけです。
逆に皆が安い！って書いているとしたら今度は超高倍率になって買えなくなっちゃいます。
あの品川の某マンションみたいに。私も実際に申し込んだけど200倍で外れました（笑）
掲示板の相場観に関しては、願望みたいなものかもしれませんね。
匿名掲示板は傾向としてＳ／Ｎ比が悪くなりますね。ネガっぽくなる。
玉石混交だけど、石が多い（笑）。石だらけ。
玉をいかに抽出するかですね。
では、ちょっと質問を変えます。
実際に物件を見に行って、ここ微妙だなとか、良くないなとかってどんな部分で判断していますか？
実際に物件を見に行って、ここ微妙だなとか、良くないなとかってどんな部分で判断していますか？
立地ですね。なので見に行く時点でもう微妙だってことは決まってるんですけどね。
で、実際に行ってみてやっぱり微妙だなとなります。
で、実際に行ってみてやっぱり微妙だなとなります。
大規模物件ってのは立地が微妙なことが多々あるんですが、大規模なだけに宣伝も目につくんですよ。
で、行ってみたけど土日なのにお客さんが少ないぞとか、400戸なのに商談スペースには自分しかいないぞみたいなことってはよくありますね。
で、行ってみたけど土日なのにお客さんが少ないぞとか、400戸なのに商談スペースには自分しかいないぞみたいなことってはよくありますね。
大体ゼネコンがなんとかコーポレーションとかだったり…
住まいを工業化して、基本設計が同じなマンションをたくさん作り出すっていう。
それが彼らのビジネスモデルで、それはそれである意味ありだと思うんですよね。
ただマンション好きから見るとやっぱり画一的で、どこ行っても同じなのでモデルルーム行ってもあんまり面白くない、となってしまうかな。
それが彼らのビジネスモデルで、それはそれである意味ありだと思うんですよね。
ただマンション好きから見るとやっぱり画一的で、どこ行っても同じなのでモデルルーム行ってもあんまり面白くない、となってしまうかな。
なんとかコーポレーションって安くも作れるけど高くも作れる会社なんですが、やっぱり安いってイメージがついちゃってるからちょっと萎えますね。友人とかにどこの会社って聞かれて、なんとかって答えると正直イメージはちょっとって感じですね。
なんとかさんは土地の仕入れをしたあとに、マンションのデベロッパーを探すという特殊なビジネスモデルなんですね。土地を仕入れたあとに上物はこの値段でいけまっせマンション事業どうですかデベロッパーさんって売り込みをするんです。
マンションの仕様もデベ側がどれだけ仕様を作って上物にお金を出すかにかかってる。だからきちんとした仕様を作ってそれなりにお金を投入すれば、それはなんとかさんだっていいもの作るんですけどね。
マンションの仕様もデベ側がどれだけ仕様を作って上物にお金を出すかにかかってる。だからきちんとした仕様を作ってそれなりにお金を投入すれば、それはなんとかさんだっていいもの作るんですけどね。
野村と組むとなんとなく野村風になったりもしますよね。床と壁の構造が変わっていたり。両社のテイストが混じりあってたりするのが分かるとちょっと楽しめます。
あと、10年位見てると分かることなんですけど、値段そのものが上がっちゃったんで、仕様は随分落ちてきました。豊洲のフロントコートなんかは100平米で5000万円、キッチンはジーマテックだったんですよ。ところが最近の勝どきあたりのマンションとか内装の仕様はだいぶ落ちてきた印象を受けます。
マンションって7000万を超えると買える人がぐっと少なくなるんですよ。7000万円の壁って言うべきものが存在するんです。坪単価が上がっちゃてるのに販売金額は壁を超えたくないから仕様を落とすしか無いんですよね。石貼りが少ないとか、キッチンが安いとか。
あと、10年位見てると分かることなんですけど、値段そのものが上がっちゃったんで、仕様は随分落ちてきました。豊洲のフロントコートなんかは100平米で5000万円、キッチンはジーマテックだったんですよ。ところが最近の勝どきあたりのマンションとか内装の仕様はだいぶ落ちてきた印象を受けます。
