管理組合をそのまま自治会にしたいが? 【お便り返し】

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マンションが一定戸数になると、戸数比例の発言権が大きくなりすぎるため、地区の自治会に各戸加入は困難で、多くの場合で”マンションだけの自治会”の立ち上げを求められることがあります。実は”管理組合”と”自治会”は多くの点でコンセプト違いで、水と油のように合わせにくい部分がある。

なんか重たい質問が来ていますが、ご指名ではるぶーが回答します。そのマンションの”ノリ”(住民層)、自治会の運営側で割ける人的リソース、その自治体の”マンション管理組合の扱い”などで最適な方法は大きくことなりますので、回答よいうよりは考えるヒントなど。

質問は

差出人: 平和島 さんから

はるぶーさんに質問です。
数百世帯の大規模マンションですが、管理組合を実質そのままで自治会として登録できなか検討したいと思います。

そこで、
①自治会化することのメリット、デメリットは?
②自治会化するために(対住民へ、体役所へ)必要なこと(準備やら根回しなど)
③仮に自治会化した場合、自治会役員は理事会と兼務がいいのか? 理事会との役割分担の仕方は?
④マンション単体がいいのか? 両隣のマンションも巻き込み複数マンションで結成するのがいいのか?
⑤上記以外で、はるぶーさんお気づきのその他のアドバイスなど。

自治体によって差はあるかもしれませんが、ご存知の範囲で教えてください。

立地する自治体で調べてみたら、世帯数よりも最低でも住民の半数以上が加入するなど「率」が必要なようです。一方で30世帯程度の団地の1棟が登録されているケースもあるようで、それで各種補助金など得ていて、(一方で弊マンションには防災・防犯や地域の活動等について補助がないので)同じ納税者として不公平感を抱いてます。さらには既得権などで古い下町エリアに恩恵が偏っているとかの実態もあるようです。調べるほどハードルが高い気もしていますが、メリットが大きいようなら汗をかく価値があると感じています。一方で掃除当番やら消防団やら義務が多くなるなら、住民間の分断を生み出すので迂闊に手を出すものではないかと警戒もしています。

マンション単独の自治会は“立て付け”が全て

マンションの自治会を立ち上げる場合には、どのような”立て付け”で立ち上げるかが全てです。よく、行事資金の足しにでもしようかで、わずかばかりの戸割り助成金を目当てに、”とりあえず”自治会を立ち上げようとして、後で無限に苦労する事例は聞きます。
私の住んでいる自治体の自治会への助成金は500戸で15万円ほど。1戸に直すと年に300円にしかならないので、これでいろいろお付き合いなどで業務が増えるだけなら、少なくとも管理組合理事会側の陣容が整うまでは放置でいいのでは?とか私は思っています。その分管理費会計に余裕を作ってできたお金を撒いて行事したほうが早い。自分のマンションの敷地内のこともちゃんとできてないのに、外とのお付き合いにリソースを割くもんでもない。大抵の大型マンションは、地域にとっては“望まれざる新参者”で近隣とのお付き合いを主導できる立場にないですし。

自治会でしかできないことは、『住民の代表をつとめること』です。つまり“マンションの敷地の外”とのお付き合いが主業務です。外とやりとりしようとすると、自治体や周囲の自治会・町内会は、管理組合は”住民”の代表ではなく、”オーナー”の代表としてしか見てくれないケースが多い。

マンションの自治会には、いろいろなパターンがあって、それぞれに利点と欠点があり、いいところどりはできません。過去にちょっとスムログでも書きかけたことがあるのですが、あまりのアクセスの少なさにココロ折れた回がこちら。先にちょっと読んでみてください。下の4つの設定の概説です。

メガマンションの自治会 -(1) その立てつけ

 



自治会のスタイルにもいろいろありますが、図の青いとこが自治会・黄色いとこが理事会のつもりです。 質問者の方は”管理組合≡自治会”にしたいので、2か3ですかね。

自治会と管理組合の大きな違い

管理組合と自治会の一番大きな差は、“自治会”は”住民”の”任意加入団体”で脱退も自由、“管理組合”は”オーナーの強制加入団体”で脱退不可な点です。

自治会は、”オーナーでない”(賃貸など)住民でも加入できますが、”オーナー”でも在外居住の人は会員とはしないのが普通です。”義務”のようなものは自治会にはほぼ定義不能です(クラブ活動とかわんないので)
・・・自治会費を望まないのに、管理費と一緒に強制徴収されていたというのは裁判で訴えれば1人の住民が1000戸の管理組合相手でも勝てることが知られている案件の一つです。下手な立て付けで”強制”のある設定で会費なんか集めてしまうととんでもないことになるので、避けたいわけです。

