【モデルルーム訪問8】タワー・ザ・ファースト名古屋 伏見(実は狙い目物件!)

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今回レビューするのは中区伏見エリアの「タワー・ザ・ファースト名古屋 伏見」です!

外観パース 出典:公式HPより

物件概要

所在地:愛知県名古屋市中区栄一丁目1221番1
交通:名古屋市営東山線・鶴舞線「伏見」駅 徒歩3分
総戸数:181戸
構造および階数:鉄筋コンクリート造 一部鉄骨造、地上29階、免震構造
駐車場:敷地内113台(平面7台、機械式106台(エレベーターパーキング90台、昇降横行式16台))
バイク置場:12台(バイク5台、ミニバイク7台)
自転車置場:182台
完成時期:2023年1月上旬(予定)
入居時期:2023年4月上旬(予定)
敷地面積:2,083.43㎡(登記記録面積)、2,075.51㎡(建築確認の対象面積)
用途地域:商業地域
売主:セキスイハイム東海株式会社 名古屋支社
販売会社:セキスイハイム東海株式会社 名古屋支社(売主)
施工会社:株式会社 淺沼組 名古屋支店
管理会社:積栄ライフサービス株式会社
備考:バルコニー面積: 10.26㎡~46.74㎡
その他面積:トランクルーム面積/0.44㎡~0.97㎡

セキスイハイム東海淺沼組の組み合わせは前作の「タワー・ザ・ファースト名古屋 栄」と同じですね。

セキスイハイムは名古屋栄を皮切りに、ル・シェモア久屋大通公園や、未販売ですが25階建てのタワマン「(仮称)名古屋市中区丸の内3丁目計画」(京阪不動産、名鉄不動産とのJVで)など、名古屋の都心部で急速に存在感を増してます。

竣工済み物件を見れば分かる程度に品質が高く、その割に価格は控えめなので、現状、ハズレのないデベロッパーという印象があります。ただ、とにかく工期がやたら長いんですよね。ここの工事始まったのは2019年11月なので竣工まで3年以上。さらに入居は3ヶ月先。この点は結構なマイナス点だなと思います。

エリア

物件所在地 出典:公式HPより


最寄り駅は伏見駅で徒歩3分で、グランドメゾン御園座タワーのすぐ南側です。何気に伏見エリア物件をレビューするのは初なので、一応説明すると、伏見エリアは、繁華街の「」と近年リニアで話題の「名古屋駅」の間にあり、東海地方屈指のオフィス・金融街になります。ここ数年の職住近接思考のトレンドの波に乗り、マンションが多く(というか多すぎなぐらい)供給されてます。

買い物利便性については、そもそもエリアとして高くないものの、本物件のある栄一丁目は、テラッセ納屋橋のメガドンキホーテ(スーパーあり)やサンエース、ローソンストア100など、このエリアにしては充実している方と言えます。飲食店は食べログの検索で2,000件以上ヒットするぐらい数多くの幅広いジャンルのお店が楽しめます。

黒枠が都市再生緊急整備地域 緑枠が特定都市再生緊急整備地域  出典:都市再生緊急整備地域の概要より


ちなみに、伏見は名古屋市が公表している「都市再生緊急整備地域」で特定都市再生緊急整備地域に指定されており、平たく言うと、「リニア開通までにガンガン再開発して行こうZE!」ってエリアになります。その一環として、2020年度より条件付きではありますが、上記地域の容積率が緩和されてますので、実際にマンション以外でも今後の開発が活発になっていきそうです。

周辺環境

北東方向から建設地 左奥が前作の「タワー・ザ・ファースト名古屋 栄」


建設地は東と西が接道してます。東は、全線4車線の伏見通のため、走行音はかなりうるさいかと思いますが、道幅が36mほどあり、また、南東は白河公園のため、半永久眺望なのはメリットですね。南方向は、隣は5階建てのビルで、その先が80m級の「富士フイルム名古屋ビル」なので眺望は厳し目。

 

南東方向から建設地 右は「グランドメゾン御園座タワー」


北面は10階建て程度の賃貸マンションで、その先にはグランドメゾン御園座タワーが聳え立ってますので、こちらも眺望としては微妙ですね(中層階以上なら採光としては問題ないでしょう)。それにしても、ここ数年で伏見通のスカイラインは随分華やかになりましたね!