マンションって7000万を超えると買える人がぐっと少なくなるんですよ。7000万円の壁って言うべきものが存在するんです。坪単価が上がっちゃてるのに販売金額は壁を超えたくないから仕様を落とすしか無いんですよね。石貼りが少ないとか、キッチンが安いとか。
私は間取りを重視しています。田の字はちょっと引いて見ちゃいますね。
あとエアコンも重視しています。キッチンはさっきのジーマテックとかすぐに出てくるんですけど、エアコンがどこそことかってわりと書かれてないんですよね。
エアコンって実は入居後のトラブルになりやすいんです。タワーだと配管上の都合で逆流しちゃったりとか。うちのマンションでも水が漏れてきたことが有りました。
あとエアコンも重視しています。キッチンはさっきのジーマテックとかすぐに出てくるんですけど、エアコンがどこそことかってわりと書かれてないんですよね。
エアコンって実は入居後のトラブルになりやすいんです。タワーだと配管上の都合で逆流しちゃったりとか。うちのマンションでも水が漏れてきたことが有りました。
エアコンはどの当たりをチェックするんですか？
まず、わかりやすく埋め込み型の天井カセットかどうかって言うのが有りますよね。
天井高が下がってでも入れてるってことは天井に自信があって、奥いっぱいあるなってことを証明してる。で、見た目もすっきり。
天井高が下がってでも入れてるってことは天井に自信があって、奥いっぱいあるなってことを証明してる。で、見た目もすっきり。
私は天カセ否定派なんです。なぜならモデルが1世代古いから。
やっぱりエアコンは中身が新しいって重要だと思うんです。天カセは見た目のメリットはでかいけど、それ以外のメリットはあまり無いと思います。中身が古いから電気代もかかるし。
やっぱりエアコンは中身が新しいって重要だと思うんです。天カセは見た目のメリットはでかいけど、それ以外のメリットはあまり無いと思います。中身が古いから電気代もかかるし。
交換するとべらぼうに高いんです。
普通のエアコンは秋葉原の安い店に行けば最新機種を買えるけど、天カセって基本的に業務用の世界だからそうは行かない。かっこよく暮らすかわりに何十万か高く出すしかない。
普通のエアコンは秋葉原の安い店に行けば最新機種を買えるけど、天カセって基本的に業務用の世界だからそうは行かない。かっこよく暮らすかわりに何十万か高く出すしかない。
実は入居の時にその時点で最新の天カセを入れたんですよ。まあ天カセは1～2世代くらい古くなっちゃうんですが、それでもあまり不満はないです。そもそもタワーって設計時に仕様が決まるので天カセじゃない普通のエアコンにしても3年くらい前のものになっちゃうんですよね。
僕は年収400～500万円くらいの人が買えるエリアを見ている人なので、天カセのモデルルームはあまり見たことないです。湾岸でちょこっとあったかなっていう程度。
でも天カセだと見た目は格好良いですよね。
でも天カセだと見た目は格好良いですよね。
天カセ入れると天井が20cmくらい低くなっちゃうんですよ。
逆に天カセを入れないのであれば天井が20cm高くなるわけです。階高に余裕がある物件しかできません。晴海の三菱物件とかは天カセの部分だけ下がり天井にして折り上げ天井的な意匠を作ってたりもするんですけど、まあ物件に寄って様々ですね。
逆に天カセを入れないのであれば天井が20cm高くなるわけです。階高に余裕がある物件しかできません。晴海の三菱物件とかは天カセの部分だけ下がり天井にして折り上げ天井的な意匠を作ってたりもするんですけど、まあ物件に寄って様々ですね。
ベイズはまさにフラット感を重視してましたね。
うん、フラット感出してましたね。
私はスペック云々よりもあのフラット感を重視しているところが好きなんですよ。
ベイズは確かにすごかったですね。
ベイズは良かったです。
順梁であんだけ綺麗に作り込んでるのは初めて。ありとあらゆるとこに逆に無理がきていて玄関を上がろうと思うと、上がり框のところがいきなり大きな段差になってたりするんですけど。
