【はるぶーのお便り返し】短いものをまとめて

スポンサードリンク

スムログへの問い合わせで私を指名のものからいくつかまとめて。


私のお返事は、
-私のみをご指名した、主にマンション管理ネタ(それ以外必ず他に適任者がいます)
-具体的な理事会側のお悩み(理事長のクビの飛ばし方は?には非対応)
-そのうち、私の気の向いたもの
の全てに合致した場合のみ書かせていただきます。

<はるぶー近影>

赤く光っている棒の真ん中がはるぶー本体で一撃で破壊しないといけません(使徒か・・・)



 

マンションの駐車場空き区画問題

質問は:

疲れているのよモルダー

駐車場に空きが多く、管理費会計が赤字に陥っているマンションがあるようです。物件価格が上がっている昨今、車は諦めようとする動きが増えるのも当然かなと。今後駐車場が埋まらない状況が続くとすると、組合としてはどう対策を講じていけば良いのでしょうか?値上げ?外部へ貸出?

回答です:

駐車場の契約数は通常は築年とともに段々減っていきます。通常は年に1-2%くらいで契約台数は減っていくもの。

マンションというのは、同じ年齢層でどかっと入居して、あまり入れ替わりがないので、住民の平均年齢はほとんど毎年1歳上がってしまうことから、住民の老化は日本全体よりもはるかに速いスピードで進みます。組合が人口動態の調査(人口ピラミッドを書く)を定期的にしていればちょっと恐怖で、例え湾岸のタワマンでも同じ傾向です。単に歳をとったら車には乗らなくなるという理由で契約が減っていくので、少し値下げすれば皆が駐車場を契約してくれるということは起こりません。

駐車場の価格設定は、マンションの懐具合で自由に決められるものでもなく、近隣の駐車場相場よりも”わずかに高い”程度に設定されていることが普通です。今の料金がこれより圧倒的に安い場合を除いては、値上げでの対応も難しいですね。車の契約者に”だけ”負担増になるので総会が荒れるほか、契約車両が外に逃げるだけです。

駐車場の完全に外部貸出しは、課税対象です。
収益事業会計をたちあげて会計区分をわけて、
大抵はサブリースの会社と契約し(半分近くはもっていかれますが契約解約などの手間は0になります)、
駐車場にかかった維持費・工事代などを台数比例で按分会計で経費に計上して課税計算を税理士さんにお願いする
といった「外部貸出に伴う手間が無数に」理事会にかかってきます

平均レベルを超えた運営能力のある理事会以外ではとりくむことが困難ですし、そのマンションの住民向けを少し超える程度の価格に設定した上で、近隣から契約してくれるなどの恵まれた条件にあることが必要です。

機械式の駐車場は出し入れに時間がかかることもあり外部貸出にはあまり向きません。

さらには駐車場にマンションの外の人が入ってくることになるので、駐車場が完全にマンションのセキュリティの外に独立していなければ、反対が多数でて、総会で多くのケースで特別決議となる議案を通せないと思います。
(会計の新設は、通常必ず規約を変えるので3/4の特別決議)

私のマンションの駐車場代は初期設定が全区画自走式100%設置の余りまくあまっている区画設定で料金が住民は両隣のマンションの1/3です。消費税率連動程度のマイルドな値上げは過去2回していますが、解約して近隣に契約してもずっと高くなるだけですので値上げの影響はでません。実際には近隣の車が40台ほど駐車されていて、一般会計の収益改善に寄与しています。

これは例外的に有利な初期条件だったということになります。近隣のマンションの理事会で”理事”が”うちのマンション”を契約して車を駐車しているで詰られてていたとか。
駐車場問題の検討にあたっては駐車場にかかっている費用と、駐車場自身の将来的な修繕コスト、そこから発生している収益を、どのように一般会計・積立金会計に割り振っているかなどを数字で把握することが大切です。最も進んだ管理組合では、「駐車場だけの会計」を作って、この問題を「見える化」していますが、まぁ全組合の1%もないでしょう。

