プラウドタワー川口のMR訪問

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本年初ブログです。 明けましておめでとうございました。

先週勤め先からの帰りがけにプラウドタワー川口(以後PT川口)のMRを訪問してきました。ブロガーの招待企画で、野村の担当者様に夜に残業して(危ない・・・)わざわざモデルルームをあけて見せて頂きました。少し辛口のコメントもありますがご容赦ください。

Twitter の私をフォローしている人はそこのツイートと同内容です。PT川口は21階建てだからせっかくぴったり21ツイートでまとめたのに、数の一致に気がついてくれた人はタビーさんだけ。1階2階とかいうタイトルにすればよかったな・・・

Disclaimer:私は最近は年にモデルルーム訪問は数か所。湾岸タワーばかりと見に行く先も偏っていて最新かつ広域の相場観は私にはないです。悪しからず。買いか買うべきにあらずかは詳しくはマンションマニアって人に訊くように。

プラウドタワー川口

21階67m・商業地域容積400% 住戸は2-21階で全く同じ間取りで10戸/階×20=200戸。駅近くということで思い切った割り切りでタワーらしい共用施設は思い切って省略で特に2階から上は専有部のみ。ゲストルームもなし(直近にホテルはあるし)。タワーはこのくらいの戸数だとそのくらい思い切ったほうがよいと思います。私はもうちょこっと大きくてラウンジくらい作れるけど巨大すぎない400-500戸のタワーが好みです。大きすぎると開口部の長さの取り合いで専有部にウナギの寝床風の細長い居室が特に内廊下だと量産されがちですし。

PT川口はもとは確か公務員宿舎。南側には高い建物はなく高層階は川まで抜けてますが近隣には隣接した建物の駐車場棟が迫るなど現地確認は必須。

川口駅近くでは私は過去にリボンシティ(お手頃価格でした)とオーベル川口コラージュ(免振・SI設計・第1種顕熱交換型と気合の入った仕様)のMRを見に行ったことがあります。両方駅の東側ですね。西と東ではずいぶん雰囲気が変わりますが立地面解説は星さんって若手評論家がここに詳しく書いているので省略。
→ https://www.homes.co.jp/mansion/b-16100060000833/specialreport/
大人の事情?でこの評論家はブログでの名前でなくて本名ででてくるとちょっとノリが変わる気がする。この文字消えかかってますね。白を選ぼうかと思ったけどやめておいた。

野村は梁・柱をあんまり気にしない?

例えばパークタワー豊洲が19Fで66mくらい(うろ覚え)なのと比較するとタワー化したというのにはちょっと階高が不足きみ。免振化して超高層認定をとっている割には高さ方向が窮屈げです。天井高さ2500はまぁ普通にありでしょうけど「割とコンベンショナル」な順梁(ポリコレからの逸脱のない表現)で、免振化されている割にはこれで本当に免振なの?ってくらい梁が低く迫ります。たまたまMRにしている部屋が異形の東南の角部屋なこともあるのでしょうが。【最近見たのが、SKYZ/BAYZにパークタワー晴海とかで、順梁ハイサッシとかに私が慣れちゃっているせいもある】

長谷工の直床詰め詰めで20F/60mってメガマンションは結構あります。20F/60mをEXP-J(渡り廊下)で90度にL字でつなぎたくなる敷地形状ですが(このパターンだとマンション名はプラウドシティ川口になる?)それには地盤が弱いとか、計画道路で敷地に使えない部分には建築できないとかでちょっと無理があったのかもしれません。

元々野村はタワーで住空間への梁とか柱の出っ張りができることには無頓着な傾向があります【対極が住友ですが無論その分お高い】。私がよくでかける湾岸方向だとプラウドタワー東雲や最近ではプラウドタワー木場も同時期の他のデベのタワーよりと比較して構造の居室への影響は大き目です。確かPT木場は順梁下2m未満もあってちょっと驚きました。PT川口もせいぜい2mとかではないかな。天井高は普通に2.5mあるとその分梁落ちがとても目立ちます。