かわりに天井は完全フラットです。
かわりに天井は完全フラットです。
ベイズは見に行ったら面白いですね。順梁でサッシが2450ミリあるって物件はたぶん初めてだと思うんです。あれはある意味技術革新ですね。 順梁だからガラスバルコニーと組み合わせて2mとれる。これはメリットですね。
梁を扁平梁に近い考え方にしていて、ちゃんとガラス柵にして眺望を確保したうえで、ハイサッシを入れるというのは非常によかったです。なかなか進化したなとか思った。
座談会中…
実際にモデルルームを見られて、こういうところ気つけたほうがいいよみたいなのがもしあれば教えてください。
例えばサイクルポート付きですよってマンション買ったんですけど、サイクルポートとのこの境目に柵がなくて白線だけでした。風がくるともうドミノ倒し。あと1番気付きにくいのがエレベーターの周りがタイル貼りだと思ってたら吹きつけだったりとか。なんかそのパンフレットじゃわからない部分が違ってることって有りますね。
確かに廊下ってモデルルームでちゃんと再現されてないですね。図面とか見ればわかるようには作ってありますけど、モデルルームでは再現してない。エレベーター降りてからてくてく回っていくとか、内廊下だけど凄く暗いとかってがっかりしちゃいますよね。
モデルルームを見にいくと、やっぱり目線がどんどん上に上にいくんです。それは梁がでてるかとか、配管がどれだけけ出っ張ってるかとか。
それ50カ所ぐらい見てる人の視点であって、普通の人はそんなとこ見てないです（笑）
ドアの建具が軽いと音漏れがします。建具のグレードは1回がちゃがちゃ開けて閉めてみればわかります。あとは天井まで続いてる扉なのか、天井じゃないところで切れてる扉なのかで結構お値段も違うし、高級感も出てきたりするので注意して見ています。
これ大事なことなんですが、モデルルームに置いてある家具って普通より小さいってたぶんみんな、知らないですよね。
そうなんですか？
タワーとかってどうしても間口の取り合いになるから、普通のマンションよりも横幅が狭い部屋が多いんです。横幅の狭い側にベッド置いたら人が通れなくなるはずなのに、2割ぐらい小さなベッドを置いて通れるように演出してあるんです。寝てみるとわかるんですけどね。なのでモデルルームにベッドが置いてあったら寝てみたほうがいいです。あとね、椅子とか机まで全部特注です。一回り小さいのを凄い値段で特注しています。自分が持っている家具はモデルルームのようには配置できません。
でも自分が今持ってる家具が入らないからやめる。もしくは入りそうだから買うっていうのは本当はやめたほうがいいんです。
それはそうですね。
家具の値段とマンションの値段って桁が2個違うので、その家具が入るかどうかではなくて、これだったら収納が十分、快適に住めそうって広さを割り出したうえで必要な家具買い足したり、もしくは入れ替えたりするっていうのがおすすめですね。
ちょうど今湾岸のタワーが坪270万ぐらいじゃないですか。1万円札を一坪に並べるとちょうど270枚くらいです。すなわち坪270万円っていうのは1万円札の面積がそのまま1万円なんですが、ゴミみたいな家具が置いてあるのなら1万円札分に１万円払っている面積を節約するために、それを捨てたほうが正しいと思います。
部屋が広く見える狭く見える？
広さの話題になったので…。部屋が広く見える狭く見えるみたいな特徴みたいなのがあったら教えていただけますか？
ワイドスパンに拘りです。ひろさよりワイドスパン。そこに拘らないと75平米でも結構狭く感じると思います。
ちょっと話が変わるんですが、湾岸タワーってIT系の人が多いって感じるんですよ。統計データは出てないんですけど、経験則で。要は実を取ると湾岸タワーになるんですかね。「ITエンジニアだって湾岸ライフ なぜITエンジニアは湾岸に住むんだろう」っていうブログやってる方もいます。
