スポンサードリンク

第8回マンションコミュニティ座談会「中古マンションについて」前編

今回のテーマは「中古マンションについて」です。建築費が高騰してきた今、改めて「中古マンション」についてみんなで考えてみました。(2015 年9月収録)

目次

  1. この座談会に参加したメンバーは?
  2. 座談会
  3. 次回の座談会

この座談会に参加したメンバーは?

のらえもん
のらえもんさん

湾岸物件を愛してやまないネット妖精です。東京湾岸タワマン居住中。湾岸総合情報ブログ「マンション購入を真剣に考えるブログ」運営。いつの間にか本座談会の司会者ポジションに。マンション購入を真剣に考えるブログ

マンションマニア
マンションマニアさん

すでに住宅購入は8件目。モデルルームを訪問し、買ってもいいマンションをご紹介! 得意地域は板橋区、北区、練馬区、戸田市、さいたま市、川口市周辺ですが、その他広域にわたり活動しております。不動産業界とは無縁の仕事をしているただのマンションマニアです。マンションマニアの住まいカウンター

DJあかい
DJあかいさん

いつもアマチュアの気持ちを忘れないで不動産に関わってる人。 得意エリアは都心、横浜。不動産業界の内側からの発信が少ないとの思いから、最前線の温度や感覚を伝えるブログを書いています。DJあかいのマンション総研

モモレジ
モモレジさん

マンションオタク兼投資家。趣味で宅建や管理業務主任者試験にも合格。
多数の売買実績を活かし、利害関係のないフラットな視点でマンションの間取りや価格を分析。掲載数は約3000物件6500戸。マンションの間取りや価格を言いたい放題!

はるぶー
はるぶーさん

都内の大規模マンションに住んでいます。 モデルルームや中古マンションのオープンルーム訪問が趣味化してしまって300箇所くらい訪問しました。 住んでいるマンションの理事会役員ももう7年目です。都内を中心としたマンションの探訪とマンションの管理組合の苦労をかなり濃い目のブログで書いています。はるぶーのマンションヲタクな日々

座談会


中古を買うときの特殊な心理

今回は「中古」をテーマに進めたいと思います。

中古ですか。

世帯年収が1000万円前後の実需層には「最近の新築の上げ相場だと都心近郊は厳しくない?」みたいな話を先ほどまでしてきました。「じゃあ中古ってどうなのよ」って僕なら考えます。そこで、皆さんの本音をお伺いしたいんですけど「今だったら新築より中古」って思います?

これからは中古の時代だと思います。近郊、郊外でお勧めの中古ってたくさんあるので、新築マンションの購入相談をしてきた人に「例えばこういう中古がいいですよ」って送るんですけど「新築時より価格が上がってるのは嫌だ!」と考える人が多い。まだ伸びしろあるのに。

そういう人多いと思います。

気持ちはわかるんですけどね。中古にしても新築にしても「『いつ買うか?』がほとんど値段を決めてる要因」だと思うんです。今買う以上「中古であろうが新築であろうがある程度高くなってる」のは当然なんです。それを「中古の売り主が儲けてる」っていうとちょっと違う。そこはまず目をつぶる。

儲かるか儲からないかは、いつの時代に分譲されたものかによって大きく違いますよね。

例えば「2011年とか12年に分譲した物件は当然上がってるだろう」って話ですよね。

まあ、そういうことですね。

2011~12年のマンションは、今の相場ではなかなか元の値段じゃ買えないですよね。

でも面白いのは、株だとそういう人いないじゃないですか。

いない、いない。

株は2010年の時の値段で俺に売ってくれって人はいないのに、なぜ住宅だとそういうふうに言う人が多いのか不思議。

不動産は売主の相手方がどんな人か分かるからじゃないですかね。

相手の顔が見えるっていうのもあるんでしょうね。

相手がいくら乗せて売ろうとしてるか分かっちゃうからっていうのはあると思う。

新築価格が分かっちゃうのが、かえって良くないんじゃないですか。

株だと相手の人の名前分かんないわけよ。



新築価格がわかってしまうことの罪深さ

だから、新築価格を知ることができちゃうのは住まいサーフィンの罪深いところというか…。

そうですね。部屋番号を入れるだけで、新築時定価が出てきちゃう住まいサーフィンは結構罪深い。

最近、のらえもんもそう言われておりまして、悩みが深い。

なんで?

