生き返るマンション、死ぬマンションを読んでみて&お便り返し その24 契約した後の悩み

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今回はマンション関連の書籍を読んだ感想とお便りに返信いたします!

まずはお便り返しからです!

悩んでます様

マンションマニアです!スムログにお便りをいただきありがとうございます!

質問内容本文

契約したものの悩んでます。
今の住まいからあまり離れない、自分の親から近い(まだ介護ではないですがもう80)、物件。西武新宿線急行停車駅、23区内。
色々不満はあれど、場所(駅からは徒歩だが近くない)と眺望、広さ、などから決めました。
でも客観的には人気なさそうだと思います。将来中古で手放す時損して構わないと思いましたが、それ以前に完売できるのか空室だらけにならないか?と心配になりました。
たとえ手付けを失っても、もう少し人気ある物件にするべきなのでしょうか。
(物件名を書いていいかわからず伏せてます)




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契約してから悩んでしまう方を減らしたいという思いで活動していますから正直もっと早くに相談してくれていたらなぁ~というのが本音ではありますが過去には戻れませんからできる限りのアドバイスをいたします。

手付を放棄してでも他へ行くべきかは手付金の金額次第でもあります。数十万円~百万円程度であれば勉強代として諦めも付きますが例えば物件価格の1割ともなればそれはさすがに悩みますよね。

まずはそこに住んで幸せになれるのか?が一番重要です。住めば都とは言うものの勢いで買ってしまった住まいに入居して幸せになれるのでしょうか?高いお金を出して毎日ストレスを感じるほど虚しいものはありません。

住まないことを選ぶのであれば今からすべきことは「金銭的、精神的ダメージを最小限にとどめる」ことです。

例えば5000万円、頭金1割を入れていたとします。

この条件で解約(手付放棄)すれば悩んでます様の勉強代は500万円です。

では引き渡されてから入居せずに売却する場合はどうでしょうか?

同お部屋が引き渡された途端に価値が1割下がるマンションだった場合は500万円+購入時諸費用200万円+売却時仲介手数料150万円の合計850万円の勉強代となります。

となれば手付金放棄のほうが安く済みます。

私からのアドバイスとしては

・永住前提で契約したにせよ入居後にストレスを感じるならば手付放棄する、もしくは未入居で売却する。(ダメージが少ないほう)

・とりあえず入居してみてから考えよう~は一番危険。居住中ではさらに下げ幅が大きくなり頭金、貯金の金額次第では身動きできなくなります。

・不人気物件であることに対して住んでからストレスを感じないのであれば永住と割り切る。今のマンションであれば我々よりも寿命が長い可能性が高いですから基本的に一生住めます。

一概には言えませんが今の市況で新築マンションを買うということは住んだ瞬間に1割、2割下がるのは普通であるとお考えください。悩んでます様にとっては「損」と感じるかもしれませんが理解したうえで購入している方のほうが多く、その方たちにとってはけして「損」ではないのです。それはその費用を払ってでも幸せを得られるからです。

悩んでます様も当初は価値が下がっても良いと思って契約したわけですから一度は恋をしたはずです。なぜ価値が低いとわかっていても契約したのでしょうか?それは「今の住まいからあまり離れない、自分の親から近い。西武新宿線急行停車駅、23区内。」と記載されている部分に恋したからですよね?それならばその気に入った部分に対しての喜びを感じるべきなのではないでしょうか?他の人が気に入らない、つまりは不人気物件だとしても悩んでます様にとっては気の合うマンション、お部屋なのではないでしょうか?それでも「あの時の判断は間違っていた」と思うのであれば住むのはやめたほうがよいでしょう。

もう少し突っ込んだアドバイスが必要であればマンションマニアの住まいカウンター内から物件名などを添えてお問い合わせください。自ブログ経由の質問は完全非公開となっておりますのでご安心ください。




スムログにお便りをいただきありがとうございました!

物件の購入、売却相談はマンションマニア個別でも受け付けていますのでご不明点ございましたら問い合わせフォームよりお気軽にご連絡ください。

また、今回のように記事にしてほしい場合はスムログのお便りコーナーよりどうぞ!




