マンション高値時代の購入術 ほとんどのエリアで中古マンションがおすすめ!【マンションマニア】

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いや〜新築マンションが鬼高いですね(笑)

昨年よりかは「価格が高いのにコストカットが激しい」新築マンションが減ってきており、「価格は高いけどグレードも高い」新築マンションが増えているのは唯一の救いです。

こんな時代のマンション購入のコツを共有していきたいと思います。

まずはよく聞かれる質問から。

オリンピック後にマンション価格は下がるのか?

私は2017年の記事で

①下がらないから今すぐ買いましょう!

②2023年〜2024年頃には下がる(戻る)かも!

と予想しました。

今年販売される新築マンションや現在の土地仕入れ、建築費を見ても結果論ではありますが①は正解だったでしょう。

ただ、②はハズレるかも?です。というのも新築マンションというのは販売する数年前に土地を仕入れます。今現在デベロッパーが仕入れている土地情報(私が知り得るのはほんの一部ですが)を見ても土地の仕入れ値が大幅に下がったとは聞きません。

建築費に関しても現状下がっておらず、オリンピックが終わったから下がる見込みもなし。むしろコロナの関係で人件費だけでなく住宅設備や建築資材が値上がる可能性があるのも怖いところ。あまり良くない話ですが期待するのであればコロナ絡みで倒産からの土地売却が増える可能性があることや、もしかしたらホテルの土地仕入れが一休みになる可能性があることでしょうか。

新築マンションは土地代+建物代+販売費+利益で販売価格が決まりますから原価が高い以上は安く売るのが難しいのです。

ましてや大手デベばかりなので投げ売りするかと言うと難しいのですよね。

デベからすれば住宅購入検討者だけがお客様ではなく、株主もお客様です。在庫は資産と言い訳できても供給戸数が減ると株主からオコが入るでしょうからなんとか供給戸数は維持していきたいため土地は仕入れなきゃですし大変ですね、、

まぁ10年、20年後には新築マンションという商品自体が少なくなっていそうです。

さて、今現在一時取得を考えられている方にはかなり厳しい時代です。私がマンション購入を検討し始めた2000年前半から数年前までは極端な話し住宅情報誌をめくって気に入った物件を直感で選んでも詰むことはほとんど考えられませんでした。

※詰む=物件価値がローン残債を下回る

そのため当時の記事はほとんどの新築マンションをおすすめしています(笑)

ただ、今の記事は、、最近になって私のブログを知った方からすれば「なんだこの辛口野郎は」と思われるでしょうけど昔は違かったのですよ!!

おすすめ新築マンションが大きく減ったのは詰む可能性が高いことだけではありません。

「賃貸よりお得」

が成り立たなくなっている新築マンションばかりだからです。

昔はチラシにも「賃料と比較してみてください!!」というウリ文句がよく書かれていたのですがそれはけしてポジショントークではなくガチでウリだったのです。

私が買ったマンションで例えると同一の部屋を賃貸で借りる場合には安くても15万円はしました。それが3300万円ほどで買えたのです。維持費や税金を足しても毎月の支払いは12万円ほど。毎月ローン残債が減りますから実質のお得額はもっと上。

ただ、今現在同じエリアで供給されている新築マンションを見ると4500万円ほど。毎月の支払いは維持費や税金を合わせると15万円ほど。では同一の部屋を借りたらいくらか?変わらず15万円です。

「分譲賃貸借りても毎月の支払い同じやないかーい!!」

物件価値の下がりも早く、初期費用も分譲のほうが高いですから、、

皆様の収入も家賃相場も上がってないのにマンションの価格ばかりが値上がっているのです。

それでも買い方のコツを掴めば家賃よりお得もまだ実現できます。

先ほどと同エリアで見てみると築浅中古なら3800万円ほどで買えるのです。マンショングレードは今の新築と大差ないかもしくは上です。

住宅ローン減税の新築・中古の差を考慮しても新築にこだわらないならどう考えても築浅中古が有利ですよね。

つまり、最初から新築マンションを検討しなくても良いエリアが増えているのです。最初から築浅中古マンション狙いでえーやんと言うことです。

中古マンションならどのエリアだっておすすめがあります。

それでも新築マンションが欲しい!という方も多いでしょう。

そのような方へのアドバイスとしては高くても良いので立地の尖る新築マンションがおすすめです。

都内なら千代田・港・中央などなどできるだけ都心部。買おうとしている価格が中古市場でも動いていれば安心です。新築マンションが億超えなのに中古市場で億超えが動いてないのは怖いですね。

いつか新築マンションがお安い時代が来たとしても似たような立地もしくは優れてしまう立地での供給が期待できなければ高くても買いでしょう。

「高い時代にしか買えなかった新築マンション」

なら中古でも強いですよね。

とはいえ都心で坪単価500,600とか出せる方はごく一部。一般層はどうすりゃいいのよ?

