こんにちは！
ふじふじ太です
お便り返しです。
質問は以下の通りです。
差出人: Keith
誰に答えて欲しいですか？
のらえもん, ふじふじ太
メッセージ本文:
財閥系デベの新築マンションを検討中でMRに行ったところ、担当者から「本物件は住宅ローン特約をつけられない」と言われました。
個人的には住宅ローン特約なしで契約することが非常に怖いのですが、住宅ローン特約なしのマンションは一般的なのでしょうか？
ゴネようかと思ってはいるものの、抽選になった時に不利になりそうな気もしており、気が引けます。
ご質問頂き有難う御座います！
ふじふじ太がご回答させて頂きます。
んー。。珍しいケースですね。
基本的にはあり得ないかと。。
新築・中古問わず住宅ローン特約なしでの契約となると怖すぎますね。。
元大手財閥系の新築マンション販売所長をしていたマンションウナギさんにも確認してみたのですが、「住宅ローン解除特約がつけられない前提の新築マンション」というのは聞いたことがないそうです。
もしかすると稀にあるのかもしれませんが。。
マンション販売側の方針というより、個別事情による可能性もあるかもしれません。
例えば、以下の内容に該当をするようですと、住宅ローン特約を付けられないこともあるのですが、該当するものはございませんでしょうか。
新築マンション側の提携ローンではない、または新築マンション側の提携ローンの事前審査が下りていない
新築マンションの場合は原則、「売主業者提携の住宅ローン」を推奨されます。
例えば仮に、売主業者提携ローン以外で、ご自身で懇意にしている銀行やお勤め先法人の提携住宅ローンを利用するといった場合は、デベロッパーによっては住宅ローン特約がつけられないというケースはございます。
デベロッパーからすると、提携銀行で住宅ローンを進めてもらった方が進捗の共有もしやすく契約から決済までスムーズに進めていくことができますし、万が一の不正防止にも繋がります。
新築の場合は引き渡しまでの2年前後の期間が空くため、その間に自己都合により住宅ローンが通らなくなるということが中古取引に比べて起きやすくなります。
もし万が一住宅ローンが通らなかった場合も、その理由が契約書の解除条項に該当するかの判断もしやすいという理由もあるかもしれません。
一方で、提携銀行以外で住宅ローンを進めると上記記載の共有や管理が難しいので、デベロッパーによっては嫌がられることはあるようです。
他に使いたい銀行がある場合でも、契約時の事前審査だけは売主提携銀行で進めておくと良いでしょう。
そうすれば、住宅ローン特約は問題なくつけてもらえると思います。
そちらが不承認になれば当然特約はつけられませんが！
申込締め切り期限直前の申込みで、住宅ローン事前審査を進めている時間がない
新築マンションの場合は、販売スケジュールが決まっており、そのスケジュールに合わせて申込者は手続きを進めていかなければなりません。
中古は個別案件なので融通が効きますが、新築はそうはいきません。
優良情報を仕入れたとして、急いでモデルルームに向かい、申し込み締め切り日直前に「申し込みたいです！」といった場合、契約調印日までのスケジュール的に住宅ローンの事前審査が間に合わないという場合がございます。
その場合も前述の理由と同様で、事前審査承認となっていないので、住宅ローン特約がつけたくてもつけられないということも稀にあります。
購入希望の物件があれば、住宅ローンの部分も含めて余裕をもって手続きを進められることをお勧めいたします。
物件価格を超過したオーバーローンを希望している（事業主の方針により異なる）
住宅ローン特約の対象金額は物件価格までとするのが一般的です。
ただ、近年は特に金利が安いので借りられるだけ借りようと考える方が多く、諸費用も合わせて借りる方が増えております。
デベロッパーの方針で、オーバーローンを利用する場合はローン特約をつけられないというケースも中にはあるようです。
大手銀行系であれば事前審査の精度が高いので、オーバーローンでも本審査で減額になるケースは少ないです。
が、金利の安いネット住宅ローン系は事前審査の精度が悪く、オーバーローンの場合に事前審査はＯＫでも本審査でオーバーローン分減額になることが少なからずございます。
よって、より契約を手堅くしたいと考える新築デベロッパーサイドからすると、できるだけローン特約の対象となる金額は「物件金額まで」としておきたいという意向はあるかと思います。
よって、新築マンション購入検討時には、
「提携銀行以外でもローン特約はつけられますか？」
「オーバーローンでもローン特約はつけられますか？」
「他にローン特約がつけられないケースはありますか？」
など、予め事業主のローン特約に関する方針を確認しておくと良いと思います！
本日は以上となります！
ご購読頂き有難う御座いました！
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