マンションアナリスト・のらえもんです。新年あけましておめでとうございます、今年もどうぞよろしくお願いいたします。さて、新年1回めのスムログ更新は、「国民平均」さんから来たこのお題です。
差出人: 国民平均
誰に答えて欲しいですか？
全員
メッセージ本文:
こんにちは。
純粋な疑問を失礼します。
平均結婚年齢である夫30歳妻30歳の夫婦が
(四大卒・総合職・共働き 四大卒の30歳時平均年収476万×2と仮定 職場は都内で週4以上通勤)
出生率1.49にあわせて1人〜2人の子供を産むとして
今都内にマンションを買うとしたらどこになるでしょうか？
やはり都内は諦めて千葉埼玉になりますか？
今の都内は中古でも中々な高額になっている気がしています。
んー、国民平均給与ってそれくらいだったっけな、国税庁の「令和3年分 民間給与実態統計調査」にはこうありました。
給与所得者の平均給与は443万円
男女平均給与は男性545万円、女性302万円となっている。
正社員508万円、正社員以外198万円
近いデータは、転職サイトの「doda」調査結果にありました。
日本のビジネスパーソン（サラリーマン）の平均年収はどれくらい？ 2021年9月～2022年8月の1年間にdodaサービスに登録した約56万人の平均年収／生涯賃金データの平均年収は「20代」が342万円、「30代」が435万円、「40代」が495万円、「50代以上」が596万円でした。
doda日本のビジネスパーソンの平均年収は？
平均年収ランキング（平均年収／生涯賃金）【最新版】より
ということで、お題である「30歳・夫婦ともに472万円」というのは実際の国民平均より若干上振れした仮定だと思いますが、正規雇用の大卒30歳夫婦なら実際そんなもんかなとも思いますので、こちらで検討してみましょうか。まず、上限値となりますが雇用先が一部上場企業や公務員など与信が非常に安定している企業であれば、年収の8.4倍ほど借りられます、ざっくり1人あたり4,000万円、夫婦合わせて8,000万円。それが住宅購入に全振りした予算額となります。
予算8,000万円…豊洲の2LDKの中古タワマンならギリ買えます(ｺﾞｸﾘ)。双方の親パワー&土下座をして1,000万円ほど調達できれば、更に容易です。新築8,000万となると、実は23区にあまり選択肢は、、、それなりにあるか。最安価格帯を含んでも良ければ、3LDK・70平米前後のメジャー7もしくは近いクラスでの選択肢を列挙してみると、Brillia City 石神井公園 ATLAS、クレヴィア大泉学園、シティハウス王子、シティテラス新小岩、ジオ南砂町、パークホームズ杉並久我山などでしょうか。
パークホームズ杉並久我山。先着順ですが今回の予算範囲内でギリ届く
しかしちょっとまって欲しい。
年収472万円の手取り額は370万円程度。ボーナス額面40万円x2回と考えると毎月の手取り額は24万円です。4,000万円35年ローン0.5%変動金利で借りた場合の毎月返済額は10.3万円なので、手残りはなんと12.7万円。お互いに持ち寄って25万円ですが、マンションの場合ここから管理費・修繕積立金・固定資産税を払うと…はい生活がカッツカツですね、ボーナス補填が前提となります。もし子どもができて、1年休職となると家計に深刻なダメージが出ます。昇給がとんとん拍子に進めばいいのですが、上記平均年収を見るとここからの上がり幅は、1年10万円程度なので、私は国民平均給与のご夫婦には8,000万円のマンションを勧められません。現実的なラインとなると、もう少し下のライン、6,000万円くらいまで下げることをおすすめし…
あ、でももう少し立ち止まって考えてみて欲しい
お子さん2人ほしいですよね？同じように大学まで、できればいいところに入れたいですよね。そうすると6,000万円で都下に住むと教育費でカツカツになる可能性が高いです。東京は教育費も高い。私学信仰も強く、息子の出来が思ったより良いからSAPIXでビシバシ鍛えて有名中学に放り込もうとすると、教育費で詰みます。マンションは買って終わりじゃない、そこで住んでからが本番です。公立高校までお世話になるのだとしたら、埼玉県か千葉県は良い選択肢になるかもしれません。ただし、埼玉や千葉から共働き正社員通勤で2名の子育てが可能なのか？という問題も同時に発生してきます。乗換なしで勤務先に行ける路線は郊外に行くほど選択肢が限られます（特に山の手線の内側や南側だときつい…）
もう、職を変えて年収を上げるか、親パワーを上手に使える道を選びましょう。
残酷な結論をいえば、東京は、国民平均給与の人が住む場所じゃなくなりました。せめて上位15%、年収600万円x2（or 750万+500万とか）なら選択肢が広がります。そもそもの話として、首都圏正社員夫婦の子育ては、会社の近くに住まないとかなりきついです。子どもはすぐに熱を出したり体調を崩します。そのたびに保育園から電話がかかってきて、片道1時間かけて郊外へ戻る生活、考えられますか？安易に荒川を越えてはいけない。どちらかが年収アップの転職に成功したら、もう片方はリモート全振り職場を選び、郊外で子育てシフトという選択肢だってありえます。
住まい選びは人生選びでもある。あなたのスタイルから逆算しましょう。平均マンが東京にマンションを買いたかったら、がんばって転職して年収（≒戦闘力）を上げるしか無いのです。
東京都の中央値（年収570万円x2）夫婦の場合については、のらえもんブログにて書いてみました。こちらもどうぞ。
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直近ほど高騰してなかった近10年位でみても都心新築を買ったのは夫婦とも高収入なパワー×パワーカップルか片方高収入で片方普通（でもフルタイム）なパワー×普通カップルでしたね、卑近の例で物申すと。あ、あと一馬力でも親がゴン太なパターンか。普通（普通×普通）の家庭は漏れなく千葉、埼玉（神奈川）を選ぶ、というか選択肢的にそうなるしかない。
都内（場所）に固執しないでいい、リモートしやすい職を選ぶのが、今の生存戦略なのかもしれない。
郊外にだってマンションはあるのだから。
この手の話で「都内」と言ってしまうと八王子市・青梅市等や小笠原諸島まで入ってしまうので何を想定してるかぼやけてしまいスムログメンバーの方も答えにくいと思います。恐らくふんわり23区と都下内の主要都市を想定してるのかな？という気はしますが…