安心してください!あります!(笑)

他力本願系の新築マンションを買えばいいのです。

他力本願に加えて大規模マンションであるなどの条件はほしいところですがこんな時代なので他力本願も大事です(笑)

他力本願になり得る要素としては鉄道路線の整備や街の開発です。

一例ではありますが神奈川県ならプラウドシティ日吉、埼玉県ならシントシティ、千葉県ならスカイグランドタワーのような物件です。日吉(駅はそのまま)は鉄道新線の建設(新横浜直通)、シントシティは物件外の街の伸びしろ、スカイグランドタワーは行政も一体となった開発や新駅(イオンモールの前)などマンション自体も大規模でリセールしやすいながらも他力本願要素もありますから単価抑えめの割には手堅いため新築マンションの中ではおすすめがしやすいです。

めちゃくちゃな尖りはなくともザ・パークハウス浅草のようにぽっとでの即完売マンションもあるのでアンテナをしっかりと張りましょう!

大規模とまでいかなくともパークホームズ柏タワーレジデンスなど「立地が良いのに割高感ない」新築マンションもいいですね。

単価抑えめの近郊・郊外でも他力本願要素があったり立地が尖っている新築マンションならおすすめしやすいです。

あとは学区ですね。公立校の人気学区だと一般的な中規模・小規模マンションでも中古市場で高値で動きやすいです。学区狙いの方だと入居時期が絞られるのでまったり探せず出物の中からサクッと選ぶ必要があるためリセールに期待ができます。子供が高校生になったら引っ越すというのも容易です。

高価格帯のエリアでなくとも狙い目の新築マンションはあるものです。

~まとめ~

①新築マンションを買うなら高単価で立地(アドレス)がよく、建物・設備グレードも高いものにすべし

②近郊・郊外なら最初から中古マンション検討がおすすめ

③ただし、近郊・郊外でも他力本願要素があったり、立地や学区に尖りがあればよし

さぁ!マンションマニアも2020年マンションを買います!!

先日とある中古マンションに満額買い付けを入れましたが現金組に負けました、、

気持ち切り替えて探し中です!




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マンション評論家のマンションマニアです!モデルルーム訪問件数は1000件超でマンション購入経験は9件になりました。エンドユーザー様に近い存在であることをモットーに皆様のお役に立つ記事を更新していきたいと思います! 運営ブログ⇒マンションマニアの住まいカウンター

2 件のコメント

  • 名無し より:

    先日はプラウド志木本町、朝霞本町、平和台の動画をありがとうございます。物件選びの参考になりました。
    ところで最近は上記物件のように、販管費圧縮のためにモデルルームではなく複数物件を1つのコンセプトルームとして営業するのがトレンドになってきてるのでしょうか?
    前向きに捉えれば、戸当たり面積や仕様カットだけでなく、販管費を削減してデベロッパーがユーザー希望価格との乖離を埋めるために努力しているものだと思っていました。
    ただしそれが坪単価価格まで波及していないなというのが正直なところです。色々と削減をしている割に、むしろ価格は上がっている印象です。すなわち、用地代や建築費はコストカットで相殺出来ないほどに跳ね上がっているということなのでしょうか?
    少なくとも郊外マンションにおいては価格を下げたくないデベロッパーがひた隠しにし、建築費高騰、用地高騰を建前に、販売戸数を抑えた代わりに戸当たりの利益率を上げているようにも思えます。
    コロナや増税による不況で買い控えが加速すれば、リーマンショック時と同様、デベロッパーの利益率も一旦見直しする時がやってきそうな気がします。

    • 名無し様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      合同マンションギャラリーは増えてきていますね!
      大規模マンションが減っているというのも理由の一つでしょう。
      まとめてしまったほうが販売費を抑えられます。コンセプトルームの代わりにVRなどを用意してくれているので盛り上がりには欠けてもわかりやすさは失っていないでしょう。むしろVRのほうが全部屋再現できたりしますのでわかりやすいかと。

      デベロッパーの従業員も残業を抑えなきゃでしょうし人員の確保も容易ではないのかと思います。
      大手デベだと利益率削るくらいならゆっくり販売を選びそうではあります。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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