ブログに価格表を載せてた物件の中古の売り出し価格が上がってるからですね。

スカイズとか、クロノレジデンスの相場が新築価格より上がってるから。そして僕のブログに新築価格がずばり乗ってる。
スカイズ リンク元:マンション購入を真剣に考えるブログ

クロノレジデンス リンク元:マンション購入を真剣に考えるブログ

でも、新築時以上の価格で買うか買わないかは別として検討者にとっては有用な情報ですからね。最近の超都心物件は中古売出価格が見るに堪えないものが少なくない。情報をできる限り入手して相場を知っておかないと高値掴みの危険性が高いです。

仲介の売り物件獲得合戦の影響ですかね。最近湾岸に住んでると、湾岸に今どんどん仲介店が増えてると感じます。

豊洲は、長いこと三井のリハウスと長谷工の仲介しかなかったんです。それがほぼ同日にリバブルと野村の仲介が来て、同じビルに住友不動産販売が来た。更に東建も有明に新店舗構えて一斉に売り主争奪戦になってます。

毎週のようにリバブルと三井からダイレクトメールがやってきて、「今が!売り時!どうでしょう!」みたいな手紙をもらうわけです。

いくら元のマンションを高値で買い取ってもらえても、近所に住み替えようと思って新築を探したらもっと死ぬほど高いんじゃ意味が無い。そんな値上がりする物件だけわらしべ長者みたいに渡り歩ける気がしないし…。

だって、例えば湾岸売って超田舎に引っ越すって有り得ないわけじゃないですか。基本的に隣に引っ越すような状況になるしかないわけですよ。

マンションで資産価値だの売り時だのって語れるのは、市況に合わせて好きなタイミングで売ったり買ったりできる2戸目から先じゃないのかなあと思うんだけどな。

第6回座談会「マンションの市況について」で言ったように新築はタワーだと案外ミスプライスが有ったりするんで、タイミング良く新築に買い換えれば、チャンスは有るには有りますが簡単ではないですね。

でもブリリアタワーズ目黒とかだって、停止条件付売買契約とかだったら相手してくれないですよね。

まあ、そうでしょうね。ただ、昔からずっと「マンションはグロスで7000万超えたら売れなくなる」傾向が有りました。そこは今もまあ変わってない。私は「グロス価格7000万円の壁」という説を提唱してるんです。要するに同じような値段で面積がだんだん狭くなってきてるんです。

The Tokyo Towers だと角住戸は全部120平米とか有りました。ケープタワースカイズと同じY字型しててもやっぱ角は100平米くらい有ったんですよ。全部中層くらいで7000万出せば角を買えた。

時が経って今の湾岸マンションも全部7000までに収まっていますが、専有面積は120が100になり70になってきたんですね。要するに「グロス8000になったら堅気には夫婦2馬力でもローン組んでは買えない」んですよ。

だから今の新築マンション相場では「ある程度の広さが欲しい」とか「1台は確実に駐車場が欲しい」って人が希望するような部屋はどこにも無いから買えないわけですよ。

今は人気地区での駐車場設置率は凄く下がってきてますからね。例えば豊洲だと、昔まだ人気が無かった頃に建った「◯◯豊洲」って名前じゃないマンションって、駐車場がほぼ100パーセント付いてたりしたんです。
芝浦アイランド_ケープタワー リンク元:https://www.sutekicookan.com/芝浦アイランド_ケープタワー



駐車場付帯率と設備仕様の変遷

のらえもんさんがブログで上げてる、東京フロントコートですね。
東京フロントコート リンク元:マンション購入を真剣に考えるブログ

このマンションの竣工前後に出来たプライヴブルー東京とスターコート豊洲も全て自走式駐車場100パーセントです。
参考ブログ:なぜ最近の駐車場付帯率は低くなっているのでしょうか?

