新築なのに手すりに布団干し! スラムになっちゃう!?

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私のブログ書くとTwitterに案内上げるのですが、読む時間よりはるかに短い1-2分でヒットするかどうかが決まります。

ぶっちゃけ表題しか見てない・・・ってのは、総会の議案書と同じですねぇ。管理費の値上げ(もともと) → 管理費の消費税率連動(委員会で修正) → 財務会計細則の制定(実際の最終的な議案名)とか、”値上げ”とかの言葉は注意深く避けて、”適性化”とかを使い、さらにはより高度に抽象的な議案の表題にすると、誰もみてないからい全員気が付かないのでいにんじょ【不適切な発言があり削除】

これはブログの表題だと逆で、やはり 湾岸・タワマン・廃墟・スラム・暴落・修繕できないなどのパワーワードが2つくらい入れているとアクセスがいい。ブログなので読まれてなんぼですが、あんまりやると、暴落巨頭の先生の記事と区別がつかなくなるけど。

マクラが長いですが、ご指名質問対応です。
返事は一言でまとめると [1] 風紀委員はやるなら自分で! と [2] 新築入居に舞い上がるのは判るけどもうちょっと落ち着いて! です。

質問は

差出人: つぐみん

メッセージ本文:
質問二回目になります。

賃貸を除いてほぼ9割以上の入居が終わりました。生協問題はまだ表面化していませんし、理事会も出来ていません。

入居直後から、規約で禁止されている(落下防止と美観のため)ベランダ手摺の布団干しをしている住戸があります。平日は働いているらしく、週末になるとお布団全開でとても目立っています。

最近は、他の住戸も真似て手摺に布団を干しはじめ、目にするたびになんだかなあとモヤモヤしています。
ゴミ捨て場では段ボールが雪崩を起こして、「新築なのに、スラム化まっしぐら」なマンションになろうとしています。
集合住宅なのだから、大抵のことはスルーしたほうが平和に暮らせるそうで、いちいち注意したりする自警団になるつもりは全くありませんが、すべては理事会が出来ないと、このままなのでしょうか?

要望や苦情を出したいとき、管理会社と管理組合との使い分けはどのようにしたら良いのでしょうか?

理事会が結成されたら注意して欲しい、理事会は苦情処理係りではない、という意見もありますが、今更ながら、理事会は何をするところなのでしょうか?

布団干しについて、規約にはあるけれど建前上のことで黙認しているのかと思い、管理会社に聞いてみたところ、電話口での応対は、絶句→慌てふためき、「落下したら危ないので、現状を確認次第、注意する」というものでした。管理人さんは日勤で月~金の勤務のため、真似した住戸は注意され、週末にしか干さない住戸は野放しになりますよね。

外観のデザインが素敵なマンションなのに、中に住んでいる人は・・・と、そもそも、ベランダ手摺の布団干しをする人の心理が知りたいです。

新築で理事会が立ち上がるまで

新築マンションは、入居までに完売していないケースも多く、だんだん売れていく間は理事会はまだ立ちあがていないものです。通常、購入時に皆で承認して成立させる最初の管理規約(「原始規約」っていいます)に、最初の理事が決まるまでの間管理は、管理会社がやりますとか書いてあるのが普通です。

売れていない部屋の管理費等は売り主の負担になるかわり、オーナーが売り主ですから、沢山売れていない部屋が残ったままで設立総会をすると、非常に沢山の票を”売主”が行使することになって、これはどうも宜しくない(1-2期には、アフターサービス補修など、組合と売主が対立構図になる事案は多い)ので、普通はほとんど全戸が売り切れるまで設立総会はやらないのが普通です。つぐみんさんのマンションはこの状態(理事長なり理事会の役割も管理会社がかねている)だと思うので、”理事会”とかまだないわけですから、注文は管理会社に伝えるしか方法がありません。

