マンションへの自販機の設置と理事会の対応【お便り返し】

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うちのマンションには自販機あるよね?とかで質問。
私はブログも長いがくる質問も長い。

私は税理士ではないので、税金かかるかかからないかみたいな質問には回答できません。理事としては知っておいたほうがいい程度のとこまで。詳しくは税理士さんに相談してくださいね(”責任はとれないよ”顔)

質問はマンションへの自販機設置

質問は:

”平和島”様から

はるぶー様
ご自身のマンションでも複数台の設置をされている、はるぶーさんに管理組合による自販機設置についての質問です。

当方のマンションは大型(500戸超)であり、かつ最寄りのコンビニも5分かかるので、そこそこの利用が見込めそうです。この規模を積極的に活用したいのと、利便性向上、サロンにおける交流機会の増加(現状は単にソファがあるだけ)、無料オプションで付加できるAEDや災害対応(備蓄)機能を利用したマンションの防災強化を目指しています。ですが検討にあたり以下の疑問点にぶつかりました。

●利益について
①利益を出したら課税対象か。(管理組合は法人化していません)。設置場所がロビーなど住民限定の敷地内なら、利益が出ても駐車場収益と同様に非課税か。
②設置場所が敷地内でも、道路に面して不特定多数が購入できる状態なら課税対象か。

●販売価格や品揃えについて
③積極的に収益を目指し、マンション財政に貢献させるべきか。逆に利益を目的とせず(オフィス内の設置のように)住民の福利厚生として原価販売にするべきか。(住民の多数決で決めればいいことですが、どちらが好ましいと思われますか?)

④缶飲料だけではなく、カップ式コーヒー、軽食(パンやスナック菓子)などミニコンビニのような品揃えがあるほうが住民のQOLが向上する、ひいては中古購入の検討者へも訴求して資産価値の向上も狙えるか。(そもそも、はるぶーさんのマンションなど、利用頻度や売上はどれくらいでしょうか? 見学者は自販機コーナーを見てポジティブな印象を持たれてますか?)

●AEDや災害時の無料放出の付加価値について
⑤自販機設置業者による、AEDの無料設置サービスや災害対応機能付き(災害時に無料開放され備蓄品の代替となる)といった付加価値も魅力で、これを自販機設置の理由にもしております。
こうした機能を自販機に期待するは正解か?(無料ほど高いものはなく、じつは自前で用意したほうが良いとか、トラブルの元になるので避けるべきものだとか)

●その他のメリット、デメリット
⑥その他、一般的に想定されるメリットとデメリット、注意点、準備が必要なことなどありましたら教えてください。クックパッドマートの契約のように、業者によっては責任逃れする条項があったりするものですか?

●総会
⑦自販機設置は総会での承認が必要か。業者や商品の選定、設置場所の決定など準備を整えた上での総会へ議案として出すべきか。逆に総会で「自販機設置OK」の包括的な承認を経てから、理事会において業者や設置場所の選定にあたるべきか。

マンションの税金に法人化は無関係

箇条書きで訊いてくれると回答しやすい。
①とかは質問の番号にあわせています。

マンションが税金を払わないといけないかどうかと、マンションが法人化されているかどうかとは実は全く関係ありません国税側は、将来的な課税の可能性を考慮して、実は全てのマンションに固有の番号を振っていると聞いたことがあります。

税金のことは基本税理士を雇えで、国税側は、相手にプロとしての対応を要求します。素人理事がやっているからで忖度はされません。携帯アンテナを外から丸見えで立てていて、『お訊ね』がきたら即対応しないと、重加算で税金をとられたら、後で管理者≡理事長は善管注意義務違反ってことで責任問題になるやもしれません。

マンションが、そのオーナーから管理費や駐車場代を集めていても非課税です。オーナーだけが宿泊可能なゲストルームなどの収入も、共済事業扱いということで通常は非課税。

一方、例えマンション住民のみを対象としたゲートの中に設置されいても、自販機の設置業者からお金を受けて、電気代の分を遥かに超えて”儲けて”いたら課税対象である可能性がかなり高い。

