駅遠だからリセールバリューが厳しいとは限らない【マンションマニア】

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駅近マンションを求める方が増えていますね。さらには部屋は狭くて良いから都心で…この流れは共働き世代が増えているわけで違和感ありません。

しかしながら駅遠マンションは価格下落率が厳しいから買わないほうが良いという間違った意見も見受けられます。

今回の記事では駅遠マンションでも選び方さえ間違えなければ売る・貸すに困らないということを共有していきたいと思います。

まずは駅遠マンションの魅力を考えてみましょう。

わかりやすい部分ではお求めやすい価格で広めのお部屋が買えることですね。ただ、これは当たり前のことなのです。駅遠マンションというのは価格がお安くて当然。むしろそこしかウリがない駅遠マンションというのは買わないほうがいいでしょう。残債割れにより売ることも貸すこともできないリスクが高まります。

ではどんな駅遠マンションなら買っても良いのか?

それは価格の魅力+αです。

+αとなる一例としては

・大規模複合開発もしくは既存の大規模複合施設隣接

→マンションだけの開発ではなく商業施設などとの一体開発となれば駅遠ではあるものの日常の買い物が便利となります。外部流入によりその街に訪れる人が増えれば存在自体が広告となりますから指名買いにも期待ができます。

・駅前では得難い住環境

→駅から離れたのに低地になってしまったり、周りに工場だらけだったらどうでしょうか?まさに価格の安さだけがウリとなり、中古市場でも価格の安さで勝負するしかありません。

駅から離れるけども高台の住宅街になったり、駅前では得られない素敵な眺望となったりするのであれば駅から離れるだけの価値がありますよね。

・駅遠だけども交通利便性が悪くない

駅遠マンションは毎日駅から歩くのは非現実的となります。気温がちょうど良い季節なら歩くのも楽しいですが真夏や悪天候時に15分、20分…歩くのは厳しいですよね。

もし駅まで路線バスが充実していたり、運営がうまくいっているマンション専用のシャトルバスがあったらどうでしょうか。駅まで5分、10分歩くよりも目の前のバス停からバスに乗車して駅まで5分のほうが快適かもしれません。

簡潔にまとめると

・駅遠マンションは安くて当たり前。安さだけがウリの駅遠マンションは買わないほうがいい

・駅遠だからこそ得られる魅力がある駅遠マンションなら満足度の高さはもちろん、売るのも貸すのも困らない

となります。

次はデータで見ていきましょう。

■パークホームズ吉祥寺北グランヴィラ 2018年3月 総戸数269戸

アドレスは練馬区、吉祥寺駅からバスで約10分、バス停からは徒歩2分です。最寄り駅が人気の吉祥寺、バスの運行本数が多くマンション自体も軽井沢の別荘をイメージしたものとなっており駅遠ながらも魅力が多いマンションです。

新築時の坪単価は約265万円、現在は坪単価約275万円とバス便ながらも値上がりしています。

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■パークホームズ立川 2017年3月築 総戸数352戸

立川駅から徒歩18分と駅距離があります。モノレールの高松駅からは徒歩12分、物件近くのバス停から立川駅北口行きに乗車しても立川駅まで15分ほどかかるため交通利便性が良いとは言えないのですが2015年12月にオープンしたららぽーと立川立飛に近接しています。

新築時の坪単価は約180万円、現在は坪単価約195万円とららぽーと近接ならではの人気ぶりです。

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■ザ幕張ベイフロント タワー&レジデンス 2015年5月 総戸数308戸

※普通借地権

海浜幕張駅から徒歩21分、計画上では幕張ベイタウン最後の分譲マンションでした。内廊下、ディスポーザーなどタワーマンションならではの高級感、海近接による開放感が魅力となります。駅遠ですが隣接マンションと共同でシャトルバスを運行、車通勤の方も多いエリアですから自走式駐車場を完備しています。

新築時の坪単価は約155万円、現在は坪単価約175万円と普通借地権というネックがありながらも値上がりしています。

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次は記事作成時点で販売中の駅遠マンションでおすすめ3選を共有いたします。

■晴海フラッグ 2023年3月下旬入居予定 総戸数4145戸(賃貸などを含めると5632戸)

皆様ご存知オリパラ2020の選手村としても利用されるマンションです。勝どき駅から徒歩20分ほど、BRTの運行が予定されており新橋方面へダイレクトアクセスが可能となります。不安も大きいですがそれ以上に期待も大きいプロジェクトです。

坪単価は約300万円。バス便としてはなかなかな単価ではありますが中央区アドレスで80㎡が7000万円前後で買えるとなれば都心近接希望ながらも部屋の広さも取りたいという方には合っていることでしょう。

部屋選びさえきちんとすれば買ったときの価格から大きな下落というのは考えにくいのではないでしょうか。

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■プラウドシティ吉祥寺 2020年1月・2021年2月竣工予定 総戸数678戸

吉祥寺駅から徒歩23分、駅までの距離はけっこうなものですが敷地内にバス停を誘致(もともとあったバス停を手前に寄せる)、さらには半個室の待合室まで設けてくれます。とはいえ待合室に長居する必要はないくらいバスの運行本数は充実、さらには専用レーン区間を走りますからバス便ながら時間も読みやすくなっています。

アドレスは三鷹市、吉祥寺駅と三鷹駅を拠点とできます。

坪単価は約270万円。先ほどご紹介したパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ(駅の反対側ですが)が坪単価約275万円で動いているわけでものすごい割高感があるというわけではありません。

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■幕張ベイパーク スカイグランドタワー 2020年12月竣工予定 総戸数826戸

海浜幕張駅から徒歩13分、新設道路ができればもう1分ほど短くなりそうですから駅遠と呼ぶには微妙な距離感ですが幕張ベイパーク全体としては駅距離があるタワー棟が今後供給されるわけで街としては駅からそれなりに距離があります。幕張ベイパークの総計画戸数は4000戸超ですが晴海フラッグと違い15年ほどかけて供給していく予定です。

スカイグランドタワーは千葉県で一番背の高いマンションとなり話題性もありますね。

坪単価は約225万円。1棟目が竣工して1年経たずのため中古相場は出来上がっていませんが海浜幕張はオフィスが多いこともあり賃貸需要は強く、1棟目の利回りは最大5.6%で動いています。

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駅に近いほうが便利なことはたしかですし、不動産としても手堅いことはたしかです。ただ、駅遠であってもマンション選びさえ間違わなければ価格も維持しつつ、現実的な支払いで広いお部屋に住むこともできるわけです。

駅遠だからこそ得られるメリットがあるマンションであれば検討に入れてみてもよろしいのではないでしょうか。




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