そう。だから「どうしても車が欲しい」ってなった時には新築マンションは選べなくなりますね。

子どもがいて家族3人以上で過ごそうと思ったらどうしても70平米近くは必要なんですよね。

坪単価上がって、もう面積絞れる限界まできたんで、「あなたたちには駐車場無理です」って、駐車場は減らしてきてるわけじゃないですか。その台数で収まってくれないと困るから駐車場代も高かったりする。

私も実はそうなんですけど、どうしても仕事とかで車が必要な人っているじゃないですか。「田舎にしょっちゅう出掛けなきゃいけない」とか。でもどんどん駐車場って無くなってきてるし高くなってきてるから新築では選択肢がなかなか無い。

今、月4万とか、そんなん結構ありますよね。

豊洲あたりだっていまの新築マンションだと平気で月3万ぐらいしますよ。そういう方向で考えると「駐車場代が安い中古マンション」って有りなんです。

設備とかが古いのはちょっと目をつぶって(笑)

そうそう。

まあ設備も築年数によりますけど、やっぱ10年超えてくるとどうしても古めかしい感が出ちゃう。その辺で「新築のほうがいい」って人もいるでしょう。

でも東京フロントコートとか坪200万でキッチンはジーマティック入れてたと記憶してますよ。
ジーマテック リンク元:http://www.s-and-h.jp/

あの当時はジーマティック導入してる物件多かったですよね。

そうそう。でも中古だから安く設定して売れるように頑張らなきゃいけない。その一方新築だと豊洲って名前が付いてれば高く売れる時代になったから「内装や設備のレベルはちょっとプラスチック風でも大丈夫」ってなってるわけで…。

「『豊洲であること』がプラスになるかマイナスになるか?」っていうのは、単に時期の違いっていうことですよね。

「◯◯豊洲」って付けたら値引きしなきゃいけないところから、僅か5年で地名にプレミアムを付けて、住所が東雲なのに直近駅である豊洲を名乗らせるとこまで行ったんですよね。これは間違いない事実です。

当時の東京フロントコートの時代っていうのは、まだ結構モクモクしてたわけですよね。

当時もう工場は稼働してなかったから、モクモクはしてなかったんだけど、ららぽーとが無かったんです。建設は決まっていたけど車無しでは生活できなかった。

なるほど。土地に生活感がなかったと。

当時の豊洲、何も無いじゃないですか。だから駐車場を100パーセント付けなきゃ売れる場所じゃなかった。

駐車場もそうですけど、はるぶーさんがおっしゃったように、新築は専有面積が絞られてきちゃってるんで「広い部屋が欲しい人」は、新築ではなかなかいい物件に巡り会えない。なので中古も探すべき。ひと昔前は80~100平米、いや100平米超も結構ありましたからね。

それはありますね。

タワーの角で広めの部屋って、もう新築では存在し得ないんですよ。瞬時に億超えちゃうから最上階近くの王様住戸にしか設定できない。

「四隅全部堅気は買えません」って感じになると、港区とかの超一等地以外ではなかなか完売しないから、角部屋でも70平米そこそこで作るしかない。1平米100万円時代のタワーって、少し無理があるんですが、そこは致し方ない。

今、グロスの値段を抑えるために狭い部屋が多くなってますけど、100平米とか120平米の広い部屋の需要も有るじゃないですか。でも新築だとその広さはほとんど無いから、結局そういった広い部屋の需要に対応するのは中古しかないっていうのはありますね。



お得な築年数ってある?

しばらく前からブログで僕が提唱してるのは、築20年の中古です。

築20年っていうと95年?

1995年あたり。

築20年ぐらいで下がりづらくなってるっていうデータがあるよね。
2011年中古マンション築年別平均価格 リンク元:https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

バブルの弾けたちょっと後ですね。

二重床二重天井の概念が微妙に無い頃なので物件によっては天井高が2.75m有ったりします。今より天井高は高いけど、二重天井じゃないから梁と柱がすごい出っ張ってます。

でも住友とか二重床にしたのごく最近ですよね。関西は別に二重床をありがたがる風潮は無いんだけど、都内の都心物件でも普通に直床でした。床を全部二重化したのはほんの10年ちょっと前だと思います。