文科系的なセンスだとなんかちょっとこの雰囲気は嫌だとか、隣が下水処理場じゃ嫌だとか、まあ湾岸だとよくありますよね。でも理科系ってスペック拘るから。職場まで10分だよねとかそういう数字に表せる部分とか利便性とかを他マンションと比較してコスト表を作って買ってるわけですよ。データっぽく買うとやっぱり湾岸は選ばれやすいと思いますよ。
データの説得性ですかね。
そうそう。理系の人ってまず何やるかって言うと、価格表もらってくると全部エクセルシート打ち込みますよね。
私も少なくとも自分のマンションに関しては、公開されてる価格表の全部屋の坪単価は計算しましたよ。
私もエクセルに入れましたよ。
自分はパークハウス研究学園っていう物件を昔見に行ったんですけど、はるぶーさんはエレベーターの速度が速いって言ってたんですよ。エレベーターの速度、どうやって調べたんだって思いました。
私、100マンション4万戸ぐらい入ってる管理組合団体の代表みたいのもやってんですよ。それで1分間に105ｍより遅いエレベーターなのかそれより速いエレベーターなのかで全然管理コストが違うんです。TX沿線のパークハウス研究学園は24階しかないのに、150から180ｍのエレベーター入れてるからすげえなと。あそこはやっぱかなり本気に作られたやつで、三菱のマンションでも地所設計って設計料金が高いからあんまり起用されなんですよ。地所設計を起用することがまず都心でも珍しい。あとはデベロッパーは鹿島でしょう。やっぱよくできてる。ただ金はめちゃめちゃかけてます。その分特注仕様な部分はいろいろあって苦労してるみたいです。
運営・修繕コストあれこれ
そういう入居後マンション全体にかかるコスト。それはもう運営コストしかり、修繕のコストとかを考えた時に、こういう共用施設が入ってたらあんまりよろしくないんじゃないのとか、逆にこういうのがあったらいいんじゃないのって何かご存じですか。
天然温泉ですね。各住戸ごとに天然温泉があると給水系統が2系統になっちゃうんですよ。
しかも一方のほうは塩水が走るので劣化が早いわけですよ。ていうことは下水管にも塩水が流れる。これも劣化が早い。
しかも一方のほうは塩水が走るので劣化が早いわけですよ。ていうことは下水管にも塩水が流れる。これも劣化が早い。
プールはどうですか？
あれは必ず赤字なんですよ。ワールドシティタワーズって2000戸の品川のマンションがありますが、あのマンションが年間にプールで出してる赤字が大体2000万円です。
2000戸のマンションで2000万の赤字、1戸1万円の赤字を毎年出しながら運営している。ただし逆にね、プールがあるってのは1000戸以上のマンションであるって証でもあるんですよ。じゃあそのプールを潰して埋めた時に、なんか運動場みたいにした時に本当にそれは価値があるかと。やっぱり不動産て理屈だけじゃなくて非常にエモーショナルなものだと思うんですよね。
うちのマンションはこれがあって、なんかどっか他のマンションとは違うよねって要素として凄いプールつけたりとか、あるいはサウナがついてたりとかってあるんだけど、それをペイしないから捨てるというのは本質的には間違いだと思います。管理費も高いし、値段も最初にすごい高かったかもしれないけど、それがなかったら誰も買わないでしょっていうものを腐らせたらやっぱダメだと思うんです。プールは赤字です。必ず。だけど無くしちゃゃいけないっていうのが私の主張なんです。
2000戸のマンションで2000万の赤字、1戸1万円の赤字を毎年出しながら運営している。ただし逆にね、プールがあるってのは1000戸以上のマンションであるって証でもあるんですよ。じゃあそのプールを潰して埋めた時に、なんか運動場みたいにした時に本当にそれは価値があるかと。やっぱり不動産て理屈だけじゃなくて非常にエモーショナルなものだと思うんですよね。
うちのマンションはこれがあって、なんかどっか他のマンションとは違うよねって要素として凄いプールつけたりとか、あるいはサウナがついてたりとかってあるんだけど、それをペイしないから捨てるというのは本質的には間違いだと思います。管理費も高いし、値段も最初にすごい高かったかもしれないけど、それがなかったら誰も買わないでしょっていうものを腐らせたらやっぱダメだと思うんです。プールは赤字です。必ず。だけど無くしちゃゃいけないっていうのが私の主張なんです。
