本宅とセカンドハウスを売却しました！！～仲介業者選びの注意点～【マンションマニア】

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マンションマニア

囲い込みなしをお約束いたします！！☆売却物件募集中☆

どうも！マンションマニアです！

2026年3月、2026年5月に本宅とセカンドハウスを売却(決済)しました！

「購入しました！」系の記事は見たことあるけど「売却しました！」系の記事は初見という方も多いのではないでしょうか。

本宅、セカンドハウス共に2019年築でファーストオーナー、所有期間は約7年で売却活動自体が約7年ぶりということになりました。

どちらも素敵な方に購入いただき、人とのご縁に恵まれているなぁ～と改めて感じることができました。

本当の本当に素晴らしい住まいでしたから新オーナー様も満足度高い生活が送れることでしょう。

私は2019年から本宅は郊外、セカンドハウスは都心というような二拠点生活を開始しています。

昨年新たなセカンドハウスの引渡しを受けて先日リフォーム完了、新たな本宅は来年引き渡し予定となっています。

そんな中でセカンドハウスだけでなく本宅も売却した理由は「売らないと新居のローンが通らないから」です。

いわゆる後売りローンが難しかったため先に売却して与信を空けたというわけです。

そのため1年ほどは仮住まい生活となります。

住み替えの理由は都心のセカンドハウスに関してはこれといった理由はなく、マニアらしく「いろいろなマンションに住みたいから」でしょうか。

郊外の本宅に関しては住み替えあるあるで「もっと広い部屋に住みたいから」です。

75㎡くらいはあったためけして狭くはないのですが「100㎡に住みたい！！」という思いが強く動きました。

郊外×カーライフもおすすめですよ！！

売却活動における仲介会社選びのアドバイスをさせてください。

各社強みはあるわけですから仲介担当者との相性含めて信頼できそうなところに任せれば良いわけですが「これだけはやめとけ！！」という3つのパターンをお伝えできればと思います。

まず絶対に任せちゃいけないのは「査定ミスする業者」です。

買う側の立場で見た際に「売り出しと同時に多数の問い合わせ＆申し込みが入る部屋」ってお得感あってよいですよね。

でも、売る側はそれで良いのでしょうか？

当然ではありますが一人に売れば良いわけで、数組どころか10組以上から申し込みが入る価格で売り出す理由はないですよね(笑)

それでいて仲介手数料も満額だったら…オーナーさん可哀想過ぎます…

次に「仲介手数料と仕事の内容が見合ってない業者」です。

仲介手数料に関しては競争社会ですから上限からの値引きというのはごくごく普通におこなわれています。

チャレンジ価格で成約させてくれたり付帯サービスが充実していたならそりゃ満額もしくはそれに近い報酬は払うべきですし、相場以下でしか決められなかったら仲介手数料だって値引いてほしいですよね。

私がプロデュースした売却相談サービスにおいても「相場を大きく下回った価格で成約となった際は仲介手数料0円」という保証サービスを導入しています。もちろんそうならないよう最大限努力するわけですが。

チャレンジ価格で決めてほしいなら大きな値引き交渉をするべきではないですし、当初から相場価格で売り出すならむしろ値引き交渉するべきでしょう。

仲介手数料が高いか安いかは結果次第なわけですから提示される表面上の数字だけでなく「結果で交渉する」こともおすすめです。（買い手が決まってから交渉するという意味ではなくその買い手からの条件で交渉するという意味）

ただ、仲介営業さんは買い手と売り手をマッチングするだけが仕事ではありません。その裏にとてつもなく細かい仕事、そして責任があります。

肩を持つわけではないですがマッチングさせることが主な仕事だと思っているのであればその考えは改めたほうが良いとは思います。（マジで大変な仕事だと思います…）

とはいえ5000万円と3億円の物件とで業務量が6倍になるかというとけしてそうではありません。つまり、物件価格が高いほど仲介手数料も交渉しやすいというわけです。

まぁ…高額物件ほどしっかりと仲介手数料支払って最高の結果を目指したほうが良いとも言えるので難しいところではありますが…何事もバランスが大事でしょうか。

最後に「囲い込み業者」です。

これは本当にクソです。最悪です。絶対預けちゃダメです。絶対ダメ。

オーナーさんからすれが両手だろうと片手だろうと早期に納得いく価格で成約してくれれば良いわけで両手が悪というわけではありません。そこは誤解してはダメです。

両手で決める努力をするのは当然ですからね。

でも、普通にやってたら両手になる確率って2割、良くて3割くらいでしょう。どんなに実力ある仲介営業だろうと真面目にやってたら3割がいいところかと思います。4割を大きく超えるのはインチキ(囲い込みもしくは誰でも売れる価格で売り出す等)しないと難しいかと…いなくはないでしょうけども…囲い込みなしで両手率4割超えの人がいたらスーパープレイヤーですよ。

マンションカウンターでは囲い込みを一切禁止しているため10組中2組～3割くらいが両手で決まるとのことです。囲い込み禁止の業者さんはだいたいどこもそんなものかと思います。(それ以下だと逆に買い手を見つける力がなさすぎて不安、笑)

悲しくもたくさんあるのですよ。売り出してからしばらく経つのにまだ囲い込みしている物件が…オーナーさんが本当に可哀想です。

そして「問い合わせ少ないので価格改定しましょう」と提案され最悪の場合業者買取へ…そこからさらに専任返しで美味しいのは仲介会社だけということもあったり…

囲い込みなんて時代遅れも甚だしいですからそういった業者へは預けないようにしてくださいね！

「内覧はさせるけど買い付け入ってもなかったことにする(オーナーに伝えない)」とか「申し込み入っていないのに入っているフラグ」というような高度な技(？)を繰り出す業者もあります…嘘だと思うかもですが本当に…お気をつけください。

まとめとしては

「査定ミスする業者」
「仲介手数料と仕事の内容が見合ってない業者」
「囲い込み業者」

上記に預けちゃ絶対ダメ！！ですよ！！

上記以外ならあとは好みです！！

会社で選ぶというより人で選ぶと失敗しにくいかと思います。

もちろんどの会社かも大事ですけども仲介営業さんというのは「会社に属している個人事業主」みたいなもの（わけわからなくてごめんなさい。笑）ですから「自分と相性合いそうな人」を選んだほうが良いかと思います。

「この人にならお金払っても良いな！」と思えるかどうかです（笑）

そして購入についても簡単に触れさせていただければと思います。

まだ購入されていない方はとにかくとにかくとにかく一日も早いポジションセットをおすすめしています！

ただ、いつもいつもお伝えしているところですが短期的な考えは絶対にダメです。

最低3年、できれば5年。(もちろんそれ以上住めるならそれは最高)

この意識を持たないとそのポジションセットが今後の自分を苦しめてしまう可能性があります。

「最低3年、できれば5年は住める物件で一日も早くポジションセットして住宅ローンを走らせる」
「最優先する必要はないがリセールバリューも意識する」
「資金計画で無理しすぎない」

マンションマニアを名乗る私でさえも7年ぶりの売却だったわけですから(笑)

個別相談会にお越しいただければその方に合ったアドバイスをいたしますのでぜひご参加ください！

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