お便り返しとなります。
差出人: ローンガール
マンションマニア様
いつも楽しく拝見しております。
マンマニさんにご意見を伺いたい事がございます。
現在、住宅用のマンションは保有しており、住宅ローンも既に組んでいるのですが、まだローンの与信が余っており、これを使って残債割れが少なそうな投資用マンションの購入を考えています。
（住宅用マンションはかなり気に入っており、現状売却を想定しておりません）
今のところ、東京23区の築浅1K〜1LDKか、ファミリー狙いで千葉近郊辺りの広めのマンションをメインに探しておりますが、
近年のマンション価格の高騰もあってか、利回りや流動性を考慮すると中々良い物件を見つけることが出来ません。
もしマンマニ様が2500万円〜3500万円程度の与信を使える状況の場合、どのような物件を検討されるか（又は購入しないか等）、教えて頂けますと幸いです。
ローンガール様
マンションマニアです！
お便りいただきありがとうございます！
まず、投資用ローンの考え方についてですが「与信の余り」でしか組めないというものではないですよ！
例えばですがローンガール様が住宅ローンであれば8000万円組めるけども5000万円の借り入れをしてそちらが走っている場合に残りの3000万円しか組めないというものではなく、別世界と考えていただければと思います。
もちろん住宅ローン残債がまったく影響しないというものではないですし、属性によるため同じ答えはありません。
逆に投資用ローンが走っている状態で住宅ローン審査となれば投資用ローンの支払額(残債)は見られがちです。「投資用ローン→住宅ローン」ではなく「住宅ローン→投資用ローン」の順で組むべきとアドバイスしているのはそのためです。
ローンガール様が現居に長く住むとなれば投資用ローンを組んで投資用物件を所有するというのもありだと思いますよ！もちろん投資ですから空室リスクなどもありますがそこは立地をしっかりと見れば良いことですし、不動産投資は基本的にタイムイズマネーでじっくり稼ぐもの(転売を繰り返して儲けることもできますが相当な資金力や与信力が必要)ですから一発で儲けようではなくじっくりと稼がせてもらおうという考えのほうが良いかとは思います。
私自身も住宅ローンによる住みながら投資と完全投資のハイブリッドで資産形成していますよ！！
ご質問のご予算感とは少しズレますが新築であれば下記はいかがでしょうか？
■ブリリアタワー浜離宮
画像出典：ブリリアタワー浜離宮公式HP
当初は販売する予定のなかった25.13㎡～45.94㎡のスタンダードタイプが供給されることになりました。
25㎡台であれば4300万円台からです。4400万円として月額想定賃料は15万円ほど(マンションマニア調べ)。利回りとしては4％ほどですから高いというほどではないですが立地からして手堅いですし、立派なタワーマンションの中の1Rとなれば小規模でコンパクト住戸メインのマンションなどの1Rとは格が違いすぎます。
トイレが古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトだったりと気になる部分もありますし、そもそも25㎡となれば実需としてはあまりおすすめできない広さではあるものの完全投資であれば都合の良い面積帯です。
維持費も重たくない中で内廊下、億を出す人でも満足するような立派な共用部、ディスポーザーと床暖房などなど借り手がいないとは考えにくいでしょう。
竣工時は一時的に他のお部屋もどっと賃貸募集が始まるため少し時間かかるかもですがそこは長い目で見てあげるべきでしょう。もちろん数ヶ月空室でも毎月の支払いに耐えられる資金計画はマストです。
新築でなく中古であればオーナーチェンジなどを狙うのも面白いでしょう。
投資のご相談も可能ですのでぜひ個別相談会へお越しください！
参考になれば幸いでございます。
引き続きよろしくお願いいたします。
ご相談お待ちしております！！
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