【お便り返し】ご指名に4つまとめて

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相談キャンペーンでのメールで指名のものから4つまとめて

私のお返事は、
ー私のみをご指名した、マンション管理ネタ(それ以外は必ず他に適任者がいます)
ー具体的な理事会側のお悩み(理事長のクビの飛ばし方は?には対応できません)
ーそのうち、私の気の向いたもの
の全てに合致した場合にのみ書かせていただきます。

今回は落穂ひろい的にざっくり。
もうキャンペーン期間中にはあと1-2本への回答が限度です。
上の条件にあわないものは、他の人に質問投げて下さい。

 



質問1

届いている質問は以下の通り:

差出人のハンドルネーム:世界の鈴木
質問内容:
はるぶー様に質問です。

現在検討している新築マンションが、地権者住戸が全60戸中30戸超を占めています。
管理という点で、何か考えられるデメリットはありますか?

お答え1:地権者の多いマンションのデメリット

管理の上では、極めて地権者割合が高いマンションの場合には”譜代””外様”の差をずっと感じながら暮らしていく覚悟が必要かと思います。例えば、理事会に入ってなにかをしようといった意図をお持ちの場合にはこのような高い地権者割合のマンションに新住民としてはいるスタイルはお薦めしません。規約改正を地権者だけで阻止できてしまう1/4以上を地権者の多いマンションを避ける場合の目途と私は考えています。

逆に自分が主導してマンションの設定を代えていこうとか思わないなら購入もあるいはありかもしれません。地権者もかなりの割合がそのまま暮らすわけですので、そう無茶をするわけでもないでしょうから。

地権者が多い場合の問題点は過去にもお便り返しでまとめたことがあります。
繰り返しになりますのでリンクを貼って終了

→ https://www.sumu-log.com/archives/4058/

質問2

差出人のハンドルネーム:リモートワーカー
質問内容:
はるぶーさんに質問です。

私の住んでいるマンションの例で恐縮ですが、駐車場の外部貸出しの是非について、はるぶーさんのご意見をいただきたいです。管理組合の理事でもないヒラの住民ですが、理事になった際に提案できるために現状を把握しておきたくお伺いしたい次第です。

(背景)
・築15年、150戸程度の板状マンション(現在の相場は坪360万)
・管理費が平米130円、修繕積立金も同程度
・地下駐車場で50台程度収容可能(機械式)。現在2割程度空きが出ている状況
・議事録を読む限り、過去に外部開放を検討したこともあるが、セキュリティの面で見送った
・駅近物件であり、住民の高年齢化で駐車場の使用率が上がる見込みはなさそう
・現状、管理費の不足はないが、30年目、40年目の大規模修繕では資金が足りなくなる可能性があり、管理費・修繕費の値上げも検討している
・駐車場収入はおそらく管理費口に充当される(理解が曖昧で申し訳ありません)

以上を踏まえて、はるぶーさんが理事だったとしたら、駐車場の外部貸出は行いますでしょうか?

お答え2:駐車場の外部貸し

書かれた条件だけからは判断が困難です。駐車場の外部貸しは、マンションの抱えた本質的な財政の問題の解決のためにはならず、あくまでキャッシュフローを一時的に改善する”余禄”にすぎないと思うからで。

今例えば一般会計にはどの程度の余裕が単年度であるのか・・・理事会が1年に赤字にならずに利用できる一般会計の現在の黒字みこみはいくらか・・・がわからないので、数字は沢山あげてありますが、貴マンションの困窮度がわからないためです。

もう一つアドバイスを困難にしているのが、近隣の駐車場の空き状況や、相場がわからないこと。市場の相場を無視して貸し出し価格は設定できないですので。ある程度近隣より安くしないと、マンションの駐車場に他から車を奪ってきて停めることはできません。

多分私だったら ”理事会に無理押しはしない”と思います。自分に苦労が降りかかってくる一方でうまみが少ないから、まっすぐ”増税”に向かう自分自身のリソースを喰ってしまうので、より大きな問題を先に解決する邪魔になるから。収益事業は理事会的にはかなり上級編です。そのレベルに理事会がないのであれば、管理費を値上げする・積立金を値上げするなど『増税を先に実施』するほうがマンションへの寄与は大きい。

先に駐車場を貸し出した後で、積立金などを考えると、駐車場の外部貸し収入をあてこんで値上げ幅を圧縮しようという方向に走りがちです。無論積立金の不足のほうが桁違いに大きいわけなので、かなりの苦労をしても、積立金の値上げ幅がわずかに減るだけに消えることが多いわけです。 逆に積立金の問題を解決したのちに、とりくめば、発生した収益は全部理事会が裁量的な費用として使うことができます。実際にうちでは昨年は、駐車場自身のチェーンゲートのETC通過対応、来年度はエントランス全体を無線キー対応(ラクセスキー等)とするなどのアップグレードの原資にうちでは利用しています。