南東角部屋のMRは入った瞬間の印象はうーむ梁の出っ張りが目立つなぁ!というものでした。別に建設地の絶対高さ制限とはではなく(100mまでいけるそう)これは商品企画上の理由でもうこれ以上構造で贅沢すると主には地元集客の購入検討者のお財布目線とおりあわないのでしょう。



モデルルームタイプの間取り。MRは実際にはありがちな1部屋減らしです

お値段と購入検討者層

お値段は3LDKに比較して各々1列しかない4LDK/2LDKは別格に高いほか最上階は天井高さ+200(CH=2700)となるなどで+300万ほど。それを除く中住戸では高層で坪300万円/低層で坪270超え・8階あたりでその真ん中程度にはなりそうな感じで全戸平均だとよくネットで言われているよりわずかに上じゃないかなと。

検討者は必ずしも一次購入者中心でもなく近隣の古くなってきたタワーからの住み替えも多いとか。検討者の中心は40代前半、子供は小学生といったところ。事前公開のMRの訪問者は6割程度近隣にお住まいの方で広域集客な感じは薄く、自称妖精のらえもんさん推奨湾岸タワーの中古(値段としては例えば豊洲の住友ツインの中古なんかと同じくらいです)と「比較される心配」はないとのこと。たった今は埼玉県内ではあんまり競合が存在しないことは担当者さんも強調されていました。

高々20階程度ではコスト高になる免振の採用は”売り”をつくるほかに敷地に計画道路がかかるなど直角なLの字型の配棟でEXP-J接続という作りが困難だったせいかな・・・ちょっと構造が苦しいせいかもしれません。

この地区は実際には野村がタワーを計画中でそっちがプラウドタワー川口になるのでは?とかな噂もあったけどなったのはこちら。この名前は譲れん使わせてもらいました!とかここはやけに熱く語るMR担当者の方。 まぁわざわざ超高層認定をとって免振でつくったら”プラウドタワー”って名前ででないとMR責任者さんも困るでしょう。

小規模タワーに各階ゴミ捨ては必須か?

あれ平面図だと各階ゴミ置き場が・・・



各階ゴミ置き場はタワーでは設置するなら必ず部屋になっていて、しかもドアが2重か1重かで話題になる世界です。大型のタワーだと前室みたいなのがついていてドアを開けて、もう一回ドアを開けるとゴミ置き場の部屋に入る設定はよくみますから。ここは外廊下だしコンテナは置くのでしょうがEV降りたあと西向きの棟の人はその真ん前を通って帰るってのはもっとずっと郊外のタワーでは稀に見ますが坪~300万に各階ゴミ捨てを無理してこうつけるべきかには私は疑問です。別に24時間ゴミ捨てが可能ならしたまでもっておりるのは私は苦にはならないから。(URタワーなんかに住んで慣らされているせい)【下記後日修正あり】

管理の人件費計算してみればわかりますが各階ゴミ収集は清掃員の雇用で管理コストを引きあげます。ざっくり10円/平米/月程度(年1万円)程度は確実に管理コストがあがる。ディスポーザーはちゃんとあるんだし無理してその階で集めなくてもよかったんじゃないかなぁとも。新しいから全部の階に防災倉庫があるのはうらやましいですね。

【この部分は後日の追記部分です 2017/3/18】

この各階ゴミ置き場に関連して、ここでもブログを書いていりマンションマニアさんも同じようなコメントをブログに書かれていましたが問い合わせたところ

https://twitter.com/mansionmania/status/974176079941328896

とのこと。「扉の形状は未定ですが扉あります!脱臭機あります!」と回答があったそうです。図面ミスとも考えにくく扉の形状不明もまあちょっとありえないわけで急遽の設計変更の可能性は大きいわけですが、本ブログにおける記載をこのように更新履歴をきちんと残した上で修正します。