これがワールドシティタワーズの5分の1の規模だと、やっぱ相対的に話変わってくると思いますけどね。
共用施設、僕のブログではわざと結構強調してるんですよ。大事だと思うし。使われなくなるかどうかは住民にかかってるんですよ。マンション全体でやっぱり使う努力をしていかなきゃいけないんですね。東雲のあるマンションとかはフル活用していて、それが住人間のコミュニケーションの助けになってるとかそういう面もあります。ないのとあるのだったらそらあったほうがいいに決まってるじゃないですか。あとはそれをどんだけ活用するかってのは、まあ自分達次第ですかねってことですね。
共用施設とはちょっと違うんですけど、自分シャトルバス付きのマンションを買ったことがあります。当初3年間の運賃は売り主がもう払い済みでそのあとは管理組合さんでって話だったんですけど、それを維持するには1世帯月1万5千円管理費を上げないといけないっていうからくりになってたんです。当初は大手バス会社に委託してたんで最寄り駅のロータリーまで送迎できたんです。でも1世帯月1万5千円は無理って事で中小のとこに3年目で変えたら、結局中小なんで駅前には発着できなくて駅から5分ぐらいの駐車場を借りて、そこまで行ってそこで降りて駅まで歩く。それで月5000円でした。
それは販売の時には話は聞いてたんですか。
重説によく見たら書いてありました。今だったらすぐ突っ込めますけど当時は分かりませんでした。
同じ話は認可じゃないマンションの住民専用の保育施設にもあります。住民の子どもしか入れない保育施設は入居5年位で、同じ問題が立ち上がります。
入居当初は売主がお金を払って来てもらってる。でも5年たつと元が取れないということで、維持費が発生してきます、管理費負担で。子どもをもっていない家庭にとっては、なんでそのお金を払うのかわからない。これは先程はるぶーさんが仰ってたその不動産の価値的なことを考えないといけないんです。もともと保育施設が入ってるっていうのは、すごく魅力的なんです。そのマンションの子しか入れない保育施設だと特に。でもそれをお金を払って維持するかどうかっていうのは、単に財布だけの話じゃなくて、マンションの資産価値とかにも影響してくる。
とにかくマンションの人しか入れない専用保育施設っていうのは絶対あとで揉めます。
入居当初は売主がお金を払って来てもらってる。でも5年たつと元が取れないということで、維持費が発生してきます、管理費負担で。子どもをもっていない家庭にとっては、なんでそのお金を払うのかわからない。これは先程はるぶーさんが仰ってたその不動産の価値的なことを考えないといけないんです。もともと保育施設が入ってるっていうのは、すごく魅力的なんです。そのマンションの子しか入れない保育施設だと特に。でもそれをお金を払って維持するかどうかっていうのは、単に財布だけの話じゃなくて、マンションの資産価値とかにも影響してくる。
とにかくマンションの人しか入れない専用保育施設っていうのは絶対あとで揉めます。
専用の保育施設はほぼ100パーセント。5年で撤退になります。湾岸での事例では800戸あってもずっとは維持できなかったんですよ。
私の知ってるマンションで言うと専有部分にコンビニが入ってたっていうマンションがありますが、結局コンビニは撤退して、そこに保育所が入ったそうです。まあ育児をとるか生活利便性をどっちをとるかっていう話だと思います。
よくあるのが宿泊施設、ゲストルームですが、あれは実際に使われているもんなんでしょうか。
ゲストルームは絶対使われてます。
使われてますね。
タワーならすごい回転率です。割と高層階につけてあるパターンが多いです。自分が泊まりたいんですよね。
そう、住民が気分転換で一泊とか。