規約集を確認・週末なら証拠写真など

布団をバルコニーの柵に干してるとか、玄関前に放置物があるとかは、どの部屋が違反しているかすぐに特定しやすいタイプの違反で、注意喚起としては初級編です。特定の部屋1戸に投函して注意喚起すればいいわけで難易度は低い。理事会に伝えても、大抵は管理会社に注意喚起しなさいと指示するだけなので結局は、管理会社の人の対応になるのが普通です。

まずは、規約集(普通は使用細則に記載あり)に、”バルコニー柵へのふとん干しは禁止”の記載があることを確認して、その条文番号を押さえた上で注意してくれとお伝えするのがいいでしょう。マンションの管理員さんや、管理会社担当者(フロントさんといいます)がつい忙しいで握りつぶしちゃうこともあるので、その場合には管理会社が大抵設置しているコールセンターに凸電しましょう、クレームが多いとやっぱり評価に響くのか結構効き目はあります。

管理のプロや管理組合は”規約違反を放置している”との指摘に弱いから、”うちのマンションは○○細則△条で布団の外干し禁止だよね?”とのセリフが有効。布団を干している人も管理会社からみるとお客さんですから、証拠もなしに”こら!”とか文句を言えないので、違反状態にある部屋番号が特定可能な写真を添えて提出して、問題の解決を申し込むのが宜しいかと。証拠を手元に持っているかどうかは、管理員がやるとしても、理事がやるとしても、相手に証拠を見せろと言われた時にその人の立場を強くしますから、証拠の写真を添えるのは強く推奨というか必須です。週末には管理員はいないから、注意喚起できないということは、すくなくとも証拠があれば関係はないかなと。見てる人がいて注意されるんだとわかればやらなくなると思います。

理事会が立ち上がっていたら?

気の利いた理事会なら要望シートと意見箱みたいなのを用意しますが、義務ではない。管理組合にも報告がベターでしょうが、対応されるか・どの程度時間がかかるかは組合次第です。

うちは、マナー問題いは共用施設委員会の扱いですが、月に一回月初にしか開催されず、全てのマナーに関する注文は、委員会判断を要するなら最大1月待ちです。担当の理事にも仕事とかあるわけで、つぐみんさんが気が付いて報告したからといってすぐ対応する義務もないわけです。

実際に私最初の2年理事長だったのですが、いくつもの大きな問題 ① 2年アフターサービス補修 ② 赤字を垂れ流すミニショップの閉鎖など財政改善 ③ 駐輪場の空き区画が急激になくなっていることへの対応 に追われていて、マナー問題とか扱っている暇はありませんでした。理事会には理事会としての優先順に、限られた人的リソースでこなしていくわけで、多くのマンションでは、理事はじゃんけんやくじ引きで負けた運の悪い人がいやいややる役職ですから、あまりスピード感は期待しにくいかなと思います。

例えば殆どのマンションで、ポーチがあってもそこにものを放置するのは禁止です。しかし実際には、規約上だめでも前回の質問の生協ボックスを代表格として自分の領土風に使う住民は多いもので、それが多数派とかになれば、規約に不可と書いてあっても事実上とりしまりは困難になります。書かれている通り、”違反は伝染”しやすい。うちのマンションでも、ポーチになにもないまではなかなかいかない上に、”階”によってマナー状況に差があります。隣がやっていると、つい自分もやっちゃうのは書かれている通りですが、皆がやっていると、なかなかそこまで厳しくいわなくても!みたいな意見が理事会ででたりしてとりしまり?は進まないものです。



こうなったらちょっともう取り締まりは無理かも・・・ですね。

ここに規則の徹底と、スピード感をもった実施を求めるなら、つぐみんさんが風紀委員的な担当者として理事になるしかないと思います。担当責任者であれば(うちだと共用施設担当の副理事長と、その上司の理事長)は直接規約違反の解消を指示できますから、投函注意喚起までは瞬時に進みます。必要なら自分で作って投函すれば即時に実施できるわけですし。