20年前だったらたぶん「シティハウス○○」じゃなくて、「○○シティハウス」ってなってるかもしれないですね。パークホームズとかもそうですけど、どっかの時点で逆になってますよね。

それで、20年前のやつをスポット的に変えるんですよ。例えば「キッチンとトイレだけ変える」とか「浴槽の入れ替え」とか。後は和室だったら壁紙張替で結構良くなります。

畳入れればいいです。

そう畳入れりゃあ新品になるし安い。内装って安く納めようと思えばいくらでも安く納められる。

今はリフォーム費用以上に新築物件が高騰してるんです。築20年くらいだと3割4割物件価格が安い。郊外ならそれ以上差がついてるところもある。最近それがお勧めかなってブログでも書いたところです。

なるほど。

10年じゃなくて20年?

10年より20年がおいしいんです。

20年超えるとほぼ土地代とは言わないまでも建物のひと昔前感が強くなり、ある種のプレミアム的なものがほぼ消えちゃうからね。

20年経って価格が下がったところからさらに20年、築40年まで東京では行けちゃいます。築40年のマンションを買うとぼろぼろで上から水が漏れてきそうな気がするけど、20年ならまだもつじゃないですか。築20年は結構おいしいんですよ。
2011年中古マンション築年別平均価格 リンク元:https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2012_07.html

ただ、一応データとして気を付けるべきなのは「同じ物件」が築年数による減価で下がってることを表しているデータじゃないという点です。

違いますね。

個別性の話ですよね。

築5年の価格水準と築20年の価格水準は別の物件のものということです。

例えば、東京カンテイの10年物駅別データあるじゃないですか。あれって「その駅のナンバーワン物件がその年に分譲されてるから高くなってるだけ」ってケース、結構あるじゃないですか。

めっちゃありますね。あとランニングコストの影響もあると思うんです。

修繕費が高くなる…。

最近ははるぶーさんのおかげで管理組合が以前よりもクローズアップされてて「早いうちに積立金を上げるマンションが多くなってきた」とは思うんですけども…。

大規模修繕の一時金とか…。

まだまだ「20年やそこらで積立金が5~6倍とかになる物件」が多いんです。でも積立金が上がっていく前の築年数においてはまだまだランニングコストは安く済むので、その分「物件価格が少々高くとも手が届く」ということが起こり得るわけです。

もう一点言うと、賃料も20年ぐらいまでは築年数の経過と共にガッツリ下がってくるんですけど、20年以降は賃料もほぼ一定になるんですよ。

賃料がガッツリ下がった時点が20年なんで、利回り的には20年のお得感っていうのはそんなに無く、さらに言えば、賃料が下がった上にランニングが上がってるんで、実利回りへのインパクトって凄く大きい。そういう影響で、築20年って結構リセールが安くなってるのかなってとこもある。まあ、実需ならデメリットは少なくはなりますが。
三大都市圏主要都市別築年数による賃料原価率 東京カンテイ プレスリリース / 分譲マンション賃料の徹底研究(属性分析)2014年5月7日
出典:東京カンテイ

マンションの値段は、ランニングコストも全部含めたうえで「リアルな利回りの何倍なのか?」で値段が決まるように今なってきてる。みんなバカじゃないから、妥当なところに落ち着いてるとは思うんですけど。

ただ、例えば管理組合やってる者から見ると「ずっと修繕積立金を貯めてきました。組合は1戸あたり100万円持ってます」ってマンションと「1円も持って無いんで一時金100万円ください」ってマンションの値段は違うはずなんだけど、多分ちゃんと100万円は違わないんですよね。

そこ、買う時には見えないですよね。

見えないですね、というか見ないですよね。実は20年目に買ったら4年後の24年目くらいに間違いなく2度目の大規模修繕が来るわけですよ。「ここの管理組合は金持ちじゃん」みたいなマンションはよーく調べれば本当は分かるんですけどね。

