特別の理由がない限り、住宅ローンで購入した物件をそのままで賃貸に出すのは銀行との契約違反になります。海外赴任で数年で戻ってくる予定があるなど、特別な理由があるのであれば、まずは銀行と相談してからにしましょう。

今回の悩める子羊は、投資用ローンに切り替えたいという方ですね。

差出人: 住替貸出したい

誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, ふじふじ太, はるぶー, 稲垣ヨシクニ

メッセージ本文:
こんにちは。いつも大変参考に&楽しく拝見しております。

来年4月に住替えを予定しており、現在物件を貸出したいと考えてます。現在物件は住宅ローンで残債あり、残り28年3500万程度、現時点の査定額の半分程度です。

貸出にあたり投資ローンに切り替えるため、いくつかの不動産管理会社に銀行紹介とあわせて相談も、ローンに関する反応がネガティブです。

具体的には住宅ローンを投資用ローンに切り替えるのは銀行サイドが嫌がるそうで紹介はしてないという趣旨です。

勉強不足で恐縮ですが、
①なぜ住宅ローンからの借換を銀行が渋るのか
②それを踏まえ、極力金利を抑えたい場合、どう言った戦略がとりえるのか
について、アドバイスいただけると幸いです。

このままだと闇雲に銀行に突撃することになるので、①が理解できるだけでもありがたいです。

【誰か事情教えてください】
いま住宅ローンで借りている物件を投資用ローンに切り替えて貸し出したいという相談者がいます。しかし仲介からは「銀行サイドが嫌がるから紹介できない」といわれている相談者がいます。
なぜ住宅ローンからの借換を銀行が渋るのでしょうか？

— のらえもん (@Tokyo_of_Tokyo) July 25, 2023

審査基準が厳しくなるからだと思います。
担保評価額とか返済比率とか。

そもそも本人は住宅ローンの物件に今住んでいない場合は資金使途違反がバレてめんどくさい、とか。

紹介する方は紹介リスクはあるがメリットない。

— gonchan0810 (@gonchan0810) July 25, 2023

新卒から金融です。住宅と投資ローンでは所属部門が異なる銀行が多いと思います。他部門は近くて遠い異国でして、投資ローンへの切り替えを検討する顧客は返済遅れないでしょうし、自部門の正常債権の残高減少（評定マイナス）に繋がる、かつ面倒を嫌がる担当もいるのではと拝察いたします。

— bonz.n (@nao71080) July 25, 2023

返済原資が給与収入から家賃収入に変わるため、返済遅延等の貸し倒れリスクが高まる点が大きいようです。
また、万が一の競売の際に借家人ありですと、立ち退き費用分、評価が下がる事も関係しているそうです。

— ＡＪ (@Red_circle0000) July 25, 2023

保証会社が保証している住宅ローンなら0.1％程度の貸倒引当でオッケー、しかも基本的に正常先

投資ローンの場合、プロパー対応だと貸倒れ引当が担保評価範囲内であれば0.23％　担保割れで赤字決算なんてやられると６％超える

金利何％くれるの？
それ、耐えられるの？
って理屈ですね https://t.co/gb9qoLEyUW

— たいもん (@CZzLrwkTL3pjSV1) July 25, 2023

②についてですが、投資ローンのポータルサイトで自身の属性を明らかにした上で、借り換え先の銀行からアプローチされるのを待つのはいかがでしょうか？
「住替貸出したい」さんの要望であれば、MFSさんが出しているINVASEというサービスがあり、ニーズがぴったり該当します。





こんな感じで「住宅ローンを投資ローンへ切り替えたい方も、本フォームからお申し込みください」と書いてありますね。

ご自身で闇雲に探すのは手間でしょうから、便利なサービス経由で安い金利を探したほうが時間とお金の節約になると思います！