EVの速さなど

EVは200戸に対して非常用こみ2台。各階ゴミ置き場からのゴミ出しも同じEVを利用して実施されます。やっぱり・・・ちょっと不足気味かなぁ・・・私のマンションで~500戸に8台入っています。小学校の通学集合時間とかぶると厳しいかも。105m/分の通常速度で特注レベルではないのでメンテコストは跳ね上がりません。制御がブラックボックス化されてなくて独立系に保守会社を変更可能なEVとしては最高速度になります。どの階でもノンストップで1分以内でアクセスできればよいので速さには不満はないですが数は・・・やや不足気味なのは確かです。

とはいえ製販一体。商品設計でちょっとだけ近隣ライバルには勝る商品設計できちんと竣工までに売り切ってくる野村マジックともいわれる野村さんのこと専有部にはおっ!てなものも。モデルルームはは東南角のちょっと変わった形の角部屋と、そのお隣の中住戸の一部分をつくった1つ半。角部屋に比較すると中住戸の梁落ちは”そんなには”目立って感じませんでした。

竣工前に速攻売り切りで竣工在庫は大嫌いな”野村マジック”も時には外すことがある(昔の新浦安とか、最近では大田六郷とか)わけですがこれは竣工までにいけるでしょうがマンションマニアさんの見解。
MRが自分の敷地を踏んでいるので竣工売りはできないせいですごく早い売り出しになっています。そのせいで,セレクトOPは下層階まで選択可能で掛け算すると凄い選択肢がありますが売りでした。

モデルルームの数が少ない上にメインのほうがOption満載で作ってあるので素のままの箇所が少なかったのでかなり慣れてないと判断が困難です。壁紙とかアクセントクロスだらけで普通な部分が殆どない…
御影石天板で結構分厚いのをぐるりとキッチンに。おー奢ってる!とか思うと側面はOpなど後でもらった資料で再確認が必要になったりしました。デュポンのコーリアン系列も選べてこれで天板にした場合は確か側面までぐるりと標準になっていたと思います。

内装・設備など

さすがにキッチン廻りなど水回りは卒ない印象です。

リビングのキッチン近くに”マルチストレージ”という両開きのかなり大きめの収納が全戸ついているのがこちらのマンションでの新機軸でした。”中”にコンセントやネットも来ていて、綺麗にリビング内に無線LANを立ち上げ可能など、うちみたいに「つなぐクン」系の趣味の持ち主でケーブルをぐちゃぐちゃにするお父さんに奥さんが激怒しているような一家ならこれはありがたい。ルンバの帰宅?スペースも確保。

免振の他長期優良住宅認定の確保が売り。補助金とか結構とれたんで勢いでえい!ってなとこかな。収入が1馬力でたっぷり借金できるならローン減税がトータル500万円まででフラット35Sも優遇10年でもろもろで通算で180万円ほどお得とのこと。つまり坪7-8万円分は長期優良住宅認定であることで取り返せる。

これをとるには断熱性とかのUPは必須で一方で角部屋MRタイプはあちこちガラス開口部があるので当然の輻層Low-E化などこのあたりは最近の坪300万円クラスの基本は押さえています(ただし角のみ:認定は全戸で一番厳しい条件の部屋に対してだされるので角だけ断熱を奢ると断熱性の認定は全戸でクリアできます)

最近新進気鋭でよく見る若手住宅評論家(名前は特に伏せておく)がマルチストレージにGoogle Home がおいてあったので大興奮。でもそれ楽天で7000円で売っているような・・・いいけど。同社の越中島とは違ってバルコニーの隔て板はちゃんと天井まで伸びてました。私としてはここだけはあんまりコストカットしてほしくない部分です。

管理費などはまぁでてないだろうねで誰も訊く人がいなかったから尋ねず。駐車場は建物をシャッターで(ここはチェーンゲートとかけちってない)通った先のパズル式。27%程度の付置率で駅近ですが案外足りなくなるかもという印象を持っているとのことでした

お高い? こんなもの?

