こんにちは！
ふじふじ太です！
新築の引渡しを控えている方や引越し先がすでに決まっている方は、いつからご自宅の売却活動を開始するべきか悩まれている方も多いのではないでしょうか。
今回のブログでは、「内覧対応はできないけど早めに売却活動を始めた方が良いのか？そのメリット・デメリットは？空室になる日のどのくらい前から募集をすべき？」というテーマでお伝えしていきます。
ちなみに内覧対応ができるという方は一般的には新築引渡しの3~6ヶ月前から売却を開始される方が多い印象ですが、最近では引渡しの6ヶ月以上前から募集を開始するという例も決して珍しくありません。
※購入先行（期間猶予付きの売却条件）で住宅ローンが通っている前提です。
さて、内覧対応など本格的な売却活動を行えない状況とはどういう状況かというと、例えば、テレワークなどで機密性の高い機材や情報がお部屋にある方、室内状態があまり良くなく逆に印象を悪くしそうという方、コロナが気になり不特定多数を室内に入れたくない方、または居住中の売却対応がそもそも面倒という方などが該当します。
要するに空室にしてから売却をされたいということです。
空室になるのはまだまだ先で、内覧対応はできない（したくない）けれど、今は売却するには良い時期だから情報として早めに募集を開始しておいた方が良いのではないかと考える方もいらっしゃるかと思いますが、結論、あまりお勧めではありません。
なぜなら、居住用の中古物件の場合、内見なしで契約することはほぼないからです。
ゼロとは言いませんが、よほど割安感があり、かつ買手が相当な玄人などの特殊ケースです。
内見なしで取引がある例としては、投資用のオーナーチェンジ物件、引渡前の転売新築未入居物件くらいでしょう。
オーナーチェンジ物件を買う方はプロの方が多く、内装よりも利回りという指標が重要です。
転売の新築未入居物件であれば、新築を買うのとほぼ同じなので、内装が大きく損傷しているという心配はほぼないという点で安心感があります。
が、中古マンションはそうはいきません。
住んでいる方の意識によって内装のキズ・汚れ・設備の劣化具合もまちまちです。
数千万円の買い物をするのに内見せずに決める方は非常に稀です。
相場より大きく下げて売りたいという方であれば別ですが、そんな方はいないでしょう。
相場、もしくはそれ以上で売却をしたいのであれば、内見（体験）はマストと言えます。
よくマンション購入を結婚の例えとして語られることがありますが、マッチングアプリで知り合った人と会わずに結婚に踏み切る人もなかかなかいないと思います。
申し込むかどうかの決め手として、内見時のフィーリングは非常に大事です。
内見不可で募集をするメリット・デメリット
内見不可で募集をするメリットは正直あまりありません。
強いてあげるなら、情報を早めに出すということで市場の反応を見ることができるということでしょうか。
募集を開始した価格が相場に近いか、またはマーケットアウトしているかどうかは募集開始後2週間以内には大体わかります。
ポータルサイト上の閲覧件数や問い合わせ数から判断をしますが、明らかにマーケットアウトしていると問い合わせはほぼありません。
特に相場が透明化されている湾岸エリアでは尚更です。
あとは顧客のストックができるという点もあるにはありますが、内見ができない以上意思決定ができませんので、他に良い物件があればそちらが優先されます。
どちらかというとデメリットの方が大きいように思います。
長く募集をすることで、情報の鮮度が落ちてしまうというデメリットがあります。
また、内見できないのに募集するなとクレームが来ることもあります。
例えば、適正価格であるにも関わらずずっと募集をしていると、「人気がない部屋なのでは？」「何か問題がある部屋なのでは？」「選ばれない理由がある部屋なのでは？」と警戒されてしまい、いざ内見開始となったタイミングで思ったより内見希望が入らず、価格交渉もされやすくなってしまうということで、希望価格で売りにくくなる可能性が高いです。
買主さんからすると、どのくらい募集をしているかというのは気にするポイントのひとつです。
新着物件であれば価格交渉は難しいと感じる一方、3ヶ月や半年と長く募集をしているお部屋であれば交渉もいけるのでは？と感じるのが買主さんの心理です。
その対策として、内見開始以降で定期的に価格改定をすることで情報の鮮度をまた回復させることができるので、少額でも良いので価格改定を駆使しながら市場を刺激していくのがお勧めです。
いずれにしろ、内見ができないのに長らく募集をすることは印象が悪くなりますし、買主さんからすると、まるで餌を前に待てをさせられているワンチャンのような状態になり、なんとも切ない気持ちになります。
餌は食べられる状態にしてからワンチャンの前に出してあげましょう。
食べられない餌を出されても不満が溜まるだけです。
内見可能日のどのくらい前から募集をるのが適正か？
私の感覚的には、内見可能日の約1ヶ月前から募集を開始されるのがお勧めです。
早すぎても遅すぎてもいけません。
内見開始が2ヶ月後、3ヶ月後となると結構先だなという印象であまりテンションが上がらず他の選択肢を優先したくなりますが、内見開始が1ヶ月後であれば待とうかなという感覚になります。
＊あくまで私個人の感想です。
逆に内見可能日の数日前から募集を開始するのは遅すぎで、情報の認知が広まっておりません。
遅くとも内見可能日の2週間前から募集を開始するべきだと思います。
募集開始後の１ヶ月間のうちに内見希望者を集めて、まだ情報の鮮度が損なわれない内に、内見可能日以降でまとめて内見をして頂くというのが最も王道なやり方だと考えます。
これは賃貸募集の際も同様です。
本日は以上となります！
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