中古で買う時には管理に関する報告書なんかを出してもらってよく確認すべきです。

通常総会の議案書にマンションの財政状態は出てますから、それを見れば分かります。本気で購入するなら取り寄せてみるんでないかなあ。

それで「いくらプールされてるか」を必ず見たほうがいいですよね。

中古物件っていうと「管理状態はやっぱ絶対チェックしないと」とは思うんですけどね。特に20年目あたりで「財政状態は良いのと悪いのに二極分化してくる」から。

明確に見えてくる…。

さすがに初回の大規模修繕ができないという設定はめったに無い。ただそのあと管理組合がのほほんとしてて何も対策しないと2回目あたりで大体やばくなってくるんですね。



マンションマニアさんお買い替えの巻

マンマニさんが近況報告でお話してた「中古物件を立て続けに逃した話」も聞きたいですね。

中古で狙ってるマンションが三棟くらい有ったんです。その物件の近くの大手仲介会社に「これ出たら教えてくださいね。ローンはこういうのでもう通せますんで」って事前に言っといたからネットに出る前に連絡が来たんですが、その部屋の初日公開日に自分のスケジュールがたまたま合わないだけで、もう一番手になれなかった…。

それは合わせなきゃダメでしょ。

絶対に自分のスケジュールを合わせないと。

電話が来たら即訪問。

本当にそれぐらいしないと…。

無理、無理。

それはしょうがないですよ。

俺、ブログに中古の買い方書いてるじゃん。スケジュールは絶対に合わせろって。

合わせられるような職業だったら、絶対休んで行ったほうがいいですよね。1日遅いだけで三番手とか四番手とかになってしまう。

なっちゃう。本当においしい物件だと、初日に三番手、四番手まで申し込みが入っちゃう。

初日に行った人で決まっちゃうから…。

一番ショックだったのは「頼んでいた大手仲介でなく全然違う場所の仲介で売り出しが始まっちゃって一番手がとれなかったこと」。大手仲介だけでなく違うところにも頼んでおけば良かった。

終わってから情報をレインズに出す業者とかいますから。もう自分のとこで決まってるんですけど「一応アリバイ的に1回載っけます」みたいな。載った初日に電話したら「これ終わってるんですけど」とか言われたり…

売りを頼まれた仲介屋さんは、ネットに出す前に見込み客に連絡しちゃうんですよね。

仲介手数料は両手取りたいから「他には情報出さずに元付けの方が決めちゃった」みたいなそういう話でしょ。

不動産って「普通では掘り出し物件は手に入らない」っていうことですね…。

しかも僕らみたいに目肥えてると、余計に価格の基準、つまりハードルが高くなるんで、仲介会社側も僕らよりも先に「もうちょっと相場が高くても買う人」に連絡したりしますから。「即決レベルの金額のもので連絡が来る」って少ない。



仲介の心理から読むお買い得中古の買い方

まあとにかくヤフーとかスーモで探すのではなくて、「ローンの事前審査通しておいて、仲介会社に条件を連絡して待つ」っていうのが一番だろうなと思いますね。

「この物件をこの価格で」とか「この階が出たらもう買います」みたいな話ですよね。営業だって「手間がかかりそう…」とか「断られるかも…」って思ったらあんまり優先したくないですから。

「この駅で徒歩何分以内で何平米で○○円だったら買うから教えてくれ!」って言っとかないと…。

ある程度「もう任せる!」みたいな感じでやらないとね。営業としても、せっかく教えたのに「やっぱそれいいっすわ」って断られると「なんだこいつ?」ってなっちゃうじゃないですか。

「なんだこいつ?もう連絡しねーよ!」みたいな(笑)。

統計を見ると中古物件の成約価格データは、大体売り出してから10日かかるごとにマンション価格の1%づつ下がっていきます。月で約3%。3ヶ月売れなきゃ不人気物件ってことで、1割下げなきゃ売れないわけですよ。

「自社系列物件は仲介手数料2割サービス」なんて良く有るんだけど、そんなサービスに惹かれて、優良な見込み買い手客をろくに抱えてない弱小な会社に頼んだりしたら大変です。

仲介手数料3%分の2割サービスって0.6%ですから…。売るのに1週間かかったらもうメリットなくなります。1ヶ月かかったら大損…。

重要なポイントは「中古マンションの値段は鮮度が命な刺し身と一緒」。「今日の値段と明日の値段は違うんだ」っていう認識は持って欲しいなって思うわけです。

売る側も買う側もね。

だから「来週末になったら行きます」とかそういうこと言っちゃダメで、とにかく「仮病でも何でもいいから見に行け」と。そうじゃない限り、絶対掘り出し物なんて当たるわけないですから。