殆ど儲けがなくても、赤字法人でも、年7万円の法人住民税の均等割りが発生するし、経費算入などの計算をするためには、通常収益事業会計を立ち上げたりします(うちは会計の数が4つ)。自ら申告するなんてことをしなければ、最低限でも管理会社の計算をもとに年度末には税理士さんにお任せするわけで、どうみても100万単位の収益が発生していないと申告して納税してまで事業化する旨味には乏しい。(ちゃんと経費も含めて申告すれば、税金払って赤字ということは普通はないですが)

これらもろもろを考えると500戸程度の規模であれば、”自販機だけ”であれば、自販機会社のコミッションは100万もいかないでしょうからお薦めの対応は明らかです。お金で貰うより、AEDつけてもらうとかサービスを貰ったほうが有利です。

お答え:
  • ① 管理組合の法人化の有無は法人税課税の有無とは無関係。マンションの”外”からお金をもらっていれば課税対象の可能性は高く、これはマンションの中の人だけを相手にした自販機でも同じです。
  • ② これは明確に課税対象です。

販売価格や品揃えについて

うちは”自販機の導入の後”に、収益事業会計を立ち上げた(外部貸しの駐車場だけで多数の契約があって外部からかなりの収入ができて、どうみても税理士案件となった)ので、自販機そのものの契約では、売価で住民に還元してくれとして1円も貰っていません。
代わりに、お祭りの日や避難訓練の日にやけに気前よく飲みものを配ってくれるなという印象をうちの住民は持っていると思いますが・・・とても安く(以下削除)

飲料自販機や、アイスクリームの自販機などは、売れなくても廃棄とか発生しないほか、補充周期で調整できるのですが、賞味期限の短い商品や、おにぎりなどの日販品を扱うと、その配送コストが高く、よほどの大規模マンションでない限り、そのコストに見合う売上がでません。自販機コンビニ風にするのは非推奨です。

お答え:
  • ③ 大した儲けが期待できるわけでないのに、ちゃんとやろうとすると無限に手間がめんどくさいので、お金でなく、なんらかの住民向けサービスの向上で受けたほうが有利です。つまり価格還元が有利と考えます。
  • ④ 戸数が500程度では、自販機型コンビニのようなことは考えないほうがよろしいかと。(駅から10分以上かかって中途にコンビニがないなどの有利な場合を除く)
    私のマンションの売上は非開示とさせてください。最後に載せておきますが、年に1000万円の赤字を垂れ流すミニショップを速攻で追い出した後のそのスペースの利用策として自販機でも置いとけというものでしたので、むしろ住民的にはスペースが有効活用されていないとして”不評”なスペースでした。自販機サービス的なものを置いたからといって資産価値に寄与するとは思いません

AEDや災害時の無料放出の付加価値

実はAEDは買い取りだとメンテの問題もあり、ALSOK/SECOMなどマンションの警備契約している会社経由でリースすることが多いですが結構コストのかかるものです。③の”住民向け還元”などで受け取っておくのはよい選択だと考えます。

お答え:
  • ⑤大変よいことだと思います。

契約書は大丈夫か?など

長い歴史と、1本あたり1円未満での闘いの中でサービスの”コモディティ”化が進んできて大手の寡占となっているため、飲料自販機の導入に関しては心配は少ないと思います。

枯れたサービスは危険度が少ない。アブナイのは、最近だとキッチンカーなど、新しいサービスです。無論契約約款の確認の責任は理事会が負うことになりますが。

契約書を見てみたら、実は『冷蔵庫の設置業者は免責』で、何か問題が起こても、冷蔵庫の中身をいれた個別の業者に訊いてくれみたいな、『クックパッドマートの無責任契約書問題』のようなことは普通は起こりません。 (他の人の発注した食品に触れるという設定だけはただちにやめたほうがいいと私は思いますけどね。はるぶーの個人的意見として、クックパッドマートは非推奨。うちでは導入をしません)