いずれにしても、なにか対策をとると”必ず理事の手間は増える”ので、一般住民として上から目線でなんとか問題を解決しろと言うのはお薦めできません。任せるからやってくれ!といわれて自分が取り組むだけの覚悟があるかどうかです。

駐車場の料金は都心部ほど高く設定できるので、駐車場の利用量収入にマンション会計全体が依存する割合は都心部ほど大きくなります。湾岸など都心タワー物件では、これを一旦一般会計に入れることで、管理費が高くなりすぎるのを抑制しているケースが多く、「駐車場自身の更新コストが修繕計画内に計上されていないケースも散見」されます。一般会計にお金がたくさん余っているように見えて使っちゃうケースも多いんですが、その実財務状態は、積立金会計の残額がお寒い状態だ・・・など。なんか無駄使いして駐車場が修繕できないでは、今までの駐車場代はなんに使ってきたんだとか炎上するのは避けたいですね。

マンションが駐車場をもち続けることでどれだけ得or損をしているのかを知ることがまず第一歩になります。具体的な対処案はその次ですね。損していて、空気を載せている機械式駐車場にメンテ費用を垂れ流しているなら平置きに”減築”するのも方法としては有力で多く聴きます。

火災保険は継続? エコキュートの交換コスト?

質問は:

出費に怯えるリーマンさん

火災保険って新築の時各住戸で入っていたと思うのですが、これは通常契約更新等するものなのですか?確か10年くらいだった記憶が。。。

あと、オール電化のタンクの入れ替えって百万近くするってヤマダ電機でいわれて恐怖してるのですがマンションの場合もそんなにかかるんですか?

回答です:

多くの方がマンションはローンで買います。燃えちゃうと回収できなくなるからで、ローンを貸し付ける金融機関の側で火災保険には入ってくださいと言われるのが普通です。昔は超長期に入れましたが今は期間は短くなっています。

さて年数が切れて入らなくてもいいかというと、どうでしょう? 例え本人は注意深く”火事は自分の家から出さない”と思っていても、お隣から類焼の損害の可能性も考えられます。日本には失火責任法という超短い法律があって、過失によって火災を発生させた場合は、重過失の場合を除いて原則として民法上の損害賠償責任を負いません。つまり火災保険(貰い火事にも対応する)に加入していないと類焼を被弾しても自腹です。

普通は入っておくものではないかなと私は思っていますし、自分も入っています。再調達価格で保険料は決まるので、あまり築年で安くなったりはしませんが、家財までつけても相場は普通の面積ならせいぜい年1万円程度だと思います。火災保険に入っていないとその半額を上限とする地震保険にも加入はできませんが、保険料は大抵地震保険のほうが高くなります。

オール電化のエコキュートは、寿命は12年前後と言われています。容量やタンクの設置場所などにもよりますが”100万円します”はちょっとだけ過剰かなとは思います。専有部分扱いになるはずで、故障の場合の交換は自己負担です。知り合いのオール電化に住んでいる人から、エコキュート交換したぁって話は10期目すぎくらいからよく聞くようになります。例えガスでも、エコジョーズとかは結構故障率が高くてそんなに長持ちしないのは同じです。うちは12年ですが、ガス給湯器の全交換という話は割と耳にするようになってきています。

(後日修正)実はエコキュート結構高いみたい。特に塩害対応品は高いとかの報告が。先にTwitterで訊いてからかけばよかった・・・

オール電化のエコキュートが経年で壊れて、
交換した経験のある方に聞きます。
ズバリおいくら?


塩害対応品とかは高いらしい・・そういえば容積率の参入の話とかも代わったことがあって湾岸でバルコニーにむきだしでエコキュートのタンク設置って見なくなったな


 

まぁ・・・湾岸の人って坪400でも安い!とかいうお金持ちなんでしょ、気にしない気にしない!

