お便り返し その534「世帯年収1750万円 27歳夫婦 金融資産1500万円 武蔵小杉の中古マンション検討中」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:アーサー

武蔵小杉限定で、中古タワーマンションの1次取得を検討しています。
相場より高い金額で購入してしまう、いわゆる高値掴みを恐れています。

当方の詳細情報です。
・夫27歳、妻27歳
・世帯年収約1750万(夫 950万, 嫁 800万)
・金融資産は夫婦で約1500万
・QOLを上げるために、専有部・共用部が充実したタワーマンション購入を検討
・武蔵小杉という街が好きなので、武蔵小杉一択
・すぐにでも越したいため、中古マンションで検討中
・長期で住み続ける想定はなく、短期(最短5年)での売却を予定
・売却時は残債割れしないことがボーダー

最後に書いたように、短期での売却を想定しているので、売却時に残債割れをしないことを必須条件としています。
いろいろな記事を読むなかで、資産性とは取得価格だ、という結論になっています。
しかし、取得価格が妥当かどうか、相場なのかどうかの判断が自分にはできず、購入の意思決定ができていない状態です。
同じタワーマンションでも、階数の違いや、採光向きによって、成約単価がまちまちで判断できていません。

どのようにして、その物件が、今現状、高値なのか相場なのか安値なのかを、判断すればよいのでしょうか?





アーサー様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

大好きな武蔵小杉オンリー検討だけども5年で買い替え…ということは新築ツインタワーマンション狙いでしょうか??

それであればリセールバリューも大事にしたいですね。ただ、新築ツインタワーマンションへ買い替えたいとなるかはわかりませんから長く住める専有面積帯にはしたいところです。(広めの2LDKか3LDK~)

すぐにでも越したいため、中古マンションで検討中とは気合い入っていますね~頑張ります!!

武蔵小杉に関しては出物の数はそこそこあり、相場が形成されているため良い意味で買うのが難しくないエリアです。(難しくないというのは納得して買いやすいという意味です)

例えば今売り出している中でどれが良い出物なのか?という目線でポータルサイトで検索をかけてみました。

※タワマン検討のためタワマン以外は除外しています
※ご予算と広さの希望が記載ないため8000万円以内×60㎡以上で絞りました
※2022年9月20日時点での検索です

まず『8000万円以内』『60㎡以上』『タワーマンション(20階以上)』で検索すると8件HITします。

それらを本体価格、坪単価、階数、向き、間取り、築年数、マンションのメリデリ(スペック・立地)などを横並びにさせた際に一番バランス良かったのは下記出物です。

■THE KOSUGI TOWER
価格:6980万円 坪単価346万円
間取り:2LDK
専有面積:66.57㎡
所在階:24階
総戸数:689戸
住所:神奈川県川崎市中原区中丸子
交通:JR横須賀線「武蔵小杉」駅徒歩4分
竣工:2008年5月

画像出典:スーモ


8件の中で唯一7000万円以下でした。70㎡を切っているからというのもありますが坪単価比較しても違和感ありませんでした。坪単価に違和感なければ本体価格を抑えて買うこともリセールバリューへ良い影響があります。

部屋位置は東向きの24階、眺望も抜けてくるため条件悪くありません。

間取りはオープンキッチンではないのですが2LDKのため良しとしました。(3LDKですとオープンキッチン人気が高いですが2LDKのほうがこだわる方がやや少なくなる)

築年数は武蔵小杉の中では新しくないものの築浅と今後出てくるタワマンが東急側のため差別化できる立地。

賃料査定としては月23万円ほど。利回り4%ほどですから高くはないのですが他の出物よりかは高めでした。

そのため今売り出されている中で一番おすすめはどれですか?となれば横並びにした際にバランス良いのは上記出物です。

いいなと思ったら買ってしまって良いと思います。

ただ、上記は好みの問題を無視したバランス型のおすすめ出物となります。

ヒアリングすればアドバイスは変わるかもしれません。(バランス良いのは上記出物ですがアーサー様に合うのはこちらだと思います~等々)

好みの問題なんて無視していいよ~ってことであれば上記出物へGOしてください。迷わず買ってしまって良いと思います。好みだって取り込んでアドバイスしてよ!ということであれば個別相談会へお越しください!

マンションマニアとの個別相談予約フォーム

余談ですがTHE KOSUGI TOWERの新築時のキャッチコピーを思い出してニヤニヤしてしまいました。

ヤスラギスギ。トキメキスギ。ムサシコスギ。

ちょいとギャグ路線なのですが個人的には好きでしたねww

参考になれば幸いでございます。

引き続きよろしくお願いいたします。




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