取り組むなら”増税”に真正面からフルパワーをつっこんだほうが後が楽ですし、きちんと説得すれば、思ったほど積立金の値上げは難しいものではありません。

ちょっとばかり収支を改善するために、毎年決まった役員が課税のための手続きをするようでは意味がなく、例えば税理士を入れ、収益事業会計を組んでいろいろ管理会社にもお世話をお願いするにはやや規模が小さすぎます。

駐車場を10台外部に貸すということですが、もともと機械式の地下駐車場という設定も含め結構難しく、しかも結果として得られるものが大きいとは言えません。10台貸すのでも100台貸すのでも理事会の手間は同じです。少なくとも40-50台の貸出しみこみが見えていなければ私は乗り出しませんでした。

借りる側からみると機械式は結構面倒な上に、貸す側からみるとセキュリティが劣化する問題をクリアするしかありません。多分かなりの割合で反対がでるものと思います。私のマンションでは40-50台という大規模な貸出で、駐車場が自走式の駐車場棟で、その駐車場棟はマンションの建物のセキュリティラインの”外”にあるというかなりラッキーな状況でも、事前アンケートではかなりの反対があり、20台近い防犯カメラの増設など(ざっと数百万の先行投資になります)を行っても、総会での反対は15%におよびました。マンションの議案は常に90%以上の賛成率で通すのが望ましく、賛否でマンションを2つに割って中に軋轢を生んでまで無理するものでもないのです。

財務の担当者の私に一切契約や課税での負荷を発生させないようにするためには、税理士との顧問契約や、収益事業会計の立ち上げなどを要して、その後は全自動運転になるようにするまでが結構な手間でした。
サブリース(業者にまとめて貸出す)だと平均的には収益の半分弱程度がサブリースのコミッションになると思ってください。つまり、50台×2割の10台なら近隣相場の5台分程度で、そこから税金や、税理士さんへの報酬支払いもあります。

うちではいろいろな幸運もあり、結果として1戸あたり年1万円程度の収益が”黙って見ているだけ”で入ってくるようにはなりましたが、例えば近隣のマンションが、より安い値段で駐車場を貸し出し始めるなどダンピング合戦が勃発すれば、消えかねない収入ですから、管理費を上げる・積立金を上げるといった確定的な収支改善に比較すればあてにはできないお金です。あくまで”余禄”だと考えることが大事かなと思っています。
とくに桁違いに不足額の大きい積立金問題と絡めるのは筋が悪いです。

質問3

差出人のハンドルネーム:つるりん
質問内容:
初めて質問させて頂きます。質問内容からして詳しく教えて頂けそうなはるぶー様へお聞きしたいです。
私は昨年新築小規模マンションへ入居(23戸)し第1期の理事長になった者です。修繕積立金の事についての質問なのですが、管理組合の設立総会はしたのですが1回目の総会も来ていない状態ですので管理会社の選定した大手銀行へ入っている状態です。大規模修繕には多額の費用が掛かると思いますが、いかんせん小規模マンションなのでやりたい事が費用面からやりづらいことになりやすいかと思っています。
それと、万が一銀行がつぶれた場合ですが今は普通口座に全額入っている為 1千万以上の預金は保障されない状態です。
積立金の分散等何か良い方法は無いでしょうか。
すみませんがよろしくお願いします。

お答え3: 積立金のペイオフ対策

23戸程度でも割と短期に1000万円にいってしまいますから、その都度別の口座を作ってとかいうのは、管理会社にお任せしていれば”通帳”と”印鑑”は生き別れになりますから、出し入れも結構大変ですのでお勧めはしかねます。うちのマンションは500戸とかありますので”毎月”の積立金の徴収が1000万を超えています。毎月新しい銀行とおつきあいともいきません。(既に積立金会計の総額は10億を超えてます)

普通貯金にしているなら、ほぼ利息なしな一方で、リスクだけ背負っている形ですので、決済性の口座に切替えてはいかがでしょうが? 利息は一切つかなくなりますが、預金全額が保証されるので、1000万以上預けていても安心です。うちはその上で口座をつくっていいのは3大メガバンクに限ると財務会計細則で制限しています。

利息0に豚積みしているとそれはそれで批判を受けるので、運用を考える場合、固めの債権運用などで、よほど詳しいのでなければ、すまい・る債あたりになろうかと思います。リスクとっても、儲かっても誰も褒めてくれませんが、元本割れを起こせば理事会役員の責任問題になりますから、元本回収の確実性のほうを重視することになるのは、決済性の口座を利用するのと考えかたは同じです。

