「ちょっと得するマンション選び」の第21回となります。

前回「マンション価格は足し算引き算ではない」という点について述べましたが、今回はその続きとなります。

⇒ちょっと得するマンション選び（第20回）マンション価格は足し算引き算ではない

デベロッパー側はマンションの総合力を足し算引き算で見込むものではありませんので、物件全体の「平均価格（平均坪単価）」が基本的に足し算引き算で決まるものではないのですが、理由の違いこそあれ「個々の住戸の価格も同じように足し算引き算では決まらない」という点が今回の主眼となります。

タワマンの低層階や北向きなんかがまさにこのケースなのです。

眺望に大きな差がないと仮定すれば都心タワマンであっても日照は価格に少なからず反映されるわけで、例えば北向きと南向きの中間的な値付けとなることが少なくない「東向き・西向きに比べ南向きが5％高、北向きが5％安」などとなるのですが、北向きがそれ以上に安い単価設定となることは少なくありません。

なぜなら、販売上「パンダ部屋」が必要となることが多いからです。

パンダ部屋とまでは言わずとも、ちょっと得するマンション選び（第2回）で言及したように大多数の人は新築分譲時においては出来ることなら条件の良い住戸を買いたいと思うものなので（両親から贈与を受けるケースも少なくありません）、マンション内で条件の悪い住戸と言うのはその条件の悪さ以上に価格で勝負する必要があり、「足し算引き算」に基づいた価格設定は新築分譲マンションの販売上、基本的に合理的なものではないのです。

ここまでの内容を読んで「それって単なる安かろう悪かろうなのでは？？？」と思われた方もいらっしゃるかもしれませんので、もう少し細かく述べていきましょう。

私がオススメしたいタイプの「足し算引き算で価格設定されていない」お部屋というのは要するに「駅近」「タワマン」「大規模」「間取りが良い」など、北向きなどのデメリットを打ち消すことが出来るようなパフォーマンスを持ったお部屋のことであり、物件内では地味、条件が悪いと感じるかもしれなくとも他物件も含めた一般的な基準で言うと全くもって「悪かろう」と感じるようなものではないもののことを指しています。

中でも駅近の大規模物件や高層階にラウンジなどの共用施設があるタワマンなどは典型的なケースで、分譲価格帯は周囲の一般的な物件と大差なくとも、足し算引き算をすると実質的にプラスの価値を感じることができることが少なくないということです。

総戸数300戸を超えるような大規模物件にはこのようなパンダ的な価格設定となった住戸が存在することが少なくないのですが、特に昨今のような市況が芳しくなく売れ行きが良くない時期に分譲開始される大規模物件においては「上野動物園クラスのパンダ部屋（笑）」が用意されることが少なくないですね。

パークタワー晴海や東京ベイトリプルタワープロジェクトなどはその典型的なケースと言えるでしょう。
両物件の最低坪単価のお部屋は、平均的な単価帯のお部屋からどのように引き算（足し算）しようともあの単価にはならないと思います。

パークタワー晴海はパンダ部屋（北向き低層3LDK）と同じ北向き中住戸の1～2LDKの単価が3LDKと比べ1割前後高い設定となっていること（グロス価格が嵩む分、3LDKの単価が安くなることは珍しいことではありませんし、3LDK（ファミリータイプ）なのに日照がないことも影響してはいるとは思いますが、それにしても約1割は大き過ぎます）からも価格設定の矛盾というべきものを感じることが出来るかと思います。

有明トリプルの場合も目立って安いのは広告に「1LDK3,400万円台～」などと書くために設定された最下階のみで、プランにもよりますが条件的に大差ないたった1階上の住戸が100～300万円も高くなっていることからしても理論的に説明できる価格設定では絶対にないのです。

現在は、こういったパンダ部屋に凄い倍率が付くことは珍しくありませんが、タワマン創世記は北向きというだけで人気がない物件もあり、抽選なしもしくは低倍率でこういった住戸を買えることも珍しくありませんでしたね。
今はまだマンション相場が昨年に比べ少し下がった程度の時期でパンダ部屋がかなり目立つため倍率が付きやすいですが、もう少し長期にわたり市況が低調となった場合（2011～2012年あたりがそうだったでしょうか）には、パンダであっても見向きもされない物件も出てきたりするので、そういったケースはかなりの狙い目となります。

まさに「人の行く裏に道あり花の山」というわけですね。

日々情報の伝達速度が増している世の中ですので、ひと昔前より競合が少ないうちに掘り出しモノをゲットできるケースが減ってきていると感じなくはないですが…。

さて、恒例のオマケ写真ですが、昨年の名作マンションハワイ界隈で紹介したアナハがいよいよ閑静間近でなかなか凄い写真が撮れたのでご覧いただきたく思います。

⇒名作マンション訪問【オアフ島界隈】


低層棟の屋上にはプールがあるのですが、こんな感じでスケスケに…。
まだ入居は始まっていないので、誰も入っていませんでしたが、今度行ったときには絶対に見知らぬ人の尻を写してやろうかと（笑）。



出来上がった外観はこんな感じ。ほんと凄いわ。


こちらもどーぞ。

間取りだけでなく、価格の傾向や価格の歪みを記述し、累計2,300棟5,000室超。
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