こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り返しです。
差出人: 千代紙
誰に答えて欲しいですか？
マンションマニア, 勝どきちゃん, ふじふじ太, DJあかい
メールアドレス:
メッセージ本文:
再開発エリアのマンション売却についてお伺いしたいです。
関東の某JR駅で行っている駅前再開発（タワマンも建設される）の目と鼻の先のマンションに住んでいます。
数年以内に引っ越す可能性が高く、再開発が終わる前〜終わるタイミングくらいで売却することになりそうです。
そこで、
①再開発が終わる前（タワマンの販売開始以降）
②再開発が終わった後（タワマンは販売終了して、駅前の商業施設も完成）
一般的に、①と②どちらのタイミングで売却する方が価格は上がるのでしょうか？
さほど変わらないのでしょうか。
物件名や駅名を記載出来ず大変申し訳ありません。
可能でしたら、お答え頂けますと嬉しいです。
よろしくお願いします。
こんにちは！
ふじふじ太です！
お便り頂き有難う御座います。
なかなか難しいご質問ですね。。
エリアや再開発の規模や完成時期によっても異なりそうなので何ともお答えしにくいというのが正直なところですが、私の経験を元に回答させて頂きます。
結論ですが、再開発完成後の方が高く売却できる可能性は高いと思うものの、今のマクロ経済の状況を含めると、「再開発が終わる前」に売却することをお勧めいたします。
再開発の発表があった時点で、その期待値ですでに周辺の不動産価格は上昇していきているはずです。
そのような状況の中で、完成後のさらなる価格上昇を期待して売却時期を不用意に先延ばしにする必要はないという点と、同時にタワーマンションの建設もあるという点が引っかかっております。
過去を振り返ってみると、再開発の完成前よりも完成後の方が街の盛り上がりや変化をリアルに体感でき、活気も出て話題になった結果、ジワジワとその街に住みたいという方が増え、問い合わせ数や需要が増しているなという実感がありました。
それはつまり、完成後にさらに価格が上がったと言えると思います。
開発が完成して命が吹き込まれれば、やはり工事でガタガタしている頃よりも魅力的に見えるものです。
最近の事例で言うと、有明の有明ガーデンや、豊洲のららぽーと３、亀戸の亀戸クロスがまさにそうでした。
完成前でも期待値で周辺相場は結構上がっており、これ以上は上がらなそうだなと思っていたところ、完成した後にさらに価格が上がり驚いたことを思い出します。
それなら「再開発後に売った方がいいじゃん！」と思いそうですが、あまり楽観的には考えない方が良いと思います。
今までがそうだったからこれからもそうだと考えるのはよくある失敗パターンであり、再開発は個別性が高いという点で特に再現性があるものとも思えないからです。
それには２つ要因があって、「再開発が期待値を上回ったこと」・「経済状況も後押ししたこと」です。
JR駅での駅前再開発ということですから、大手デベが絡む素晴らしいものが出来上がるとは思いますので、期待値を大きく下回るということは考えにくいですが、経済状況だけはコントロールできるものではありません。
不動産価格は結局のところ経済状況（政策金利等）に大きく左右されますので、それに比べれば再開発の完成前・後による価格への影響は微々たるものかなと。
今まで再開発が完成した後に価格がさらに上がったと私が感じているのも、オリンピック特需やコロナ特需があり、たまたま経済状況の後押しがあったからに他ならないかもしれません。
また、再開発と合わせてタワマンの建設もあるという点は良し悪しがあります。
きっと中古価格よりも新築タワマン価格の方が高いでしょうから、周辺相場を押し上げていることと思います。
が、一方で大規模タワマンが完成して引き渡しが始まると、それに伴う近隣住宅からの引越しがあるので、完成後に売却しようとすると、ちょうど中古の売り出しが増える時期と被ってしまう可能性が高まります。
それはつまり募集時にライバル物件が増えるということですから、高値成約は狙いにくくなります。
その最たるものが「湾岸2024年問題」です。
よって、売却時期に融通が効くのであれば、わざわざライバル物件が増えている時期に募集をする必要はないのかなと思います。
楽観的に今後も経済が今の水準で維持していくと考えていて、かつ売却時期も先延ばしにしてもライフプランに影響がないのであれば、再開発・タワマン完成後、その新築への買い替えが一巡する頃、目安としては新築タワマン完成後1年後以降くらいに売却をされるのが、もしかすると一番高く売れるのかもしれません。
※タワマンの規模やエリアによって差はあります。
余裕がある方なら再開発の成功に賭けて、そういう勝負をかけるものアリですね！
ただ、やはりそれはギャンブル性が高いため、冒頭で申し上げた通り、今でも十分不動産価格は上昇してきており、その恩恵を十分受けていることと思います。
よって、あまり欲は出しすぎずに再開発完成前に、ライバル物件が増えてくる前に、市況が維持している内に売却をされるのがよろしいかと、個人的には思います。
ご質問の腰を追ってしまうようで恐縮ですが、一番重要なことは、次に住む物件をどうするかです。
※次の引越し先がご実家や賃貸であればこの先は読まなくて結構です。
何らかの理由があってお買い替えをご検討されているのであれば、最優先事項は何よりもQOLです。
「欲しい物件が見つかった時点で買い替える」のが一番です。
※購入先行で買い替えができる方前提です。詳しくは以下ブログをご参考にしてください。
高く売れるかどうかを探って、次に買う物件のタイミングをずらすのはお勧めしません。
もし同じ時期に似たようなエリアに買い換えるのであれば、高く売れても次に買う物件も高くなっておりますから、売却時期を探るのはあまり意味がないです。
上記、千代紙様の参考になれば幸いです！
本日は以上となります。
ご講読頂き有難う御座いました！
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