【お便り返し6】シティタワー葵の購入について注意点

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お便り返しです!前回記事の予告とは異なりますが、お急ぎかもしれないと思いましたので先にこちらをお答えします。

差出人: TK

誰に答えて欲しいですか?
マンションマニア, こう

メッセージ本文:
初めまして、名古屋市在住で賃貸住まいの20代独身です。

現在市内で初めてのマンション購入を検討しています。
名古屋駅まで20分以内の範囲で2LDK、予算は4000万円代で検討しています。
将来的な結婚・住み替えの可能性を考慮して、それなりに資産性が保たれると言われる大手・大規模のマンションで検討しています。
具体的にはシティタワー葵の購入を検討しています。

本物件に対して1つ懸念点があるため相談させてください。
住友不動産ではお馴染みのシティタワーブランドですが、素人ながら本物件と同ブランドの他のマンションを比較するとデザインなど数段グレードが落ちるのではないかと感じています。
その分価格も良心的のようには感じているのですが、いわゆる他のシティタワーブランドのように資産性が保たれるのか懸念しています。
もし可能でしたら本物件の資産性についてご意見いただけますと幸いです。
個人的には、10年後に売却したとして、同クラスのマンションで賃貸住まいした場合とコスト的にトントンであれば全く問題ないかなと思っています。

名駅との程よい距離感や部屋の広さなど、自分が住む分には十分と感じており、購入する方向で動いてはいるのですが、事前に把握できるリスクは把握しておきたいため質問させていただきました。
よろしくお願いいたします。

TK様、ご質問ありがとうございます。「シティタワー葵」の資産性とリスクについてお答えします。

なお、私は本物件についは、住友不動産の総合ギャラリーでチラッと案内された程度であり、あくまで卓上の情報収集中心での回答になりますのでその点ご了承ください。

結論から申し上げると、大きく値下がりする様な物件ではありませんが、買う前に頭の片隅に留めておいた方が良いだろうことがいくつかあります。

駐車場が多すぎる

本物件総戸数354戸中、駐車場の設置台数は284台(設置率は80.2%)、駐輪場の設置台数は708台(設置率200%)です。

上記の設置率は、名古屋市の名古屋市総合設計制度指導基準10ページ記載の以下の部分を満たし、総合設計制度で何らかの緩和を受けるためのものになります。(容積率はもともと400%なので容積緩和ではなく、高さ制限もないので、斜線制限の緩和なのかなと。)

駐車施設は、第一種低層住居専用地域又は第二種低層住居専用地域内では住戸数の100%以上、その他の用途地域内では住戸数の80%以上の駐車台数を確保した計画とし、駐輪施設は、住戸数の200%以上の駐輪台数を確保した計画とすること。

ちなみに、1台でも減らせば要件を満たさなくなくりますので意図がわかりやすいですね(笑)…(283/354=79.9(%))。

通常、商業地域での駐車場の最低設置率は30%であり周辺エリアでの設置率と比較しても。

泉三丁目 「シティハウス高岳レジデンス」28台/51戸(54.9%

葵一丁目 「オープンレジデンシア葵フォレスト」45台/68戸(66.1%

葵三丁目 「プラウド高岳カームコート」15台/44戸(34.0%

規模感が違うものの、本物件の80.1%が突出して高いことがわかります。

子育てファミリー世代が多く、車を持ちそうな世帯が多そうではあるものの、東山線の新栄駅が徒歩4分で利用できることを考えると車を持たない世帯も一定数いるでしょうし、この設置率はやはり過剰ではないかと。

その多すぎる駐車場設置率は将来的な修繕金の不足などを招くことになります。本物件は規模感の割には共用部も多くないため、その辺りで上手いこと計算されているかもしれませんが、それでもしわ寄せがあるのは確かでしょう。

勿論、ご質問者様が10年ぐらいで売るから将来のことは関係ないよってことなら問題にはなりませんが。

所謂『シティタワー』ではない

この物件が所謂「シティタワー」ブランドの扱いを受けるかというと怪しいですね。

「シティタワーと名付けられているじゃないか」とか「20階以上だからタワーだろ」と言葉の定義からすれば、「シティタワー」なのですが、本物件は、外廊下ですし、どちらかと言えば、「住友の大規模板状マンション」と捉える方が適切ではないかと。

では、シティタワーじゃないから資産性が保てないかというと、そうではなく、寧ろ、住友不動産が売り主の大規模マンションとして、ある程度の価格維持が期待できることは確かでしょう。

では何故、わざわざ「シティタワーでない」と書いたかというと、タワーマンションというイメージのまま、この物件を買うとちょっと後悔しそう&将来のターゲットも変わってくるだろうなと。特に内廊下でなく外廊下という部分が。

このあたり、新築マンションを選ぶ上でのちょっとしたTipsになるのですが、公式HPやパンフレットのパース(完成予想CG)が載ってない場合、そこは、売り主デベロッパーとしても自信のない部分ということが多く、本物件も、2層吹き抜けの豪華なエントランスや、素敵な植栽は描かれているものの、廊下やエレベーターホールについてはノータッチですのでそこは期待薄なのかなと。