難しいのは値付けなんですよ。結局都心だったら1万円出せば周りのビジネスホテルに泊まれるわけですよね。うちのマンションの例で言うと最初3000円だったんです。そしたら結局ずっと予約一杯で全然とれないじゃないかって話になって。で値段を上げたんですけど、中途半端に4500円にしたんですよ。結局週末とかはずっと取れません。でも1回変えちゃうとなかなか変えにくいんですよね。
戸数に対する目安があって、200戸に1戸ぐらいつけないとダメなんです。500戸に1戸ぐらいだともう抽選に当たんないんで使いたくても使えないんですよ。だからなんちゃってゲストルームになっちゃう。使いたいときに使うなら200分の1、年に2度使えるぐらいの回転率でやんないと。利用の希望は圧倒的に週末に集中します。 ゲストルームはお客さんとか来た時にいいですよね。自分の家に寝具とかも置いてないパターンが今のマンションだと多いですから。特にタワーマンションには絶対必要です。ただし2000戸なら10カ所ぐらい部屋をつけなきゃいけません。でも2000戸なら10カ所、1000戸なら5カ所って世の中のまともなデベロッパーの設計基準では標準ですよ。 THE TOKYO TOWERSとかワールドシティタワーズとか両方10カ所超えてるでしょ。
先程4500円で中途半端っていうお話でしたが、気分転換で泊まってみようって思われるレベルの価格っていくらぐらいなんですか。実際にご自身のマンションなどでは？
ウチはリネン代入れて4000円です。
うちは5000円と7000円です。最近値上げしました。
金額って難しいんですよ。ホテルとかだと寝具やクリーニングは100部屋まとめてとかなんで凄く安くなるんです。でもマンションでやるとそう安くはならない。半分くらいはクリーニング代とかで飛んじゃう。4000円だとギリギリ赤字が出ないレベルだと思います。
駐車場の稼働率とかってどうなんでしょうか？管理組合のお金の面では大きい問題になりますよね。
ウチはようやくこの間一般会計から修繕に移しました。最初は一般会計に入れているところが多いと思います。稼働率はほぼ100%です。
うちは低いですね。稼働率で考えると設置数の半分くらいです。作る時に「戸数に対して4割の駐車場を設置すること」という東京都の条例があったんですよ。だからその通りに作ったら、何しろ鉄道の利便性がいいところなので稼動率がありえないぐらい低い。しかもどんどん下がる。もう車いらないじゃん、タクればいいじゃん、レンタカー借りればいいじゃんってなっちゃってですね。どんどん稼動率が下がってます。しかも機械式タワー駐車場なので、電気代が恐ろしいことになる。修繕はまだしてないけれども先々やばいことになります。
大体港区でも同じような状況で、最初はやっぱり埋まってたんですよ。普通車が25000円でミドルが28000円、ハイルーフが30000かな。なんですけど結局途中で空いてきて一部外部に貸してます。歩いて5分のスーパーがあるところにレンタカー屋さんができたりとか、もっと近くの駐車場内にカーシェアリングが2カ所ぐらいできたりとかしてるんで、まあ時代が変化してるっていうのもあると思います。
機械式駐車場なんですが、田舎だと容積率とかの関係で100%付けなきゃならない。で田舎だと必ず外に付くんですが、野ざらしになるわけです。そうすると30年とか持つはず無いのに修繕計画には販売段階での計画ではその更新費用は計上されないんです。電気代や塗装などもろもろのメンテコストを考えると月1万円はかかっちゃうんですが、それだと周辺の平置きより高くなっちゃうんですよ。なので群馬県とか栃木県とかだと全部原価割れしちゃう。
やっぱり平置きの方がいいですよ。港区で平置きのブランファーレとかは偉大ですよ。あとはWコンフォートタワーズも自走ですね。
東雲キャナルコートの中は全部自走でした。ビーコンもそう。
一応機械式タワーを擁護しますけど、以前タワーの自走式駐車場で8階からぐるぐる回って出たらそこで500メートル、往復1キロというところに住んでたんですが、それでも41000円払ってました。それからすると今のところは25000円でちゃんと夏でもある程度熱くならず、汚れもせずです。