質問4

差出人のハンドルネーム:たろこう
質問内容:
はるぶーさんへ質問です(勿論他の方でも)

新築マンションを購入する際、ディベロッパーから提示される重要事項説明と管理規約の案について、特に注意して確認した方が良い箇所を教えてください。
(たまに下履の商業施設の電気代を区分所有者が負担するなどケースがあると聞いて、そういった箇所を事前に確認できればと思いまして。)

回答4:下駄ばきタワーの規約読み込みのポイント

『トラップ』は、非常に巧妙に仕込まれていて、数百戸の購入検討者がモデルルームを訪問しても誰も気が付かず掲示板などで話題にしないようなものです。わざわざ指摘して燃やしにいくようなもんでもない。ちょっとこの余白には書ききれませんし、気になるならプロにお金払って相談するしかないと思います。

下駄履きしている商用施設の電気代を上のオーナーさんが負担しているタワーは実在します。書くと財閥系大手デベから、私は3回生まれかわるくらいの間マンションを売ってもらえなくなりそうなのでやめておきますが、墓石のような形で、しかも下の部分が商用施設になっていて地権者の所有部分になっているタワーは、極めて高確率で、下駄の負担を上に押し付けています。下駄があるから全体にも価値があるんだともいえるでしょうが、後で積立金がとんでもない値段になったりが起こります。
素人判断的には全部やめとけとしか・・・

(写真は墓石型のタワーの例です)



 

ふぅ・・・疲れたぶー

これで一回のびましたが、次回予告タイトルは、お便り返しは今月はもうお休みして(4つも書いたからもうよかろう)
『コロナウイルス騒動とマンション理事会: 総会は”必須火急”』

 

!! 重要 !!
 本ブログの内容は、著者の個人的見解であり、著者の所属するマンション管理組合、勤務先、RJC48も含めその他所属する一切の団体の意見、方針を示すものではありません。

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ABOUTこの記事をかいた人

マンションのモデルルームがあるとたとえ外国でもふらふら入ってしまったり、管理組合の理事会には思わず立候補する人って多いですよね。多いはず!! それなのにあんまり管理組合の苦労とかのブログって見ないので立ち上げてみました。世の中に多い管理士系ブログとは一味違う、理事会側から見たマンションの運営を中心テーマに書いていこうと思ってます。

4 件のコメント

  • 裏方理事長14回目 より:

    (写真は墓石型のタワーの例です)

    笑えた!(^^)!
    駅前によく見ますね

    『コロナウイルス騒動とマンション理事会: 総会は”必須火急”』
    どこでも”必須火急”です
    お待ちします
    裏方マンションは9月末なのでたぶん余裕でしょう

    • はるぶー より:

      3月竣工引き渡しマンションが多いのでこの時期決算ー通常総会
      のマンションが多い筈で、決算理事会とか、通常総会は普通に考えて
      スキップはできないと思うんですよ。コロナだから管理しなくていいとは
      なりません。

  • ワンダーランド より:

    >お答え3: 積立金のペイオフ対策 に関連して

    他サイトで 以下の質問をしたところ「ペイオフ対策は?」と 逆質問です。

    —————————————————–
    理事による自主管理、総戸数約300 組合法人です
    納める修繕積立(割合)は 316円/㎡ で低くないです。毎期 2~3億の定期があります。
    金融機関にもよりますが、ここ10年程は利息が低迷し、億単位でも多い利息はつかない、のでは?と個人的に思っています。

    ある金融機関の預金利息が突出しています。
    きらぼし銀行(旧:八千代)です。

    2015年 1.1億(定期) 利息 287,954
    2016年 0.9億(定期) 利息 114,517
    ↑ 総会で 利息が多いのでは?の質問に 組合は「意味不明の質問」と一蹴
    2017年 0.9億(定期) 利息 44,544 ← 減ったことに組合からの説明なし
    2018年 1.0億(定期) 利息 26,693
    2019年 1.0億(定期) 利息 24,607

    ※金融機関に問い合わせると「組合に問合せください」
    ※組合に数字以外の開示(通帳コピーなど)を求めると、裁判でもしない限り応じません
    ※金融機関、利息などに詳しいかた真摯なご指摘お待ちします
    —————————————————–

    • はるぶー より:

      個別性の強い案件であり(どこのマンションかはわかりますが)
      想像できる理由はありますが、ここでのやりとりは避けさせてください。
      通常”残高証明”を議案書に添付しますけどね。

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