外廊下イメージ(神奈川の某タワーマンション)


本物件は、コの字型(ほぼ口の字)の外廊下で内側にタワーパーキングという配棟ですので、本物件での高層階のイメージは、上の画像に近いのかな?という気がします。低層階になると、さらに、タワーパーキングが真ん中にドーンと立っているので、圧迫感がある&結構暗い外廊下になってしまうのではないでしょうか。加えて、大抵、外廊下は、外壁を吹付けにしてることが多いため、その点もがっかりポイントになるのではと。

上記は新築の青田買いでの注意点ですが、これが中古になると、内見でしっかり検討者の目に留まるわけで、タワーマンションに住みたい人には刺さらないと思われます。

ちなみに、内装については公式HPを見た限りでは仕様は高いので、少なくとも他の名古屋のタワーマンションと遜色ありません。

2LDKを選ぶ理由が薄い

この物件の坪単価は坪250~260万円ですので、10㎡程度の広さの違いで800万円弱の差になります。この差額でわざわざ2LDKを選ぶ理由があるかなという点です。

具体的には、手元にある第1期2次価格は以下の様な住戸がありました。

C-70K 3LDK 68.23㎡ 6階 4,800万円 東向き(坪233万円)

対して、現在HPに記載の「先着順受付中」の最低価格の情報は以下です。

A-60C 2LDK 58.87㎡ ?階 4,300万円 西向き(坪241万円)

「A-60C」が何階なのかわかりませんが、住友不動産の販売方法は高層階から売り出していることが多いため、竣工間近の今の売出しなので、同じく低層階なのではと。そうなると、「C-70K」などの3LDKと比較して大した価格差がないため、「じゃあ3LDK買おうかな」となってしまうのではないかと。

単価に加えて、「A-60C」もそうですが、本物件の他の2LDKも60平米前後になるため、2LDKでも結構グロスが嵩んでしまい、将来的な売却の際にも、常に3LDKの部屋と比べられることになるかもしれないのが不安要素かなと思います。

住友不動産は価格表をみせてくれないことも多く、検討者が2LDK希望となれば、もう2LDKの価格しか教えてくれないため、比較することができないんですよね。

この点が気になるようであれば、できる限り他の住戸(3LDK)の価格を見せてもらい、納得して購入した方がよいと思います。

まとめ

はじめに書いた通り、上記のような注意点があったとしても、資産性が著しく下がる要素もありませんので、購入して問題はないかと思いますが、上記の3点を納得した上で購入されることをおすすめします!

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【お便り返し2】名古屋で20代独身におすすめのマンション!

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記事に出てきた物件の掲示板

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ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

5 件のコメント

  • TK より:

    こんにちは!質問させていただいた者です。
    回答いただきありがとうございます!

    駐車場の修繕費リスクやシティタワーブランドへの懸念点はある程度覚悟していましたが、
    競合が価格差の小さい3LDKになるのは盲点でした。。

    3LDKの価格について確認できるか営業さんにも伺ってみようかと思います!
    この度は本当にありがとうございました。

    • こう より:

      TK様

      コメントありがとうございます。

      中古になると尚更差が縮まってくる可能性もありますので、ご納得してから購入されることおすすめします!

  • さくらんぼ より:

    こちらの記事へのコメント失礼します。
    シティタワー葵とオープンレジデンシア葵フォレストで購入を検討しています。
    シティなら東向き中層階、オープンも南向き中層階、広さや間取りはほぼ同じです。
    どちらも一長一短なのですが、将来的にリセールや賃貸に出すとなればこの2物件で差はあるのでしょうか。
    賃貸ではあまり差は感じないのですが、リセールだとすみふの方が良いのでは…とも思うのですが、南向きの方が需要は高いのでしょうか。
    教えていただきたいです。

    • こう より:

      さくらんぼ様

      コメントありがとうございます。

      仰る通り賃貸だと差はない。リセールなら規模感とブランドでシティタワーに軍配が上がると思います。
      シティタワーの場合ファミリーで検討する人が多いため南向きの方が需要はあると思いますが、規模感とブランドを打ち消すほどではないと考えます。(ファミリーの中でも立地特性から共働きも多く日当たりが1番大事と捉えている人は相対的に少ないだろうと推測できるため)

      以下蛇足ですが、この手の他者目線を考える際も自分ならどう考えるかで答えはそこまでブレないと思います。勿論色んな価値観の人がいますが、特定の条件でマンションを絞った場合、検討者の属性(根本的な考え方)に違いが生まれにくいためです。
      例えば10年後にいくらでも売れるかを考えるなら自分ならいくらで買うかを考えるだけでよいという具合です。

      ご参考していただければ幸いです。
      l

      • さくらんぼ より:

        返信ありがとうございます。
        シティを購入のつもりでいましたが、想像以上にオープンも良く(オープンの中でも高級路線かつ間取りを変えて寝室を広く取れる点など)、シティと比べて価格も手頃で迷っております。
        ただ賃貸や売却の可能性があるので悩みどころです。
        葵付近で現在中古で出ているライオンズとプレサンスのリセールにかなり差があり、マンションブランドの大切さも感じております…(涙)

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