「自分が安いと思う物件」って他にも「安い」って思う人はたくさんいるんで、出遅れたら先に取られて終わっちゃうんですよ。やっぱりそこはなんとか都合付けるしかない。都合付けない限りは他に取られちゃう。競合相手は都合付けてくるわけですから。

でもそういうと「これは買いましょう!」とその場で即決できる「相場観」が必要になってくるわけですよね。それは上級編の話にどんどんなってくるわけで…。でもまあ「これは安い!」って即分かんなかったらダメですよね。

中古っていうのは新築とはまた違うスキルというかタイミングが重要ですね。「判断の速さ」と「その判断の正確さ」が必要になってくる気がしますね。



モモレジさんの視点

僕は、初心者の方には基本的に新築をお勧めしてます。中古って初心者には難しい。新築のように透明性のある価格表とかもないですし、同時期に売りに出てる物件って大規模でも同じマンション内ではせいぜい数件しかない。

そんな中「相場を的確に見積もる」って初心者には難しいですよ。それに新築だったら基本的に南東角とか良い条件の部屋の人気が高くなることが多いですが、中古は南東角がその時売り出されていなかったら「南西角や南向きの中住戸で手を打つのか?」って話も出てきます。

方位や階、角とかの価格差とかが分からない…。

仲介会社の営業さんから「今このマンションで売りに出されている中でこれが一番条件がいいですよ」って言われたら、今買わないとこの後これよりいい部屋がすぐに出てくるかどうか分からないから「ちょっと高くても買うべきかな」みたいな気持ちになったりする。そういう意味でも初心者にはすごく判断が難しい。

一次取得には向かないところがありますよね。

僕は向かないと思うんですよね。

そうなんですよね。

あと初期費用つまり仲介手数料が、新築の修繕積立基金なんかと比べても高くなるケースが大半ですので、単純に「物件価格が安いから」って飛びつくのは疑問。なので、ある程度経験を積んだうえで中古にチャレンジしたほうが、安心感はあるかなって思いますね。

「新築が買えなくなったから中古に行くしかない」ってケースも有りますよね。

まあ、グロス価格の問題ですよね。

あとはその地域にもう新築が無くて「選択肢が中古マンションしかない」って場合もありますよね。

都心とかだとざらですね。

ジモティーで「そこでしか決めない」っていう人が「でも新築は今出てない」ってなったら、もうしょうがないですよね。

あと、当たり前ですけど中古だとすぐに住めます。すぐに家賃を払わなくてもよくなる。

大規模タワー物件とか、契約して住めるまで2年なんてざらですから、それは大きいです。

「スーモ新築情報は紙媒体まであるけどスーモ中古情報はない」ってことのは、結局「中古の売り主でそれだけお金出す人がいないから」ってことですね。だから情報が伝わらなくて余計にブラックボックスになっちゃう。

レインズも「専任だったら成約価格を載せなきゃいけない」んですけど、成約価格を載せて欲しくない人も多いんで、専任だった場合でも「改めて一般で再契約してもらい成約事例を載せないでもらったり」とかする。プロやセミプロがかかわるケースってほとんど成約事例に載らないですよね。

消しますね。抜け道を知ってるから。

なぜ「専任媒介を取り下げて一般媒介で契約する」かはググってください(笑)。

なので、あそこに載ってる価格を鵜呑みにするのはよくないです。

こういう成約事例とか売り出しとかのデータをいろいろ拾ってきても、それで把握できることっていうのは「一部であって全部ではない」ですね。

そうですね。どっちかっていうと安いものが載りづらい。結果的に高いのが多くなりそれで相場を見誤ることも無きにしも非ず。

あと、会社によっても登録するかどうかは違ってる。某住友とか本当は安いのに平気でめちゃくちゃ高いのをレインズに登録するから。「これはまずいな」っていう神経なしに登録するからなあ。

次回の座談会

座談会はまだまだ続きます。次回はさらにマニアックな発言も飛び出したりします。

スポンサードリンク