お答え:
  • ⑥ 飲料自販機に限っていえば、問題の起こる可能性は低いかな。
(補足)
クックパッドマートという会社に”リクエストから細則3週間で設置されます”(管理組合案件だろ!とか理事長が見ると怒りで体温が1度は上がる)なんてフラッグを立てられた大規模マンションが非常な迷惑行為だからさっさと消してくれという場合、ちゃんと理事会決議をとってフラッグを除去しろといえば、2日程度で消してくれました。
その速やかな対応についてはまともな会社です。但し断りもなく他人のマンションに、”すぐに導入可能”なんてフラッグをたてて住民から要望をださせて理事会に連絡をつけるといった『不正直な商売』だけは止めて欲しいですが。


総会はどうする?

課税とかの問題は避けて、売価を安く、またAEDつきなどのサービスもつけると、通常は1つの飲料自販機の会社の共用部の独占を認めることになります。
直上で、私は、クックパッドマートという会社に怒っていますが、通常1社に共用部分を独利用させるのは、理事会決議を経て、総会決議をとるべき案件に思います。

うちでは自販機を導入することについては、ミニショップの廃止時に同時に同じ場所に自販機を導入するで総会決議をとりましたが、その先の会社の入れ替えや、設置場所の移動などは理事会決議でやっていて総会決議はとっていません。

総会であまり詳細(例えば会社名)を議決事項としないことは、他でも重要なコツのようなものです。 ”飲料自販機を導入すること”のみを総会決議事項としておけば、その先の会社変更などは全部理事会裁量で可能ですね。会社名が決議事項ではないとすれば、”キリンビバレッジ”で提案したら、住民に”コカコーラ”社の人がいて怒られたといった被弾問題も回避できます。

お答え:
  • ⑦ 包括的な承認のみで総会には上程することをおススメします。総会上程はやったほうがいい。会社名や詳細条件などについては”理事会に決定を付託”するという一任条項も決議内容をしておくとなお安心です。会社名が代わるとか・数や設置場所が変わるくらいで臨時総会はやっていられないので。

うちの自販機コーナー

うちの自販機コーナーはもとはミニショップの撤退した跡地を放置もできないから跡地利用していたもので、むしろ住民的には”いけてない”場所の典型例で、ちょっと後ろ向きな設置でした。

今は、そのスペース全体をラウンジにしていますが、自販機は1台だけに減らして、ラウンジ全体となじんだカラーにラッピングしてもらっていて存在感を消して設置してあります。そこにあることは住民は皆しっているので派手に認知されることは不要ですかた。

コーヒーをラウンジで飲むのは1杯100円でネスプレッソ業務用のカプセルを購入して自分で淹れて飲みます。こっちのほうが高級感はでるかなと。これでほぼとんとんでコーヒーメーカーそのものを除くと赤字ではありません。赤字だしてまで置くもんでもない。

マンションの自販機コーナー

<元は日販品も含めた自販機コンビニ風>





<今は自販機スペースはつぶして、隣の部屋と一体感を出してラウンジに>



<今のラウンジのコーヒーメーカー>

ブログ回答待ちの質問たち

ほかでいくつかご指名のものがあり、長くなりそうなものもあるので別途お答えしていきます。

次回と次々回は、
『マンション匿名掲示板に書き込みをしたら理事会から投函が?』
『マンション共用部保険の前倒し解約&切替えに総会は必要?』
のお問合せを扱います。

両方同じマンションからの問い合わせなのですが、この3ヵ月で10回を軽く超えるお問合せを受けました・・・要するに”夏の陣”の続編。いつ書くとはいってない・・・ですがあんまり書かないと、お正月定番の”映す価値なし”でブログが見えなくなってもまずいので。早めに。

ほかブログまち:
ー マンションのスケールメリットって棟別? 戸数別?
ー 総会で”事後承諾”を繰り返す理事会って?
ー サッシの窓はなぜ共用部なの?

