新築プレミアムって何？明らかに周辺相場より高い新築マンションがなぜ売れるのか？

こんにちは！
ふじふじ太です！

例外はあるものの、基本的に新築マンションは周辺の中古マンションよりも高く売り出されることがほとんどだと思います。

最近はあまりにも新築マンション価格が上がってきていて、特に首都圏の新築は誰が買うの？というレベルの価格設定になっています。

ただ、それでも新築マンションがこんなにも高く売れるのはなぜなのだろう？
中古より新築が人気なのはなぜなのだろう？

住宅が「資産」として機能するアメリカに対して、日本は住宅を「消費財」としてみているという価値観の違いもあり、日本では特に「新築」の人気が高い傾向にあります。

「中古より新築が人気で高い」というのは、一見すると当たり前に思えることですが、最近ふとその当たり前について疑問に感じる瞬間がありました。

それは新築プレミアムが乗っているから！とある人は言うでしょう。

その新築プレミアムって具体的に何？
ということで、Google先生に聞いてみたところ「新築物件のみに発生する特有の価値」「住んだ瞬間に下がる価値」という表現がありました。

が、それでも解像度が低く具体性に欠けるということで、私なりに新築プレミアムとは何かという点を、マンション自体の違いだけでなく、新築・中古の取引の違いの観点からも考察していきたいと思います！

大前提として、新築と中古は価格設定の方法が全く異なるので価格差が出るのは当然なのですが、購入者にとって重要なことはどうやって査定をしているかよりも、いくらで買えるかどうかだと思うので、購入者目線での新築プレミアムについて考察していきす。

新築プレミアムって具体的に何？

新築プレミアム、つまり、中古取引にはなく新築取引にだけある良さとは何か？
以下、代表的なものを3つ纏めてみました。

①未入居

やはり一番の魅力はこの「未入居」なのではないでしょうか？
他人が使っていた部屋を買いたくないという方も一定数いらっしゃるようです。

未入居物件の具体的な良さと言えば、「部屋が完璧に綺麗」ということだと思います。

新品で未使用の設備、傷ひとつないフローリング、使用感のない水回りなど、気持ち良く入居を迎えられるというメリットがあります。

また、初めてこの部屋に住むのは自分なんだという優越感等や、数年間待ちわびてやっと完成したマンションに住めるという感動もあり、マンションへの愛着もひとしおでしょう。
生まれてきた我が子を抱く親の気持ちです。

中古物件もクリーニングや補修をすれば当然綺麗になりますが、出来立てホヤホヤの新築には勝てませんね。

そんな完璧な清潔感と、未入居の優越感に浸れる部屋を買えるなら、相場なんて気にしませんという訳です。
それがまさに新築プレミアムです。

②保証が手厚い

中古売買と違って新築売買は購入引き渡し後の保証も手厚いです。
それも新築マンションが高くても売れる理由だと思います。

要するに、購入後の安心感です。

具体的な違いは以下の通りです。

＜＜一般的な中古マンションの保証＞＞
・主要設備保証 1週間
・契約不適合責任 3ヵ月
※主要設備以外は保証対象外で、現況有姿

＜＜一般的な新築マンションの保証（アフターサービス基準）＞＞
・主要設備保証 2年
・主要設備以外の保証 2年
・契約不適合責任 2年
※住宅品質確保促進法（品確法）の適応により「構造耐力上主要な部分の欠陥と雨漏り」は10年保証

上記を比較すると、保証の範囲も期間も新築の方が遥かに優れていることがわかります。
中古の保証範囲は限定的ですが、新築はほぼ全部保証してくれるイメージです。

新築は引き渡し後に定期的な点検もしてくれて、不具合があれば直してくれるという点で中古にはない安心感がありますね。

保険と同じ感覚で、この安心料こそが新築プレミアムとも言えます。

③モデルルームのこだわりが半端じゃない

新築販売は中古とは比べ物にならないくらいお金をかけて販売しております。

販売センター（マンションギャラリー・マンションパビリオンとも言う）に訪問すると、複数のコンシェルジュが待ち受けVIP対応をされ、壮大な世界観の洗練されたプロモーションムービーを見せられ、精巧な完成模型を見せられた上でＶＲ体験までできて、最後には生活感を全無視してオプションを盛りまくった高級感全振りのモデルルームにご案内されてテンションが爆上がりするという黄金コースが出来上がっております。

