値下がりリスクを抑えたいなら開発が続くエリアが手堅い ~池袋・東池袋で振り返る~【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

値下がりリスクを抑えたい方へご提案しているのが「開発が続くエリア」です。そして、できることなら「開発が続くのにまだ評価が低いエリア」です。

山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋」というスムログで公開した記事から2年が経過しましたのでそちらを元に振り返りたいと思います。

2019年もけしてマンション価格が安いと言われていたということはなく、むしろ「高い!高い!」と言われていました。

そんな中で一例として私が池袋周辺を狙い目とお伝えしたのは「今後開発が続くのに住む街としてはまだ評価が低くい」からでした。そして、実需である以上は住み心地も大切ですから「住みやすくなっていく」ということもポイントの一つでした。

2019年からの2年間の間に池袋駅西口駅前広場の整備、豊島区役所跡地にハレザ(オフィス等)、造幣局跡地には防災公園(イケ・サンパーク)開園などなど大きな進化がありました。今後も東京国際大学の開校や補助81号線の整備、住友不動産によるオフィスビル建設などが続いていくわけですがこの2年間でマンション相場へどのような影響があったかを見ていきましょう。

・ライオンズタワー池袋 2001年築 東池袋3 新築時の坪単価約240万円 2019年1月の坪単価約300万円 現在の坪単価約350万円

・シティタワー池袋 2003年築 東池袋2 新築時の坪単価約250万円 2019年1月の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・エアライズタワー 2007年築 東池袋4 新築時の坪単価約245万円 2019年1月の坪単価約375万円 現在の坪単価約395万円

・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3 新築時の坪単価約295万円 2019年1月の坪単価約330万円 現在の坪単価約370万円

アウルタワー 2010年築 東池袋4 新築時の坪単価約330万円 2019年1月の坪単価約435万円 現在の坪単価約440万円

・ブリリアタワー池袋 2015年築 南池袋2 新築時の坪単価約350万円 2019年1月の坪単価約480万円 現在の坪単価約545万円

・グランドミレーニア 2015年築 南池袋1 新築時の坪単価約390万円 2019年1月の坪単価約440万円 現在の坪単価約480万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋5 2019年1月の坪単価約425万円(当時は新築販売中) 現在の坪単価約460万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年2月竣工予定 2019年1月時点では公式HP未オープン 現在は坪単価約520万円で販売中

2019年1月時点の平均:築年数約10年 坪単価約380万円
2021年1月時点の平均:築年数約11年 坪単価約423万円

※2019年の平均はプラウドタワー東池袋・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ除く、2021年の平均はプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ除く。

平均して10%超値上がりしています。もちろん値上がったのは池袋だけではないのですが、当時の評価と今の評価は大きく異なるエリアであることはたしかでしょう。

値下がりリスクを抑えたい方へお伝えしているのは「過去ではなく未来を見てください」ということです。当たり前のことではあるのですがどうしても過去を見てしまうのがマンション購入という世界です。

「このエリアで億超えは売れない」などなど過去から考えることはけして悪いことではないのですが開発が続くエリアであれば未来を見るべきです。将来その街がどのような進化をしていくのか、そのエリアに近いターミナル駅周辺ではどのような開発が続くのかなどなど。開発が続けば新しい風が吹き広域から検討者が新規参入してきます。

将来のことなんてのはわからないものの開発が街にとってプラスということは99.9%確かなことだと私は考えます。

もちろん開発が続く街にこだわらなくとも値下がりリスクを抑えた購入というのはできます。ただ、そうなればミクロの世界でより選ばれるマンションを選択する必要があります。開発が続かない街というのは新しい風が吹きにくいですからエリア内での二極化現象が進みやすいと考えられるからです。

ご相談お待ちしております!!


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~2021年6月27日追記~

・ライオンズタワー池袋 2001年築 東池袋3 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約320万円

・シティタワー池袋 2003年築 東池袋2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約350万円

・エアライズタワー 2007年築 東池袋4 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約440万円

・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約375万円

・アウルタワー 2010年築 東池袋4 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約490万円

・ブリリアタワー池袋 2015年築 南池袋2 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約590万円

・グランドミレーニア 2015年築 南池袋1 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約485万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋5 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約450万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年竣工予定 東池袋4 新築時の坪単価約520万円 建設中




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2 件のコメント

  • 湾岸住み より:

    格言の通り、再開発は買いということですね!
    都内では勝どき晴海エリアも再開発が目白押しですが、価格は上がるのでしょうか?

    かつて月島で1億を超える物件は売れないと言われてましたが、今では割と普通になってきてるようですので、気になってます。

    • 湾岸住み様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      個別相談も受け付けておりますので大変お手数ですがご予約お願いいたします。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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