なお、私のお返事は、
ー私のみをご指名した、マンション管理ネタ(それ以外大抵他に適任者がいます)
ー具体的な理事会側のお悩み(理事長のクビの飛ばし方は?には非対応)
ーそのうち、私の気の向いたもの
の全てに合致した場合に主に書かせていただきます。

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

2 件のコメント

  • 平和島 より:

    はるぶー様
    「自販機設置」について質問したハンドルネーム「平和島」です。
    早々に丁寧かつ詳細なご回答ありがとうございました。
    さらに、ナンバーワン質問賞までいただき光栄です!
    (調子に乗って、いつかまた質問させていただきますね)

    ご回答とアドバイスを伺い、それぞれ以下のような感想を、そして対応方針を立てましたので返信申し上げます。

    ■質問①~③(課税対象か否か、収益の扱い)への回答について
    法人化と課税対象になるか否かは関係ない点は承知しておりました。
    ただ、駐車場が非課税であること。またロビーに設置して、住民の福利厚生が主目的であれば、そして年間数十万円、1戸当たりなら1000円程度の収益なら、自治会運営の祭りの際の屋台やバザーの利益のようなものだと言い張れるかと淡い期待をしておりました。
    ですが、アンテナ設置謝礼でさえも当局にチェックされるとなるなら、甘く見ないほうがいいですね。最終的には管理会社の税理士に確認してもらいますが、「もしかして税務リスクがあるかも…」などと感じながら次の理事に回すのは不誠実なので、収益が出ない状態を目指すべきですね。

    また、微々たる収益のための税務の事務コストを考慮すれば、AEDや避難訓練時の協賛飲料提供など、「帳簿に載らない実益」を取りに行くべきだという点も納得です。災害備蓄用のミネラルウォーターや総会や理事会で配布するお茶の寄付など、業者、住民、理事会の三方が笑顔になれる方法を打診してみるのも手ですね。

    ■質問④(日販品も扱うべきか)への回答について
    日販品は非推奨で納得にいくものでした。
    ただ当マンションの規模や立地、住民構成などから利用者はいそうだと皮算用していますので、また個人的に「あるといいな」と感じることもあったので、個人的にもう少し調査してレポートを作って賛同者がいれば実現を諮ってみたいと考えています。
    なお、現時点ネットで調べた限りですが、セブンイレブンやファミリーマートの日販品の自販機が増えていますね。(ご参照URL)
    https://www.family.co.jp/company/asd.html
    https://www.sej.co.jp/sej_case/jihanki/
    これらは社員食堂や学食を用意できない小規模な事業所や学校が、従業員や生徒のために設置してもらう用途がメインのようです。ですから電気代は負担しますが、逆に売上に対する利益配分や場所貸し料などは無く、経済的なメリット(利益)はゼロです。

    とはいえ、1日1回以上、近隣店舗から商品補充や入れ替えには来てくれるみたいです(売上は当該の近隣店舗に付くようです)。

    つまりマンション側に電気代以上の負担や、売上や在庫のリスクは一切なく利便性を享受できるのです。コロナや高齢化で増えている「外出したくない」「近所でも買い物がしんどい」「リモートワーク中なので素早く軽食を摂りたい」といったニーズに対応できる(実益はある)かも、です。

    ■カップ式にコーヒー自販機について
    コーヒー自販機ですが、某マンションのように金食い無視のカフェは不要でも、ラウンジなどに挽きたてコーヒーを提供してくれる機械は欲しいと考えていました。
    はるぶーさんのマンションで採用された業務用ネスプレッソを調べてみます(コンパクトで見た目もいいですね! スタディルームなんかはこれを置きたいです)
    ただ、高速道路のSAにあるような大型の紙コップ式自販機も、メーカーのHPの宣伝を読む限り、災害対応機能が魅力的です(次項目に続く)。

