お便り返し その385「残債割れとはどのような状態のことでしょうか」【マンションマニア】

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お便り返しとなります。





差出人:買い替えたい

お世話になります。マンションマニアさんがおっしゃる「残債割れリスク」について、考えていたら沼にハマってしまいました。どうか、アドバイスいただけましたら幸いです。

現在ローン完済済みのマンションに居住しており、新築マンションに住み替えたく、お金の計算をしているところす。
そこで、残債割れリスクなのですが、このときの残債とはどちらの意味になりますか。

①その購入者のリアルな残債額
例えば、私の場合、現在の住まいは残債なしなので、いくらで売っても残債割れしないことになります。だからといって、いくらで売ってもいいかというとそうとはいきません。なぜなら、現在新築マンションがとても高額だからです。購入時より高く売れそうではありますが、買い替え先はそれ以上に高いです。
たまたままだ健康で新たにローンを組めるので良かったですが、そうでなければ、買い替えはできなかったです。
また、繰り上げ返済を優先した結果、完済できましたが、その分手元の資金が手薄になります。
①のように、リアルな残債額を減らせば良いという問題ではない気がしています。

②一定の計算に基づく残債額
例えば、固定1%、元利均等、35年で計算するというように、一定の計算式にあてはめ算出された金額で考えるということであれば、残債額の計算は簡単です。
ただし、購入者によって資産や収入の状況が大きく違いますので、一定の計算式で算出される数字に何も意味はないように思われます。
マンションマニアさんも「頭金を入れることで残債リスクを減らせる」というような言い方をされるので、②の意味ではないように思います。

いずれにしても、買い替えないのであれば、残債割れも気にしなくて良いように思われます。また、残債割れしても、手元に充分な資金があれば問題ないように思われます。

要するに、残債割れを避けようということは、将来住み替えたいときに、その時点の物件価格+手元資金+与信額で住み替えが叶うような資金計画にしよう!と読み替えて良いでしょうか。

また、マンションマニアさんは買い替えをする場合、ローン前提で考えてらっしゃるとお見受けします。ローンが組めなくなったときに住んでいる住まいが終の住まいとなるということになるのでしょうか。





買い替えたい様

マンションマニアです!

お便りいただきありがとうございます!

私が記事等でお伝えしている住宅ローンの残債割れに関してですが「売りたくても売れない状態」になってしまうことを残債割れという意味で発信しております。

例えばですが

住宅ローン残債:5000万円
物件価値:4500万円
貯金:300万円


上記の場合、売却をしたくとも売却で戻ってくる(相手から支払われる)お金では住宅ローン残債を消せず、その足りない分以下の貯金しかないため一般的な売却方法ではどうにも身動き取れない状態となっています。

ただ、次の場合は物件価値は住宅ローン残債より低いのだけども貯金があるため売れない状態とはなっていません。

住宅ローン残債:5000万円
物件価値:4500万円
貯金:1000万円


ですから、一般的には

貯金が少ない人=とにかく資産性の高いマンションを買わないと怖い

貯金が多い人=資産性の高いマンションを買うのも良し、資産性低くとも自分の好きなマンションを買うのも良し

となってきます。

買い替えたい様は現居の残債がないわけですから適正価格で売却、その戻ってきたお金を使って買い替えるのか、それともそこは残しつつ今のパワー(与信と売却金を含まない貯金)のみで買い替えるのかで予算が大きく変わってきますね!

ぜひご相談ください!!

ローンが組みにくい年齢になった際は若いうちに購入したマンションの売却金=予算となることでしょう。

引き続きよろしくお願いいたします。

ご相談お待ちしております!!


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マンションマニアのおすすめ新着中古マンションコーナー ※不定期

エアーズガーデン新浦安
価格:5580万円 坪単価256万円
間取り:3LDK
専有面積:72.06㎡
所在階:10階
総戸数:222戸
住所:JR京葉線「舞浜」駅徒歩19分 JR京葉線「新浦安」駅徒歩24分
交通:千葉県浦安市弁天1
竣工:2016年7月

ザ・新浦安側ではないのですが舞浜駅に寄っています。舞浜駅周辺は戸建てが主ですから分譲マンションとしては徒歩19分でも遠くはないほうです。

背中側に大通りがあるもののバルコニー側は戸建て群ですから眺望採光抜群です。とくに今回の出物は南向きの10階ですから夢の国の花火もはっきりと見える(少しだけ斜めを向く)好条件の住戸位置です。

全世帯分の平置き駐車場がありますし、ディスポーザーなども備わっています。ザ・新浦安と異なり専有面積は一般的ではあるのですが70㎡あれば十分という方にとっては選択肢の多いマンションです。(ザ・新浦安側だと100㎡などが多い)

通学校は見明川小学校で徒歩8分ほど、見明川中学校で徒歩10分ほど、中央公園は道路向かいです。買い物関係もライフガーデン(サミットストア等)もすぐ近くで便利です。

海側のザ・新浦安ではなく、首都高側の新浦安物件もウォッチしてみると新たな発見があるかもしれないですよ!!

画像出典:スーモ


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