 

建設地前から南方向


西側の接道面は、賃貸マンションや雑居ビルが立ち並びこじんまりとしているものの、コンビニが点在してますし、狭いですが歩道もありますので、子供連れや女性の一人歩きができない程歩き辛いという感じでもないです。しかも、こちらの西側にサブエントランスになりますが、駅や錦通(北側)の方にあるお店などに行くにも、メインエントランスの方が近いので、ここを通る機会は少ないかと思いますね。

建物・敷地

敷地配置 出典:公式HPより


西にタワーパーキングと機械式駐車場があり、建物から離れているものの、しっかりと屋根があるのはいいですね。植栽は、前作の名古屋栄はほぼ皆無でしたが、今作は、前面部分に豊富に設けられてますね。

平置き駐車場イメージ 出典:公式HPより


駐車場はその他、1階南側の一部分に平置きが5台分あり、チェーンゲートも付きます(これは王様住戸ならぬお王様駐車場ですね)。

全面の外観パース 出典:公式HPより


基壇部がモダンクラシック(?)風にしている点で前作の名古屋栄よりもこちらの方が個人的には好みです!前述の通り、植栽は前面に集中して設けられてます。パンフレットには24種類の花草の名前が挙げれますので、バラエティに富んでますね。それらの植栽を1階のエントランスや2階の「コミュニティラウンジ」から見えるようにしているしているのが憎い演出!

エントランス正面 出典:公式サイトより


柱には和風の模様が施されてますね。庇の裏が木目調、折り上げ天井の間接照明等、デザインの好みはともかく細部まで作り込まれているのは確かです。

エントランス内部 出典:公式サイトより


「コミュニティラウンジ」 出典:公式サイトより


エントランスは2層吹き抜けで、奥には人工の暖炉が設置されており雰囲気がありますね。さらに、2階に続く階段があり、上が「コミュニティラウンジ」となってます。エントランスのシャンデリアや内装の色使い含め、パースを見た限りですが、かなり豪華な作りになっていることがわかります。

よく言われることですが、デベロッパーはそのマンション内で自信のある(売りとなる)箇所のパース(完成予想CG)は堂々と公式JHPやパンフレットに載せますし、逆に、”そうでもない”部分については全く触れません(笑)。そして、私の経験上ですが、パースを載せたからには、実際の完成品も限りなく近いものに仕上げてきます。完成時にあからさまな違いがあれば、動かぬ証拠のパンフレットをもとにクレームになりますから。本物件については、パースを比較的多く載せており、完成品にある程度自信があるのかな想像します。

フィットネスルーム 出典:公式HPより


その他、共用部については、フィットネスルーム、ライブラリラウンジ、ゲストルーム、パーティルームと、総戸数181戸にしてはかなり充実したラインナップになってます。ちなみに、前作のフィットネスルームにも設置されていた「O2ルーム」(酸素ルーム)が今作にもありますね。モデルルームで現物を見ることができすが、座りなら最大8名程度は入れる大きさで、営業さん曰く結構疲れがとれるとか(営業さんも福利厚生的に使ってるらしいですw)。

間取り

構造としては、内廊下になります。全体的にバルコニー側の柱をアウトフレームできており、スパンも確保できている間取りが多いです。代表的な間取りを取り上げますと。

Pタイプ 1LDK 48.63㎡



綺麗な間取りの1LDKです。玄関からのクラインクイン、対面キッチン、綺麗に開け放てるリビング-洋室のスライドドア、洗面室ノンリビングイン等、抑えるべき点はクリアしてますね!ただし、立派なWICと納戸があり収納たっぷりな分、50㎡近い割にはリビングが狭目(キッチン横の実質廊下を加味すると使えるのは7畳ぐらい)なのが一番のマイナスですが、そこはトレードオフなので住む方次第かと。
あと、1LDKながら南向きなのはめずらしい。だいたい単身向けの間取りは北側に追いやられるので(笑)。

