こんにちは、ＤＳアキです。
突然ですが、皆さん昼食に何を食べていますか？
最近わたしは、在宅勤務という事もあり、首都圏のスーパー「オーケー」のピザを冷凍して昼食用にストックしています。
もちもちの手延べピザが1枚500円ほどで買えるので、夏休み期間中にお子様と食べるのにもおすすめです^^
さて本題に移りまして、今回の記事では、前回のマンション規模の話題に関連し、マンション規模×最寄り駅からの徒歩分数との関係についてデータを見ていきたいと思っています。
「マンションは立地が重要。駅から近い方が良い。」というイメージを皆さんお持ちだと思いますが、徒歩分数の違いが実際どの程度資産性に影響するのかが気になるところではないでしょうか。
“駅から徒歩10分を超える大規模マンション”と“駅から徒歩5分の小規模マンション”、どちらの方がより資産性が高いのか…？
今回は、「マンション規模×駅距離」の2軸で見ていきたいと思います。
実際のデータを見ていく前に、まずは前回の「マンション規模」について少々説明を補足させてください。
前回記事では、「規模が大きいマンションの方がより資産性が高い傾向があります」というお話をしましたが、データだけではイメージがしづらい部分があったかと思います。
なぜ、大規模マンションは資産性が保ちやすいのか？その理由を補足させていただきます。少々長めの説明になりますので、ご存じの方は読み飛ばしてください！
大規模マンションが値下がりしにくい理由
１．多くの戸数を売るため、新築時に強気の値付けではないことが多い
マンションの販売されるエリア内で、買いたい人の数は限られています。多くの戸数を売り切るための価格設定がされるため、販売初期は特に割安な価格で売り出される場合があります。
２．規模が大きい方が見栄えが良い
マイホームは一大決心が必要な金額の大きい買い物です。だからこそ、全体の印象を重視される人が多いです。外観の美しさでマンションの資産性は大きく変わります。また、インターネットでマンションを探す方だけでないので、地域の人に知られているのは大きなアドバンテージとなります。
印象に残りやすい大規模マンションは、中古で指名買いする方もいます。
３．大規模マンションならではの設備仕様
ディスポーザーなど、大規模マンションならではの設備仕様を活用できます。また、戸数が多いほど1戸あたりの管理費負担が軽くなるため、充実した共用施設を安く利用できるメリットもあります。
設備仕様や共用施設が充実している場合、中古で売る際にもアピールポイントとなります。
ただし注意点として、全ての大規模物件が値下がりしにくいというわけではないです。
下記のような物件を選ぶ際は注意が必要です。
大規模マンションの注意点
１．駅から遠い
目安として徒歩15分以上の物件は値下がりしやすい傾向があるため要注意です。特に準郊外の場合は、一戸建てを検討する人も多くなるエリアです。
一戸建てでなく、マンションを選ぶ理由として、都内への通勤で交通利便性を重視する人も多いため、駅近が好まれます。
２．価格が高すぎる
魅力的な物件であっても、相場と比較し価格が高すぎる場合は中古で値下がりする可能性が高いです。新築マンションを検討している場合も、同エリアで売り出し中の中古マンションと価格を比較してみてください。
エリア内で売り出し中の中古マンション価格の上限よりも高い場合、売却時に少なくともその価格までは値下がりすると思っておいた方が良いです。
（一般的なポータルサイトで探す場合、10％引いた額が実際の成約価格の目安です）
また、一戸建てが候補に上がってくる準郊外の場合、グロス価格は同じでも専有面積が小さいと選ばれにくい傾向があります。
（3LDK・70㎡以上が一般的なファミリータイプの住戸目安です）
３．借地権付き物件
郊外でマンションを購入する場合、借地権付き物件は注意が必要です。都心の場合は、地主が手放したくない希少立地に割安で住めるという大きな利点がありますが、郊外の場合はメリットが少ないです。
ここまで、大規模マンションのメリットと注意点をご紹介したところで、本題の規模×分数に関するデータをご紹介していきます。
東京23区中古マンション値上がり率・2020年10月から2021年6月に売り出された築20年以内の中古マンションが集計対象（住まいサーフィン調べ）
東京市部中古マンション値上がり率・2020年10月から2021年6月に売り出された築20年以内の中古マンションが集計対象（住まいサーフィン調べ）
備考：東京市部でバス利用のマンションは、吉祥寺・三鷹が中心。このエリアは人気が底堅く、バス利用であっても値上がり率が高い傾向があります。
神奈川県中古マンション値上がり率・2020年10月から2021年6月に売り出された築20年以内の中古マンションが集計対象（住まいサーフィン調べ）
埼玉県中古マンション値上がり率・2020年10月から2021年6月に売り出された築20年以内の中古マンションが集計対象（住まいサーフィン調べ）
千葉県中古マンション値上がり率・2020年10月から2021年6月に売り出された築20年以内の中古マンションが集計対象（住まいサーフィン調べ）
備考：千葉県の大規模マンションは、新浦安・海浜幕張が中心。このエリアは駅から遠くても資産性が維持されやすい傾向があります。
データを見てみると、やはり徒歩5分以内×150戸以上のマンションは明らかに資産性が高いです。
予算が多めに用意でき、資産性を重視したい方は、大規模×駅近マンションを選んでおいて間違いないかと思います。
また東京23区内では、駅からの距離が近ければ近いほど値上がり率が高い、という傾向が顕著になります。
マンションの数が多く、投資目的の購入の方も多い東京23区内では、徒歩分数が「マンションの資産価値」に及ぼす影響が大きくなると考えられます。
ちなみに、23区内のマンションを駅距離で集計すると、徒歩5分以内のマンションが4割、徒歩10分以内のマンションが8割となります。
交通網が発達している東京23区内のマンションは、駅近物件が大半を占めています。
それに対し、東京23区以外のエリアを見ると、値上がり率がそれほど高くない分、徒歩分数の違いによる影響も23区ほどは大きくありません。
徒歩5分以内の小規模マンション（50戸以下）の値上がり率よりも、徒歩11～15分の大規模マンション（150戸以上）の値上がり率の方が高い結果となっています。
もちろん、駅からの距離を重視したい方は迷わず駅近マンションを選ぶべきですが、価格を抑えたい方には駅から少し離れた大規模マンションという選択肢をとるのも良さそうです。
次回は、マンション規模の第三弾ということで、「マンション規模×立地」として、立地に着目して見ていきます。
県別ではなく、都心に近い立地や各県の中心地などの細かいエリアに分けてデータをご紹介する予定です。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました。
次回もよろしくお願いいたします！
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