お便り返し-19 指値を通すにはどうしたら?【DJあかい】

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御指名いただきありがとうございます。
先にふじふじ太先生の回答が出ておりますのでそちらも合わせてご覧いただければと思います。

差出人: ゆう

メッセージ本文:
はじめまして。いつも参考にさせて頂いてます。
今回は、仲介事情について質問させて頂きたく、勝どきちゃんさん、ふじふじ太さん、DJあかいさんにお答え頂けたら嬉しいです。

東京郊外で物件を探している30代共働き夫婦、子供は2人です。
予算は5000万円で探しています。

先日、立地(駅徒歩10分、保育園、小学校学区)、建物規模、広さと間取りが全て納得の物件が5000万円で出ており、内見へ行きました。

お部屋は、築年数が15年ほどのため、全体とまではいかなくてもお風呂とキッチンはリフォームしたいな、という状態でした。
その他については問題なく、リフォームさえ出来れば住みたい物件でした。

そこで内見後、リフォーム費用を300万円として、4700万円であれば購入したいと不動産会社の方へお伝えしたところ、以下のように回答されました。

・今回の売主は既に値下げをしており、もう値下げはしない方針
・現在の価格は相場程度
・次の住まいは実家に戻るとのことで、売り急いでいない
・(私たちが3月末までの転居で考えているので)まだ時間があるからもう少し待って良いと思う

とのことで、売主に値下げ交渉自体をしないまま一旦終了となりました。
今回の不動産会社は売主が依頼しているのと同じ不動産会社です。(両手?というものだと思われます)

お伺いしたいのは、今回のケースは本当に売主に価格交渉ができない状態だと思われますか?ということです。

私たちがこの物件を魅力に思っていることは伝わっているはずなので、満額になるよう誘導しているのでは、と勘ぐってしまっています。。

数百万円の話ですが、私たちにとっては大きな金額なので、やはり下げられるのであれば下げたいです。

専門家の方たちの印象をお伺いできればと思います。
長くなり失礼致しました。

僕が思うところ、たぶん実際その仲介担当の言う通りなのではないかと思います。
というのも、両手の場合下げて決まるなら下げてでもまとめます。
仲介にとって減額分の手数料の差は問題ではなく、ちゃんと成約することの方がずっと重要だからです。
実際に下げたばかりでこれ以上の減額はちょっとと言われているのでしょう。(実際グーグルのキャッシュやポータルの履歴等見れば元の価格や時期もわかるかもしれません)
じゃあ無理だね、という話ではなく、それならどうするかという話をこれからしようと思います。

1.無理の幅を小さくする
お風呂とキッチンのリフォームで300万円とのことですが、その2点であればたぶん実際に見積りを出せば数割安い費用で済むはずです。実際の見積もりを付けて指値を言えば売主の納得も得やすいのではないでしょうか。無理を言うにしても売主が受け入れられる無理の幅があるので、そこを近づけていくのも一つの考え方です。

2.無理を通すためには本気度を示す
「まだ時間があるからもう少し待って良いと思う」この言葉が出てくるということは入居時期は遅めがいいとか引渡しを遅くしてほしいと言っているのかなという気がします。ゆうさんの本気度が仲介に伝わってないのではないでしょうか。(ゆうさんが本気ではないという意味ではありません)本気度を伝えるには引き渡し時期を早めでも応じるという姿勢を伝えるとか事前やるとかいろいろあります。仲介に「下げたばっかなのに大幅指値してきてそれでいて引渡し遅い客」と思われたらまとまる話もまとまりません。いやいやまとめるためにがんばってくれよそれが仲介の仕事だろと思うかもしれませんが、両手仲介である以上買主も売主もお客様です。買主の要求丸のみで売主に全部割を食わせるというのは…業者売り主だとそういうこともありますね(笑)。でも消費者同士の取引だとそういうわけにもいかないですから落としどころを見つけるしかありません。引渡し急げっつったって「売り急いでない」って言ってたじゃん!話聞いてた?と思われるかもしれませんが、「売り急いでない」を翻訳すると「プロジェクト期間間近の業者や買い先行の売り主と違って大きな指値を受けてまで売る必要はない」くらいの意味で、誰だって売りに出す以上早く売りたいのは当たり前です。(でなければ毎週末掃除して内覧受けつけるのも大変ですよね)

3.仲介とコミュニケーションをとる
ゆうさんは仲介担当者に不信感を持たれているかと思いますが、先ほどの本気度の件ではないですが仲介担当者も同じような感想を持っているんじゃないかと思います。今契約して引渡3月では売主は受け入れないでしょう(それも満額ならまだしも大幅な指値を受けて)から、当面数字にならないお客さんとみられている可能性は高いです。仕事のできる営業ほど数字に誠実ですから、今買う人にエネルギーを割きます。ですから、ゆうさんがこの物件を買おうと思うならば、今話していただいたこと(あるいは私やふじふじ太さんのアドバイスから参考にしたこと)を胸襟を開けて仲介担当者に伝えて、俺は本当に買うつもりがあるんだ、事前も出てるしリフォームもkonkyolessじゃなくてkonkyofulだし買付書く用意もできてる。先のお客さんじゃないぞということをちゃんとわかるように伝えて、仲介と打ち解けて、うまくコミュニケーションとって、それでもダメなら縁がなかったという話で、人事を尽くして天命を待つというやつで今人事を尽くさないで諦めたらきっと高校時代に告白しなかったクラスの美人のことのように後悔しますよ、とおもいます。

健闘を祈ります。

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マンションコミュニティの皆々様方、ごきげんよう。不動産業界に身を置くDJあかいと申します。 この度、スムログという多くの人の目に触れる晴れの舞台をいただきましたので、普段のブログと一味違った学びのある記事を発信していきたいと思います。

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