お便り返し その652「中古マンションの平均坪単価はどのように算出しているのですか?」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:まさ

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア

メッセージ本文:

マンマニさんのブログやTwitterにある中古マンションの平均坪単価はどう算出されているのでしょうか?

新築なら価格情報あれば平均出せますが、中古の成約価格の平均だと条件の良い部屋が出た際は上昇し、逆だと下がってしまうと思います。

最近の成約価格から、すべての部屋の想定価格を沖式時価のよう Asに係数をかけて平均を出さないと偏りが出るように思いますがどうでしょう?





まさ様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

例外はあるのですが基本的には

平均的なお部屋が売りに出たとしたらほぼ間違いなく売れる坪単価

としております。

そのため実際には私が発信する現在坪単価よりも高値で売り出ているものが多いかと思います。最近はそれでも動いてしまうことが多いため結果としてどんどん相場が上昇する物件がほとんどです。

例えば下記tweet


すべてが平均的なお部屋が売りに出たとしたらほぼ間違いなく売れる坪単価として計算しております。

実際の事例を元にしてしまうと平均値から大ブレしてしまう(条件良い部屋ばかりの売り出しが続いた~その逆~など)可能性が高くなるため実際には売り出ていなくとも平均的な部屋が売り出ているという仮定での算出です。

tweetの中で錦糸町駅徒歩3分の物件(ブリリアタワー東京)は新築時の倍となっていますが実際に細かく見てみると当然ながらすべての部屋が倍で動いているわけではありません。

試しに直近事例を調べてみましたが

・新築時3400万円台 → 成約時9100万円台 新築価格の約2.7倍 坪単価約500万円

・新築時14800万円台 → 成約時22000万円台 新築時の約1.5倍 坪単価約615万円


上記のように部屋によりブレはあります。

私の出す数字はあくまで平均的なお部屋が売りに出たとしたらほぼ間違いなく売れる坪単価として参考程度に見ていただければと思います。ほぼ間違いなく売れる坪単価で売り出す人は少ないので私の発信する坪単価では買えない可能性高いことご了承ください。

もちろんエリア、マンション、部屋によってアドバイスが大きく変わってきます。

そこは大変申し訳ございませんが有料相談でのご対応とさせていただいております。

もしお悩み大きいようでしたらぜひご相談ください!

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参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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