他には浴室の24時間換気や、ディスポーザ-、食洗器(私は今年12期までにすべて入れ替えるか修理を経験)などの新築時オプション品や、新築で同時期に買ったときのエアコン・冷蔵庫・洗濯機などのモーターなど可動部分のあるオプション品や家電製品もへたってくる時期です。今の家電製品はあんまり長持ちはしませんから、うちも今年家電だけで100万円を超えて買い替えています。10年目あたりではこれらのコストは意識して手元にリザーブしておいたほうがいいと思いますし、冬のボーナス一括払いのクレカでこれは購入とか計画的に進めていくとよいかもです。大抵大手の管理会社が10期目くらいになるといろいろ投函して案内をくれますが、無論自分で値段を比較して調べてみることも必須です(大抵は”割高”です)

騒音問題が自分に起こらないのはラッキー?

質問は:

魔神ぶう

今住んでるマンションは上の音は全然聞こえないのですがなぜトラブルになるのかわかりません。恵まれただけでしょうか

回答は:

はい。ずばりその通りです。
実は恵まれているのは多分上階の人がよかったというより、”魔人ぶう”さん本人の”耳”の感度が普通だというだけです。

日本には地震があるので、上の階住民の気配を絶対に感じ取ることもできないといったレベルの遮音を実現することは非常に困難です。上で子供がとびはねれば必ず聞こえます。
うちのマンションで上下階の間で音のクレームの報告が管理事務室に届いたなの管理組合が認知している件数は過去10年ちょいで全戸の8%程度の件数には達していると思います。

人間は”暗雑音”を超えた音を感じ取るようにできているので、”何も騒音がないときに静かすぎる”部屋ほど音のクレームを起こしやすく、うちのマンションでは、低層階ほど騒音クレームの発生率は高くなり、他には”壁式”で建てられている棟限定で・・・騒音対策のための小梁などがなく、梁で囲まれた面積が大きくなるため・・・騒音クレームの発生率は特異的に高くなっています。

さて昔よくうやっていたのですが、クレームがあったとして実際に騒音計で測定にいってみると、殆どの案件-私が測定を扱かったほぼ全て-で、測定結果はデジベル数であらわすと”受忍限度”を超えていないので、判定としては殆どが『聴覚超人的な耳を有する下階の過剰反応』ということになります。聞こえるか聞こえないかといえば確かに聞こえますが、多くの人が気にしないレベルからクレームを発生させる人はいるわけです。そのことを伝えても誰も幸せにはならないのでいいませんが、上下階の間で解決してくださいとお返事するのみです。

今は理事会は音の問題には不干渉を貫いています。どうみても2戸の間で解決すべき問題にかかわって、騒音問題なのか、過剰反応問題なのかを理事会が判定したとしても、下手すると理事が刺されるだけで誰も幸せにはならない。

証拠として騒音問題が原因の一つとなって、上の階か下の階が引っ越した場合で、人が入れ替わってどうなるかというと、過去の全てのケースで
ー上の階が入れ替わっても騒音クレームは変わらないが
ー下の階が入れ替わるとクレームはぴたりと止まる。
騒音問題は主として ”超人的聴覚の”持ち主がいるせいだと私は考えているわけです。

他にも夫が単身赴任で、1人で暮らしている若奥様がクレームを出していたのが、妊娠して子供が生まれるとぴたりと止まるとかの例も経験しました。

残りは別のブログで(予告)

ほかで4つほどご指名のものがあり、
長くなりそうなものもあるので別途お答えしていきます。
(いつだとは書いてない)

-マンションのスケールメリットって棟別? 戸数別?
- 総会で”事後承諾”を繰り返す理事会って?
- サッシの窓はなぜ共用部なの?
- マンション匿名掲示板に書き込みをしたら理事会から投函が?

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

スポンサードリンク

ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。


日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。(スパム対策)