Uタイプ 2LDK 76.16㎡



これは…2LDK中住戸としては文句ない間取りです!洋室2部屋とLDKが完全に分かれて(PP分離)おり、かつ、洗面室のノンリビングインと、かなりプライバシー性が確保された間取りになります。しかも、内廊下であることから洋室2部屋がバルコニーに面したワイドスパンと素晴らしいですね!
あえてケチを付けるなら、主寝室のスパンが若干狭いことと、柱が中を通っているので、下がり天井かつ、窓面が狭くなっているところでしょうか(まぁ他のプラスに比べれば、マニアックなどうでもいいレベルのマイナスです)。

Qタイプ 3LDK 96.15㎡



個人的には縁遠いですが広めのお部屋も。この南東角は角住戸らしいワイドスパンで半永久的に白川公園が望める貴重な住戸になります。フルバルコニーかつ、角に柱がある構造上、ダイレクトウィンドウなどと比較すると開放感としては少し弱くなるものの、南面はサッシ5枚分と日照をこれでもかと浴びることができそうですね。

共用部・管理費等

共用部は前述の通り以下ものが揃ってます。
  • フィットネスルーム
  • コミュニティラウンジ
  • ライブラリラウンジ
  • ゲストルーム
  • パーティルーム
さらにコンシェルジュサービス(毎日10:00〜18:00常駐)ありです。

その管理費は234円/㎡なので格安ですね。ここよりも共用施設が少ないプラウドタワー名古屋錦の管理費352㎡と物件はどうして差がついたのか…慢心、環境の違い…下駄の子育て支援、エリマネ施設が全体共用部扱いになって…(銃声)。

営業さん曰く、グループ会社が請け負うから安いんだ的なことでしたが、それは他のマンションも同様なわけで。理由はさておき、後から大きく管理費が値上がりするということもあまり考えにくいですし、安い分には単純にプラスと捉えていいと思います。

修繕積立金は109㎡…まぁこれは29階のペンシルタワーなので足りないのは自明で、いつものことながら値上げは不可避という認識は持っておくべきですね。

仕様

共通

  • 二重床
  • T2サッシ、複層Low-Eガラス
  • 床暖房
  • 食洗機
  • ディスポーザー
  • ミストサウナ付き浴室乾燥暖房機

ラグジュアリースイート(28F,29F)

  • キッチン天板クォーツエンジニアドストーン
  • クチーナキッチン
  • 手洗いカウンター(セラミックボウル)、ローシルエットトイレ
  • 洗面化粧台天板クォーツエンジニアドストーン
  • クチーナ洗面化粧台
  • スプレーシャワー、オーバーヘッドシャワー
  • 浴室ドア透明ガラス

プレミアム

  • キッチン天板フィオレストーン
  • キッチン水栓グローエ製
  • 手洗いカウンター、ローシルエットトイレ
  • 洗面化粧台天板フィオレストーン
  • 洗面三面鏡下モザイクタイル

スーペリア

  • キッチン天板人造大理石
  • キャビネットトイレ
設備仕様は共通部分を見ての通り総じて高いです!プレミアムになると所謂ハイグレード、ラグジュアリースイートは、結構細かい仕様のグレードが上がっている感じですね。ちなみに、クチーナ(CUCINA)は、1937年創業の老舗の高級システムキッチンメーカーで、海外製かと思いきや国産です。

価格

82/181(44%)成約済となってます。竣工まで2年程度ありますので順調(というより竣工まで長いのでそう思えるだけかも)ですね。特に低層階はほぼ売れてしまってます。

※2020年11月頃の価格表です。







平均坪単価はざっくり350万円程になります。周辺相場で比較すると

グランドメゾン御園座タワー:2017年2月築 304戸 栄一丁目 伏見駅駅徒歩1分 坪325万円

プラウドタワー名古屋丸の内:2020年2月築 142戸 錦一丁目 伏見駅駅徒歩4分 坪310万円

プラウドタワー名古屋錦:2022年1月築 360戸 錦二丁目 伏見駅駅徒歩4分 坪380万円

伏見駅徒歩3分が取れていることや、躯体や共用部の豪華さを加味すると妥当な価格だと思いますね。低層階などは250万円以下の住戸もありますし。

現状、このエリア周辺(伏見、栄、丸の内)では職住近接志向の流れを受けて、各デベロッパーがこぞってマンションを供給していることもあり、一時的な供給過多になっており。強気になれない価格はその辺を踏まえてるのかなと。プラウドタワー名古屋丸の内もタワーでありながら完売まで竣工後1年程度はかかっていましたので。

