物件を賃貸に出す!普通借家契約でほんとに大丈夫?【投資家目線編】

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こんにちは!
ふじふじ太です!


コロナ第三派と言われる中、日経平均は高値更新中、居住用不動産の売れ行きも好調という予想外の事態が続いております。
インフレ対策も含めて投資用で物件購入を検討されている方も増えてきた印象です。

 

または一時的な転勤など、やむを得ない理由で物件を賃貸に出すことを検討されている方もいらっしゃると思います。


物件を賃貸に出す形態としては、大きく分けて2パターンございます。
それは「普通借家契約」「定期借家契約」です。

 


この2つの契約の違いは色々ありますが、もし一文で表すとするなら、「貸主からの解約がしやすいか、しにくいか」の違いとなります。


 


どちらの形態で賃貸に出せば良いかという質問を多く頂きますので、それぞれどういう違いがあるか説明していきます。

 

 

 

普通借家契約のメリット・デメリット

 

 


普通借家契約の方が一般的な契約形態です。
市場に出ている物件の7割ほどは普通借家契約ではないでしょうか。


普通借家契約は、言い換えるなら「原則貸主からの解約ができない契約」です。

 

メリットとしては、今の取引相場の賃料で貸し出すことができつつ、2年毎に更新料というボーナスも付いてきます。


金員面において好条件で貸し出しをできる代わりに、借主さんを簡単に立ち退かせることはできません。


そもそも大前提として、日本の法律「借地借家法」では圧倒的に借主さんの方が有利な立場となっております。
借主に何か重大な過失があれば別ですが、原則「住む場所を奪えない」という原理から借地借家法は成り立っております。


極論ですが、借主さんが住もうと思えば半永久的に住み続けることができます。
※実際は4年~6年程度で退去することが多いですが。

 


貸主さんの方で何か事情があり、借主さんに出て行ってほしいと思っても、それはかなり難しいです。

 


契約書上では「正当な事由」があれば更新のタイミングで貸主さんからの解約も認められておりますが、この「正当な事由」を甘くて見てはいけません。

賃貸借をめぐる問題の中でも、最も難しい問題と言っても過言ではございません。


争点は、貸主さんがどれだけそのお部屋を必要としているかという前提ですが、「築古なので建て替えたい」・「子供に住ませたい」という理由ですら正当事由には該当しない可能性が高いようです。


立ち退き料をいくら支払うかという点も重要なポイントです。
立ち退き料の相場というものはありませんが、賃料3ヵ月~6ヵ月以内で収まれば安い方です。

 


そして結局のところ、最終判断は裁判所となります。
費用もかかるし訴訟まではしたくない!ということで、結局は解約できないということが多いです。

 


「賃料が相場より安いから」や「自宅を空室で売却したいから」という理由では、当然正当な事由には該当しません。



さらに言うと、更新時に賃料を増額することも難しいです。

契約書上では「協議の上賃料改定をすることができる」とありますが、それはあくまで借主さん寄りの条文なのです。

 


特に湾岸エリアは近年賃料が上昇傾向にあるので更新時に賃料を上げたい!と思う貸主さんも多いと思いますが、実はそんなに単純なお話ではございません。

 


それは「新規賃料」と「継続賃料」の概念が異なるからです。
新規賃料は今の取引相場で間違いないですが、継続賃料は過去の経緯や支払ってきた賃料なども考慮され、単純に取引相場で決まるというものではございません。

 


借主の合意がないまま強制的に値上げをすることはできませんので、どうしても賃料を値上げしたいが纏まらない場合は、訴訟を起こすしかございません。



そして同じく最終判断は裁判所となります。
立ち退きのケースと同じでそこまでしたくない!ということで、結局は希望額まで増額できないというケースがほとんどです。


 

とは言え、立ち退きでも賃料増額でも、貸主さんの状況を理解してくれる借主さんも多くいらっしゃいます。

一方的なやり方ではく、冷静に経緯を説明して、しっかりと話し合うことが最も重要です。
その方が良い結果を得られることが多いです。


そのためには、普段から何か管理系のトラブルがあればすぐ対応してあげたり、借主さんが住みやすい環境を整えるというオーナーとしての意識をもち、借主さんにも感謝しながら、普段から「良きオーナーさん」でいることを心掛けましょう。
決して「横暴なオーナーさん」になってはいけません。