下の図は、うちのマンションの防災を主管する団体(自治体からみた自主防災組織)を、自治会⇒管理組合に換えたときの私の説明資料です。
自治会がやると“自由・ボランティア的”に組合がやると ”義務・業務的”になります。重なっている人数が多いからで、その外側を軽視するととても苦労することになります。



これまた昔書いたものです。よかったら。

『防災って自治会側が主管するもの?』

そもそも、自治会的なことをやりたがる人と、RJC48的な理事会ど本線なことをやりたがる人は結構違っていて、出現確率は割とそのマンションの新築時のお値段で違うので理事会の”ノリ”が変わります。



質問された方のマンションのノリはどのあたりでしょう? 住民が望んていないことにリソースを割いても理事会の支持率はUPしないので・・・

自治会立ち上げのデメリット

このような、”構成員のズレ”に起因する問題を回避するには、事例の図の1番のように完全に管理組合の外に自治会を立ち上げてしまえばいいわけですが、問題は、
ー2つの団体に各々人的リソースを貼らないといけないことと、
ーマンションに一番えらい人が2人できてしまうこと
です。

大抵どっちかに人的リソースが食われてしまって、自治会のやりすぎ(なにせ行事とかもやってるとそっちの方が楽しいから何年もやってくれるアクティブな人が自治会に抜けていくことは多い)で理事会が弱体化したりします。また、理事長と自治会長が別の人であんまり仲がよくないとかは非常によく聞きますね。うちも今は理事長≡自治会長なのですが、昔はしっくりいってなかったです。

私は理事会側の人間なので、「毎年お祭りは2日くらいかけて盛大にやるけど、何十年も積立金の値上は放置されている」みたいなのは避けたい想いがあります。

1のスタイルがまずいので、2とか3にして、理事会側の人間が”兼務”するとすると、今度は、自治体側からみると、自治会が”ない”か、”自治会に上部団体がある”ってことになり、これは多くの自治体ですごく嫌われる設定です。

自治会や、各種助成金を配っている団体(宝くじの売りあげを配分しているところなど)が、かなり高額の助成金を申請すると出してくれる場合がありますが(抽選も多いけど)これ、管理組合名で出すと自治会で出し直してくださいといわれるのが普通です。
・・・自治会長が副理事長の兼任とか、明確に上司がいるスタイルで作って、一人前の自治会認定されるかどうかはやってみないとわからない。(千葉県知事になった、もと千葉市長くらいかな・・・ここがさばけていたのは)

事実上、管理組合の下にあるような場合でも、完全別団体の”ふり”はしていないと難しいわけなのですが、『別団体なら、会計は完全分離させていない』といけないわけで、自治会費なんて危ないものを管理組合側が集めてあげるってわけにもいかない。

自治会立ち上げのメリット

自治会をやるとなったら、ある程度徹底的にやって、地区の自治会連合会のなかである程度の存在感をもてるとこまでいけば、その地区全体の住民の総意としてなにかしてくれみたいな陳情請願を行うなど、行政に注文をつけることができるようになります。(うちの理事長≡自治会長は地区の連合会で防災対策の委員会の委員長だったかな)

他に、各種自治体などからの補助金などの受け皿となれるメリットはあります。自治体にもよるかもしれませんが、申請書書くのがめんどくさいのか、案外高額の助成案件で倍率が低いものが多く、区や都からかなりの助成は得られています。

うちの自治会は会費0で、マンション内のことは一切やらないわけですが、行事に関連した助成金などの獲得は今期は100万円以上。お金を、管理組合理事会の行事実施部門に回したり、買ったものを寄付したりで組合からみるとお金をもってきてくれるありがたい団体ということになってます。
・・・自治会にしかできないことは、”おカネをもらうこと”と”イチャモンをつけること”だけだとかいって自治会役員会で顰蹙を買ったことのある私。

立ち上げ的困難

行政には会則作って届けるくらいですから簡単なんですが、そのマンションだけの自治会を作る場合には、多くの自治会はもらってきた助成金とかで”行事”をやろうとかしますから、そっちにもなにか義務的参加があるのだとすると、自治会の立ち上げというのは、マンションで提案すると、反対を受けやすい議案の1つです。

