第327回 「中古マンションが買いにくい5つの理由」

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このブログは原則として10日おき(5、15、25)の更新です。

このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論を展開しております。

購入時の注意点などに関しては次の機会にしますが、中古など考えられないという人は別として、ある種の割り切り方を取り入れれば、中古も選択肢のひとつにはなるはずです。

 

今は、積極的に中古を検討するべきときなのです。以下に述べる問題を抱えながらも、それらをクリアして行けるならば、予算を下げて購入することができるかもしれません。

 

または、広い家を手にすることが可能かもしれませんし、より立地の良い物件と遭遇する可能性も高くなるでしょう。

 

予算を下げなくてよいなら、リフォームに思い切って費用投下することも可能です。少なくとも室内だけは手垢が消え、見違えるように綺麗な住まいを手に入れることが可能になるでしょう。

 

しかし、中古マンションが買いにくいという声をよく聞きます。今日は買いにくい理由を掘り下げて整理してみました。

 

理由(1)室内の見た目が悪い

中古マンションは、壁が黄ばみ、浴槽に「湯垢(ゆあか)」が着き、ガスコンロは油まみれになっていたりします。

 

こうした光景を目にすると、見学者の購買意欲が高まることはないでしょう。

 

これらを補って余りあるもの、例えばバルコニーから見える景色が感動的であるなどであれば見栄えの悪さは消えるかもしれませんが、そのような幸運には滅多に出会えないものです。

 

理由(2)外観や共用部分が古ぼけていたり、汚れていたり

レトロ好きな人もあるのでしょうが、日本人の多くは古い物より新しい物を好む傾向が強いとされます。新しいものは良いものという先入観もあるのでしょうか、一目で古いと分かると購買意欲はがくんと落ちるのです。

 

室内の見学前に必ず目にするのが外観であり、エントランスやロビー、エレベーター、共用廊下です。定期的に清掃や改修を実施していても、新築と同じ状態を保つことはできません。

 

築後30年過ぎたマンションを見学したときのこと・・・少し前に各住戸の玄関扉をそっくり交換したとのことでしたが、外廊下と玄関前の床は昔のままでした。壁際は黒ずみ、まだらに変色したままだったのです。

 

また、タイル張りのマンションでは、換気孔の辺りが黒ずんでいたり、白っぽい汚れが鼻たれ小僧状態になっていたりという建物も多いのです。

 

こうしたものを先に見てしまうと、部屋に到着する前に気持ちが萎えてしまうのでしょう。

 

理由(3)設備が古い・ないものも多い

ディスポーザー

は新築でも付かないものは少なくないですが、築30年クラスでは付かない物件が多いのです。

 

食器洗浄乾燥機

最近の新築物件は大半が標準装備されていますが、中古は装備されていない物件が多いのです。

 

浄水器

最近の新築物件は大半が標準装備されていますが、中古物件にはないものも多いのです。

 

浴槽のまたぎ高

新築マンションなら450ミリ前後が定番ですが、中古マンションは600ミリタイプが多いことに加えて、浴室内のデザインも「お洒落感」に乏しい物件も多いのが実態です。

 

*テレビモニター付きのインターホン

100%近くまで普及したマンションですが、モニターの画像がカラーか白黒かというと、築35年以上は殆んど白黒です。

 

複層ガラス

結露ができにくいことで知られる断熱効果の高い複層ガラスのサッシは、築20年未満の比較的新しいものを除くと中古マンションには少ないものです。

 

理由(4)バリアフリーになっていないものが多い

1階の玄関ホールから住戸前までバリアフリーになっているだけでなく、室内にも大きな段差がないのは最近のマンションの標準です。

 

ところが、古いマンションでは共用部も室内も段差が解消されていないものが多いので、これに抵抗を覚えてしまう人も少なくないようです。

 

理由(5)建物に対する不安が拭えない

中古マンションが買いにくい最大の理由はここにありそうです。先に挙げた4つの理由は、むしろ付け足しと言ってもよいほどです。

 

不安とは、具体的に言うとどのような点にあるのでしょうか?

 

耐震性の不安

幾多の地震体験から新しいマンションは対策がしっかりなされているが、古いマンションは十分ではないという漠然とした不安を持つ人が多いようです。

 

耐久性の不安

築30年以上の古いものを検討する人が抱くことですが、あと何年ここに住めるのだろうかというものです。

 

瑕疵がないかという不安

瑕疵は「隠れたキズ」というほどの意味ですが、悪意のない売主に対しては追及ができないのです。

 

欠陥マンションではないかという疑問と言い換えてもよい部分です。

 

大手仲介業者は、ガスコンロや湯沸かし器といった設備の瑕疵担保保証というサービスを導入していますが、目に見えない構造的な部分の瑕疵に関しては対象外です。

 

入居後しばらく経って(例えば数年先に)発覚したときはどうなるのかという不安でもあります。中古の場合、大抵は個人の売主から購入するのですから、瑕疵担保は免責になっていて、万一のことがあっても責任を追及する先はないのです。

 

遮音性の不安

これは新築マンションでも同じですが、古いものは最近のものより遮音性が低いという先入観が働くためかもしれませんが、この声は良く届きます。

 

仲介業者の担当はスラブ厚が150ミリあるから大丈夫などと説明しますが、音の伝播はスラブの厚みだけでは説明できないのです。

 

時間帯を変えて対象マンションの室内で耳をそばたてるほかありません。

 
・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました・・・・・次は10日後の予定です。
 

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