ちなみに最高額は29FのLHタイプ154㎡で3億2,000万円(坪686万円)です!実はプラウドタワー名古屋錦の3億円より高いという(笑)

総評

いやぁ、久々に書いていて「欲しい!」って思えるマンションでした。下記に挙げるマイナス点さえクリアできれば間違いなくおすすめのマンションです!気に入ったなら買うべきです!

まず、「伏見徒歩3分」という立地自体が”不動産”価値としてとても強いです。価格の部分で、一時的な供給過多とは書いたものの、伏見エリアの就業人口が減ることも考えづらいですし、周辺ではオフィス、ホテル、マンションなど再開発をバンバンやっており、常に街が進化しているからです。さらに、長期的にみても長者町など、これから再開発余地のある場所もありますので、今後の伸びしろのあるエリアというのは間違いないです!

名駅から伏見、栄の一帯なんて、そもそも猫の額ぐらいの土地しか存在しないわけですし。先日、野村の某物件のモデルルームに行きましたが、もうさすがにその一帯で土地を取得するのはきついので今後は郊外シフトしていくと仰ってたぐらいです。

立地的な部分に加えて、免震タワー多くの共用部・施設(しかも管理理格安)ときて、お値段もそこまで強気でもないので買って後悔することはないでしょう。パース通りに仕上げてくれるなら、建ってからさらに注目されると思います!

良いところばかり言ってもしょうがないのでマイナス点を挙げると、初めに書いた通り、竣工が現時点で2年先(第一期案内当初なら約3年)である点です。これがもっと300戸以上の大規模タワーならある程度納得できますが、181戸のペンシルタワーで3年は長すぎます。何ヶ月地中を掘っているんだと。
(それに配慮してか、手付金は5%でOKとのこと。)

特に一次取得の人にとっては、入居までの賃貸等の住居費が無駄ですし、1年程度の違いでも、生活が大きく変わる可能性がありますので、引き渡しが早いに越したことはないと考えてます。

現在、第2期販売中で、私が訪問した昨年11月よりも販売が進んでいると思われます。なので住戸をあまり選べる状況ではないかもしれません。しかし、繰り返しになりますが、気に入ったのであれば買うべきマンションだと思います。

買い方としては、低層階狙いが賢いでしょうね。伏見通に面した東側以外は、囲まれ感が強いですし、エリア的には利便性重視で、ガッツリ眺望が欲しいという人も少ないでしょうから。

とくかく結論おすすめです!

コメント欄やツイッター等でご意見、ご相談お待ちしてます!

蛇足

投資目線でみてもやはり低層階が魅力的で、訪問時点では完売していたEタイプの1LDK(44㎡)は3,200万円ほどからありました。相場的に賃料3,500円/㎡は取れるエリアですので、利回りは軽く5%後半になります。

嘘か実か、営業さん曰く、そういった低層の1LDKは富裕層がバルク買いしていったとか。2020年の名古屋で注目物件としてSNS等ではザ・パークハウス 名古屋の話題一色でしたが、「人の行く裏に道あり花の山」といいますか、本当の投資家はこういう美味しいのをしれっと買ってくもんなのかなと。(もちろん、ノリタケのパークハウスは良いマンションであることは間違いないですが。)

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ABOUTこの記事をかいた人

名古屋在住で独身です。これまでに2回マンションを購入した経験を活かして 中部エリアのマンションをレビューしてます。少しでも購入検討者のお役に立てれば良いなと思ってます!

2 件のコメント

  • deco より:

    ×考えずらいですし
    ○考えづらいですし

    書き間違いかと思いますが…。

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