続いては先日発売された「生き返るマンション、死ぬマンション 」を読んだ感想です。

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管理組合関係、湾岸エリアの某マンションへの取材などあらゆる角度から将来のマンション市況について突っ込んだ本となります。その中から気になった2点について感想を述べるとともにどうすれば回避できたのかを勝手ながらアドバイスいたします。

①住宅ローン支払いに苦しみ光熱費などを限界まで削る家族

48P「床暖房が完備されているが、かかる電気代もバカにならないので、あっても使わない。・・・中略・・・会社に弁当を持参するようになった」

ん~。そもそもなんで節約しなくてはならなくなったかと言うと購入時は子供が小さかったため教育費などもかからずに支払いも問題がなかったが子供が大きくなって教育費の負担が大きくなり切り詰めなくては自己破産してしまう状況になってしまったからです。「売却して安いところに引っ越せばいいじゃない?」と思われるかもしれませんがローン残債よりも売却価格が下回るため売ることもできないのです。

こうならないためには

・購入前にファイナンシャルプランナーに相談して将来かかるであろう費用まで算出してもらう
・購入前に購入するお部屋の将来価値とローン残債を比べて残債が上回るようなら頭金を多めに入れておく

ことが必要でした。

気に入った住まいに入居しても1円単位でお金を切り詰めなければいけない状態になるのであれば購入することはおすすめできません。床暖房を使わずに寒さを我慢、ホットカーペットなどを代用、食費を抑えるため会社に弁当を持参しても節約できるお金は月に3万円程度ではないでしょうか?それならば購入時に予算を1000万円下げてその中から気入った物件を選んでいた方が幸せになれたのではないでしょうか?

②マンションと共に自身も歳をとることを考えよう

本書では住まいと共に購入したお部屋も歳をとることに注意すべきと書かれています。

例えば35歳で購入して90歳まで生きるとすると亡くなる頃にはマンション自体も築55年となります。今の新築マンションであれば修繕さえしっかりとおこなわれていればよほどのことがない限り建物は存在しているでしょう。しかし、設備などは新築時から一度も壊れていないという可能性はほぼなく「ディスポーザー」「浴室」「キッチン」などなどリフォームが必須です。

歳を重ねるほどに古い設備では苦労することになりますからせめて築30年前後でリフォームをしたいところです。一度に大きなリフォームをするにせよ部分ごとにリフォームするにせよある程度の費用がかかります。そんな中で先ほどご紹介した家族の状況となると子供の教育費などがかかる時期をなんとか乗り越えたころに設備の老朽化が目立ち始めてリフォーム代がかかります。つまりは一生住まいに苦しめられることになってしまいます。

そうならないためにも将来のリフォーム費用が捻出できる程度の資金計画にする必要があります。永住目的であれば尚更です。極端な話ですが入居開始と同時に専有部の「修繕積立金口座」を作ってみるのもありだと思います。例えば月1万5千円に設定しておくと毎年18万円貯まります。

簡単にシミュレーションすると

築7年・・・ディスポーザー交換10万円 残高116万円
築15年・・・給湯器交換15万円 テレビ・冷蔵庫・洗濯機交換30万円 残高215万円
築20年・・・エアコン4台交換40万円 残高265万円
築30年・・・水廻りリフォーム400万円 残高45万円

・・・・

あくまで一例ですが口座を分けておくと確実ですね!

もちろん貯金をコントロールできる方であればここまでやる必要はありませんが「住まいを維持するにはお金がかかる」「築年数が経過すれば修繕積立金も上がる(一般的な修繕計画の場合)」「専有部(自己負担の生活器具)にもお金がかかる」ということだけは理解したうえで資金計画を立てることをおすすめいたします。

年内最後のスムログ更新となります!多くの方にご覧いただき嬉しく思うとともに感謝申し上げます!

年末にかけて他のブロガーさんの記事更新があるかと思いますから引き続きスムログをよろしくお願いいたします!私自身も自ブログでは年内の更新が続きますのでそちらも合わせてご覧ください!

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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は8件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

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