そうすれば、いざという時に双方で前向きな話し合いができます。




少し脱線しましたが、上記より、借主さんの立場が強いのが「普通借家契約」となります。

 

 

 

 

 

定期借家契約のメリット・デメリット

 


普通借家と違って、貸主さんの立場を強くする契約が「定期借家契約」となります。

 

基本的に解約ができない普通借と違って、定期借家は定借期限満了に伴いほぼ確実に解約をすることができます。

 


再契約を希望するもしないも、その時の状況次第で貸主さんが自由に決めることができます。

 


また、再契約する場合でも、それは更新ではなく新規契約扱いになりますので、賃料などの条件もその時の相場に合わせて自由に提示をすることができます。

 

そこで合意ができなければ、では出て行ってください!と堂々と言える契約という訳です。

非常に貸主さんに有利ですよね!

 


また、借主がクレーマーで、何かにつけて細かいことに文句を言ってくる方もやはりおります。

その時にも契約期間満了で否応なしに解約をすることができます。

 

 



定借のデメリットは、普通借と比較すると賃料を安くしないと決まりくいということです。
さらに更新料がないため、2年毎のボーナスもございません。

 

契約期間を短くすればするほど賃料は相場より下げなければなりません。

 

私の経験上の目安ですが、定借2年以下であれば相場より10%以上下げなければ決まりにくいです。
定借3年であれば相場から5%程下げれば決まりやすくなります。

逆に、定借4年以上であれば普通借家契約とほぼ同水準で貸し出すことができます。

更新料は取れませんが、その代わり4年後確実に解約できる、もしくは賃料を改定できるという安心感がございます。


 

上記より、貸主さんの立場が強い契約が「定期借家契約」となります。

 

 

 

 

 

投資用で長く保有する場合、結局どちらが良いの?

 

なるほど!
投資用で保有する場合も、今後相場上昇を期待するなら、数年後必ず賃料を改定できる定期借家にしておいた方が良いかも!

と、お考えになる方もいらっしゃると思います。


 

結論ですが、それでも尚、投資用で長く保有をするなら私は「普通借家契約」をお勧めします。

 

なぜなら、不動産投資家にとっての最大のリスクは「空室リスク」だからです。


 

確かに普通借家は相場上昇という特異な場面において身動きしにくいというデメリットがございますが、目先の利益に囚われ過ぎると、長期の視点を見失いますので注意が必要です。


定期借家契約で4年後解約をして、多少賃料が上がるかもしれませんが、わざわざ自分から空室にするメリットが果たしてあるかと言われると疑問です。

 


例えば1ヵ月の家賃が25万円とすると、3ヵ月決まらなければ75万円損をしているのと同じです。


さらに解約をすれば、室内の原状回復に伴う補修費用や、新規契約の仲介手数料などの出費もあります。

 


すぐに借り手が見つかればまだ良いかもしれませんが、空室期間が1ヵ月、2ヵ月、3ヵ月と空いてしまうとそれだけで数十万円の大損な訳です。

 


月々1~2万円の値上げのために、数十万円損をするリスクを背負う必要はないと思います。
その出費の回収までに数年かかるという本末転倒な事態になります。

 

それなら、少々賃料が安くても末永く住んでもらった方がよっぽど良いですよね!


上記理由から、私は投資用なら普通借家契約をお勧めします。

 

 

あくまで定期借家契約は、期間が決まっている転勤や、近い将来売却予定など、先のライフプランがある程度決まっている方向けの形態と思って頂ければと思います。

 

本日は以上になります!
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ABOUTこの記事をかいた人

不動産コンサルティングマスター。湾岸マンション好きで某大手仲介を辞めて地場仲介に転職。現役不動産仲介マン。湾岸マンション価格ナビ編集長。自身も2017年に湾岸マンションを購入。不透明な不動産仲介業を透明化させ、失敗のない購入・売却のサポートをすることが使命!

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