    ■質問⑤(無料のAEDや災害対応機能を目的とすること)への回答について
    その災害対応機能や無料AEDサービスについての質問への回答ですが、全面推奨で背中を押された感じです。
    AEDは警備会社に依頼して設置・管理を委託すると、かなりコスト高ですよね。一方で住民の高齢化でAEDが必要となる可能性は高まっています。救える命をちゃんと救えることは、免震構造と同じくらい価値があるのではないでしょうか(言い過ぎ?)。災害時の無料放出機能(災害備蓄機能)も含めて、それらを無料で用意できるのは、「共有敷地を占有させてでも、収益ゼロでも、設置をする理由」となりそうです。(AED講習などは課題として残りそうですが)

    ちなみに、前述の大型の紙コップ式の自販機ですが、メーカーのHPに謳ってある災害時に飲料はもちろん、お湯の提供機能、粉ミルク提供機能などは、「万一に備え設置してもいいかも」という印象を持つものでした。 (ご参照)https://www.apex-co.co.jp/products/disaster/

    ■質問⑥(契約内容の落とし穴など注意点の有無)への回答について
    「枯れたサービス」ゆえに安心できるという点も納得です。確かに数十年前から全国津々浦々にあるのに、契約トラブルや紛争などそうそう聞かない実績も安心材料ですね。
    じつはナショナルブランドにこだわらず、新興の格安自販機(関西に多い1本50円で発売しているようなやつ)なども「安くて住民は喜ぶかも」と考えていたのですが、実績重視で「枯れた」老舗の大手に任せるのがよさそうですね。

    余談のクックパッドマートは、当マンションも旗が立っていますので、住民からリクエストが出る前に早々に「抜く」ように提言しておきます。

    キッチンカーなど発展途上のサービスでは、想定外のトラブルが起きそうという点も納得です。その際のリスク分担がどうなっているのか、約款の確認が大事だと改めて認識した次第です(クックパッドマートのサービスを知った時、「へぇ便利だねぇ。うちのマンションも導入してもいいんじゃね?」程度にしか感じなかったので)。

    ■質問⑦(総会への自販機設置に関する議案の出し方)への回答について
    総会はアドバイスどおり、「敷地内に自販機を設置。詳細は理事会に付託」といった包括的な議案にします。「撤去の決定も理事に付託する」と付けようと思います。

    以上です。
    ありがとうございました。

    • はるぶー より:

      理事会系の人は、ブログも長いが質問も、コメントも長いwww
      過去に受けた質問の中で一番論点が明確で、箇条書きで返事書いていくだけで返事も書けたので”ナンバーワン”質問賞です。

      お役にたったようならよかったです、
      うまいことやれたらまたコメントをください。

      近隣の店舗・コンビニなどの配置や、自販機コーナーがどの程度アクセスがいいかなどでまた損益分岐も代わってくると思います。うちは一旦ミニショップを廃止したあと、
      Am/Pm(今は吸収されてファミマ?)の自販機コンビニを導入していましたが、おにぎりなどの日販品を毎日配りにきていたので、0円にもできずにいくばくかの補助が残った結果でした。

      但しうちの自販機コーナーは住民の半分弱しか帰宅経路にはなく、マンションから1分のとこの交差点に巨大なセブンイレブンに、ファミリーマートがあって、おのおのが凄い数のお弁当を夕方には並べるとか(お弁当の数でコンビニの売れ行きは読めます)、マンションの正面がマツキヨだとかで、棟によってはうちのミニショップくるより、本物のコンビニにいったほうが近い。品揃えなどで勝負になるはずはないのです。徒歩2分のとこに早朝ー深夜の都市型のスーパーもできましたし。
      案の定売れ行きはしょぼしょぼで、月5-6万の補助でも出しているのは無駄だね(元のミニショップには年900万ぶっこんでましたが)で、数年で廃止で単なる飲料自販機になりました。もともと必要性の低い立地条件+500戸では戸数が足りないってとこかなと思ってます。 これは立地次第。駅からの帰り道にコンビニがなければ(うちのはマンションの手前)勝負になる”かも”しれません。

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