総評・・・ずっと見ている人には「素直にお高い」とか思えるかもしれません。
(これはライフル中山さんが感じのいいタワーの坪単価をきいてtweet した名言)

私みたいにリーマンショックの前くらいからずっと見ている人は、販売全戸平均坪単価の割安・割高感は、自分の感覚とあわせるためには坪単価を少なくとも8掛けくらいで買いかな?とか感覚をアジャストしないといけないのですが、これは実際にはなかなか難しい。平米90-100万するマンションが首都圏でそこそこの交通利便性確保なら「普通」のグレードになったのに対して、その値段なら都心の区にもか買えないことはなかった時期の感覚でコメントしてもなんかおかしなことになります。「むき出しでゴミ置き場がある」というのが昨今の”普通”のマンションなのかもしれません。

近隣の内装・設備レベルなどを研究しつくして、近隣のどれよりもちょっとだけいいものを1割くらい高くで売っても上手に差別化してなんとか竣工までに売り切っちゃうというのが野村の基本戦略でしょう。一方で最近この手で”速完する”というのがなかなか難しいというかあれ竣工で残っているというのも目立つようになってきた気もする。

ファミリーで一般ピープルが買うとなると夫婦ともフルタイムワーカーでも7000万円程度がグロスの壁で、一方で夫婦子供といると70平米切ったら難しい。このグロス上限と面積下限でそこを超えると急激に買い手の数が細るところが平米単価90-100万というとこでしょうか。

今までは構造面はちょっとよくして今までのマンションよりずっとよくなりましたよ・・・でなんとかアップサイドに購入検討者を連れていけたけどもうそろそろ「構造面を先祖帰り」させてでもとにかく買える値段内に収めるしかないようになってきたかなぁとかでちょっとマンションの冬の時代を感じました。マンションのお値段は上がるときには瞬間に爆騰しますがバブルやリーマン直前のとても高い値段で売られたマンションのその高かった分が10-20年たって中古価格に反映されるわけではないので今売っている多くのマンションは今後の値下がり率はかなり厳しいものを覚悟するしかありません。

新築限定で構造よりは内装などにこだわって楽しみたい人には。地縁でさばくマンションで地区ナンバーワン仕様ではあるから売れ残りを待っていても実際には難しいでしょうね。マンションマニア氏もそこそこ販売は好調であろうを予想しています。

実際にSUUMOのアプリで直近の20階以上のタワーの中古物件を検索した結果がこれ。結構新築時より高騰していますし1000万程度の価格差ならそろそろ初回の大規模修繕とかの少しくたびれてきたマンションから乗り換えたいという人には刺さるものがあるかもしれません。ひと昔前のタワーよりは内装・設備などは確かに一段上ですから。



SUUMOアプリで検索・直近の20階を超えるマンションの中古価格を高い順に並べて表示させたものです

はるぶーの近況報告

本業のほか、総会に15も議案をぶっこんでいてじっくりブログにかける時間がなく・・・理事会をやっている人には周知ですが実は総会はそれ自体よりも議案書を入稿するまでが勝負です。3月末入稿 4/4投函、4/22総会で進めていて、今週末が今期の最終理事会でてんやわんやです。

でもふと気が付くと昨日飲み会をした自称妖精のらえもんが、ブログを書いてないやつは「過去のブロガー」の項目にまとめて移動しちゃいましょう!とかなんか怖いことを酔って叫んでいたので(飲むと暴言がひどくなる傾向がある)なんか書くことになりました。GACKT様特別席の逆で”はるぶーの専用部屋”とかでどこか普通には見えないとこに飛ばされそうな気配も・・・湾岸のワイン貴族タビー様も思わずブログ書いてしまいましたしね。

その間にダイヤモンド社の管理編のMOOKに監修協力しました。この本のQ&Aのコーナー(第5章)に”間違いはないようにする”お仕事。いくつかコメントも出しています。
良かったら買って読んでみてくださいね。



次回のブログはいつになるかわかりませんがシリーズもので「ただより高いものはない」というお話の予定です。これはマンションの購入者にも理事会にも当てはまるのでどっちを書いてもOKということでお題だけ決まっているわけです。

Disclaimer: 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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