実需組にとってパンダ部屋はけして悪ではない!【マンションマニア】

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どうも!マンションマニアです!

前回下記の記事をupいたしました。

「検討中の新築マンション、販売時期が重なったらどうする?」~新築は運、中古は実力~

条件良い新築マンションの条件良い部屋を狙っているなら一つの新築マンションに絞っていたら買えないので複数の新築マンションでチャレンジするしかないですよ~という内容です。

上記記事をupした後に

「欲しいマンションを一つに絞っている場合はどうするべきですか」

というご質問を複数いただきました。

その答えとしては「欲を出さずに倍率低い部屋を狙いましょう」となります。

新築マンションでは客寄せとしてパンダ部屋を設けることも多いのです。公式HPには「2LDK 5500万円~」とあるのに訪問してみたらほとんどが6000万円台みたいな。

例えば

Aタイプ 2LDK 55㎡
3階 5590万円 坪単価336万円
4階 6000万円 坪単価360万円
5階 6050万円 坪単価363万円

で3階も4階も眺望がたいして変わらないのであれば3階を選びたくなりますよね。

メガマンションになれば列ごとパンダにすることもあります。

そうなると実需といえど欲を出してパンダ部屋を狙おうとする方が増えますから他住戸の倍率がこなれたものとなりがちです。投資家が参戦するような条件ならより偏ります。投資家からすれば儲かる住戸以外に興味はないですから。

実需で検討している方からすれば投資家も参戦してきてあまり良い気持ちはしないかもしれませんね。ただ、先に述べたように倍率が偏るおかげで狙いすぎなければ購入できる可能性はぐんと高まります。

実際に私自身も実需の際はパンダ部屋を狙いません。

なぜなら必ずそのマンションに住みたかったからです。

実際の例としてはこんな感じでした。(直近で購入したマンションではありません)

第一希望:パンダ部屋(投資家も参戦確実)
第二希望:ややパンダ部屋(投資家は少なくなりそうですが実需組が多そう)
第三希望:非パンダ部屋(あきらかなパンダ部屋以外の中ではお得そうだけ投資家はまず参戦しない)

上記で要望書を提出、登録申し込み開始の数日前におおよその予測倍率を聞き営業さんと相談。

第一希望は投資家も多くとても当たる倍率ではない、第二希望も第一希望ほどではないが2倍では済まない。第三希望なら1倍とできる可能性もある。これなら第三希望だ!と判断して第三希望で登録することにしました。

そして結果は1倍のまま当選!!よっしゃ!!

誘導された側ではありますが確実に欲しかったマンションで非投資向けの中ではかなり条件良い部屋をgetできたので結果オーライでした。

登録開始の数日前におおよその倍率がわかる理由としては登録期間中に初訪問して買うのは住宅ローン審査の兼ね合いから基本的には難しいからです。ただし現金一括であったり非提携ローンの投資家などは登録期間中の初訪問でサクッと申し込めちゃうのでパンダ部屋は締め切りまで倍率が読めないのですよね。

そして私が購入した部屋と第一希望だった部屋の現在価値を比較すると

第一希望部屋:新築時より30%ほど値上がり
第三希望部屋:新築時より20%ほど値上がり

同一マンション、同一住戸でありながらも10%もの差が出てしまっています。

改めて計算してみると「やはり第一希望の部屋良かったな…」とはなるものの当たってた可能性のほうが低いわけです。

上記のように狙いすぎなければ買える可能性は高いのです。

「投資家のせいで倍率が…ちくしょー!」ではなく「投資家や実需の欲深い人のおかげで一般住戸が買いやすいのに人気マンション扱いに!!」というくらいポジティブに受け取り、部屋選びをしたほうが結果ハッピーとなるのではないでしょうか。

この記事を読んだとしても「何を言われようがパンダ部屋!!お得に買いたい!!」となる実需層も多いでしょうから、パンダ部屋で戦ってくれている間にシレっと1倍~3倍くらいまでの買えそうな部屋をgetしてニヨニヨするのもありでしょう。

完全投資や買えなくても良いと割り切るのか、絶対にそのマンションが欲しいのかで選択がわかれるところですね!!




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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

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