それで、理事長のクビを危うくするものでもないですね。
ー自治会費は0(新規の全戸義務的徴収とかはしない)
ー役員などの義務的参加はもとめない(0人になったら気にせず解散する)
がコツかなと思っています。

役員の兼務

うちはいろいろ過去に経緯はありましたが、今は、管理組合法人と自治会の両方の規約に相手の名称は一切現れません。なので、もちろん組合の理事は、自治会役員を兼務してもいいし、しなくてもいい。

そもそも自治会の会員であることが、任意なわけですから、管理組合側の規定で、”自治会役員を兼務すること”みたいな規定をつくることは困難に思います。

一方で、”住民だか、オーナーではない”役員1名を除いて、来期の自治会の全役員は、理事の兼任もしくはOBで、自治会長は理事長と同じ人です。上の図でいうと1なんですが、事実上は、理事会の下部組織風に運営されていて、実際に自治会の役員会が終わった瞬間に、法人理事会のコミュ二ティ委員会(館内行事を主管する)が始まるとか、兼任している人がやりやすいようになっています。

近隣との連合会風?

これは既に近隣に巨大自治会でも組織されていないと難しいでしょう。組織ベースで合併してしまうと(上の図で4番目)のパターン、その連合会には、各マンションがお金を入れて維持することになるので、その根拠はなに?みたいな難しいことになります。

また、周囲の自治会も全部大規模マンションなど属性が近ければいいですが、マンションの自治会と、戸建て地区の自治会のノリは全く異なります。変に上納金だけとられた先で、いろいろ参画させてもらえないとかなるのも意味がないので、既に地区に組織があって、他も意識高くやっているといった場合の他は、自マンションだけの自治会にとどめて、渉外で対応したほうがいかなと。

うちのマンションのある自治体では、1つの自治会では20万円だけど、2つ以上で一緒にやれば100万、連合自治会の申請なら200万みたいな助成コースがあり、行事企画は2自治会連合が一番有利かな・・・とか、これは自治体でも違うと思うので、”手間をかける”ことに相当する”うまみ”があるかどうかは精査しなければなりませんね。

間違いなく自治会をつくると、マンションの運営側としての業務量は増えます。あんまりコストパフォーマンスという言葉にはなじまないものかもしれませんが、かけた手間以上の何かが得られないなら、無理して貴重な理事会のリソースを割くものでもないわけです。 理事をする人の中には、あんまり自治会的なことを好まない人も一定数いることは意識したほうが良いかなと思います。

 


私のマンションの自治会の場合

いったりきたりとかで10年近くかかって、今の状態にしていますがうちの設定はこんな感じです;

①自治会費は徴収しない。集めるとありとあらゆるトラブルの元になるから。

②自治体からの戸割助成金等(年~20万)の他では、ゴミ置き場のマナー向上などの啓蒙活動などと引き換えに、ゴミ置場からの資源ごみの回収収入は一括して自治会の総どり(年~50ー60万)

③組織としては管理組合から完全独立。会員はマンション内の”全世帯”扱い。(お金もとられていないのに外せという人もでてこないが、無論脱退は可能)

④自治会は、敷地内のことに関与しない。防災の区民防災組織も、マンション内のコミュニティ行事などの実施もすべて管理組合理事会側で専門の委員会が実施で委員会のトップは副理事長。(副理事長は4人)

⑤自治会は積極的に、助成金・補助金の申請獲得を目指す。今期は70万。これだけやってる役員あり。行事やりますでおカネを獲得したら、行事は管理組合に先にお金を渡して委託実施してもらう。自治会がスポンサーでの共同開催扱い。自治体への報告や、助成金の受け取りは自治会。

⑥地区の防災関連の集まりなど、防災でも”敷地の外”のカバーは自治会。複数自治会での共同行事も自治会の管轄。

⑦お神輿よんだら神社に総代費用が・・とか、赤い羽根がとか、連合自治会会費とか、近隣の祭りに呼ばれたら金一封もちこみとか(向こうももってくる)管理費から払うとやばそうなお金は全部自治会。逆に複合機による印刷代など、事務経費は管理組合側が免除。

⑧規定としては法人と完全独立。お互いの規約に相手の名前もでてこない。やっているのは実働5-6人。お金貰ってくるのと、地区や自治体との協議だけならこれでなんとかなる。自治会長は理事長と今は同一人物(規定なし)。会計1人監事一人の他は”全員が副自治会長”。交互にでかけていくのにナンバー2の名刺とかもってないと互角扱いされないから。ほぼ全員が理事会役員(長くやっている人)の兼任。

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

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