私のマンションでは、定期的に天気のいい日に管理員さんがカメラもって確認にいって、写真をとった上で、○月△日に、外干しされていましたが、これは違反なので・・・とか投函してくれていました。それでも、Googleのストリートビューとかにも映っているとかでなかなか500戸とかあって0にはできないので、モグラたたきをするような我慢は必要になります。うちは逆梁で、なかなかバルコニーの中に日光がはいらないとかで、つい外に干したくなるのですが、すぐ下が、1階の部屋の専用庭になっていて、超高層認定の建物だなどの理由で、禁止の注意喚起は割と徹底しています。


理事会の”スピード”は外から見ると遅く感じる

理事会がまだ立ち上がっていないのなら、”私がやります!”で名乗りをあげて風紀委員を兼ねられるポストに速攻収まってしまうのがベストですが、そのためだけに理事もしたくないってこともあるかもしれません。担当大臣にしてお任せするから貴方がやりますか?ってのは理事会がよくつかう”踏み絵”で、いやそこまでやってる暇はないと返事してくれれば、質問さえているつぐみんさんにとっては、優先度の低い問題だということになりますからね。

その場合は、なにか申し出ても検討されるまでに1月はかかるくらいは覚悟しましょう。理事会にいない人には理事会(特に築浅のもの)がどれほど沢山の課題をかかえているかは分かりにくいものです。私のマンションでは最初2年ほぼマナー問題はほぼ放置でした。構っている時間がなかったから。管理員さんが優秀な人だったのでなんとか持ちこたえてくれましたが。

うちの組合では、委員会で判断できないことはさらに理事会、そしてその議事録で対応方針を公開なので、なにかの要望にお返事できるまでに2-3月かかることははざらです。理事会の側からは、最初から1-2月待ちは普通だと伝えておくことが大事です。全ての委員会には直接出席して意見を述べることもできますから問題が切実な人はみな委員会にでてきますし。

理事にも仕事はあるわけで、委員会に出席したときにまとめて処理するしかなく(2期目までは毎月10件とか処理してました)もともとこの手の1戸だけの問題(クレーム・マナー違反)は理事長は扱ていません。スピードは遅くてもいいから、必ずだれかが担当として取り上げてお返事するシステムがあることを重視しています。

理事会の役割とは?

もともとこの手のマナー問題は、管理会社に指示して解決するのが普通です。

理事会ってなにするとこ? ってご質問ですが、『今日とは違う明日を創る』のが理事会の仕事です。今回の問題であれば、もし”外干し禁止”(前回なら”生協ボックス”)に関してなんらかのルールの設定が必要であれば、総会に提案してルールをかえるのは管理会社にはできず、理事会にしかできません。

一方で、管理会社は『昨日までと同じに今日もキープする』のが仕事です。すでに決まりがあるのであえば、その通り守らせろと理事会が指示すれば、あとは管理会社にお任せ可能ですし、そのほうが迅速に進みます。但し管理員等への指示は明確でなければなりません。

ちょっと性急なのでは??

つぐみんさんは、前の質問が、”匿名掲示板”に”生協の宅配ボックスを置くかも”と書きこんだ人がいるとかでした、実際に置いてあったわけでもなければ、書き込んだのはマンションの人かどうかすらわかりません。ちょっと性急に大騒ぎしすぎなのでは?は今回の質問でもそうですね。

スピードを求めるのであれば自分で解決するしかないと思うわけです。

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 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

1 個のコメント

  • ネこ より:

    逆に羨ましいかも。
    最近、又ムクドリの大群が早朝から旋回、巣作り場所を探しています。
    昨年は隣のマンション屋上で繁殖活動をされ、こちらのベランダにも主に爆弾wで大被害。布団どころか、ベランダに出たら集団で攻撃されました。
    管理会社や区役所にも相談したけど、卵を産んでしまったら手足が出せないとかで我慢の1年を過ごした。
    今年は絶対に阻止したくて、季節外れのクリスマス飾りのキラキラモールや烏の模型等を手摺等に巻き付けました。まだ効果はわかりませんが、せめて洗濯物位は干したいわぁ。
    鳥は勿論生き物は何でも好きだったけど、ムクドリだけは大嫌いになりました。

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