そろそろメタバースの世界でマンション暮らし体験なども始まるのではないでしょうか。

そして営業員との打ち合わせでは個別ブースに案内され、冊子になった高級感のあるパンフレットをもらい、建物・設備面の魅力は当然ながら、マンションのコンセプトやこだわり、近隣の生活環境や今後の開発計画等、多くの情報がそのパンフレットに纏まっております。

さらに複数のタイプの間取りがあり、間取り・オプションを選ぶ楽しさも演出してくれます。
眺望もＣＧで再現してくれます。

上記のように、新築販売は中古取引と比較をすると「内見体験の感動と満足度」が比較にならないくらい高いということがわかります。

デベロッパーの高く売るための緻密な販売戦略だとわかっていたとしても、それでも感動を抑えることはできません。

近隣相場より高くても買いたいを思えるくらい心が動く。
それもまた、新築プレミアムなのでしょう。

代表的な新築プレミアムの具体例を3つ挙げましたが、他にも新築の方が住宅ローン減税の上限額が上がること、売主が法人であることによる安心感、充実した広告戦略による高い認知度など、他にも色々あるとは思います。

一方で中古物件ならではの良さも見逃してはいけません。
完成後の現物を見れること、管理体制がわかること、居住者の評判などもチェックできること、相場がわかりやすい、引き渡しまで早い等は中古の良さですね。

最近では中古でも第三者機関による設備保証も充実してきておりますし、情報の透明化も進み、売却想定でなるべくキズを付けないように気を付けて住んでいる売主さんも増えているので、未入居ほど綺麗でないにしても十分綺麗で安心感のある取引が実現できております。

そういう背景とコロナ特需もあり、過去2年間は中古価格が新築価格を押し上げるという異例の事態が起こったのかもしれません。

今回のブログで挙げた具体的な新築プレミアムに対して価値を感じる方であれば積極的に新築を検討していきましょう。
一方で新築にこだわらずなるべく相場に近い形で物件を購入したいという方は中古もお勧めです。

最後に少し告知

【第二回セミナー告知（懇親会付）】

テーマ：マンションの賢い買い方、売り方どうやるの？
日時：11月18日 18:30～
場所：築地コワーキングスペースMONZ SPACE
参加方法：オンライン（無料）、リアル（有料）どちらでも可

参加申込は以下の通り。

オンライン希望者はこちら

リアルと懇親会希望者はこちら

今回のセミナーでは主に「より良い売却の方法」について詳しく掘り下げていこうと思っております。

売却を検討されている方は「なるべく高く売りたい！」と多くの方が思っていると思います。

大前提として「中古マンション」という商品は、その特性上マーケティングの効果が出にくいもので、価格は時期とタイミングに左右されることが多く、「これをすれば高く売れる！」という完全無欠の戦略というものはなかなか難しいのですが、その中でもどうすれば少しでも高く売却できるのかという点について、私自身今回のセミナーを機に立ち止まって色々考えてみました。

そうすると、今のデジタル化社会ならではの施策や新しい技術の応用で、売却活動においてプラスになるであろうサービスが複数あるなということに気付きました。
本日のブログのテーマでもある、新築マンションが高く売れる要因も大変参考になりますね。

そんなこんなで今私が考えるより良い売却について、他プレゼンター（マンションウナギ・お刺身おじあん）及び参加者の皆さんと意見交換をしながら、お伝えしていければと思います。

今ご売却をご検討されている方のご期待に沿えるような内容にできればと思いますので、是非ご参加下さい。

本日は以上となります！
ご講読頂き有難う御座いました！