『超高価格帯住戸の動き』『2億円の壁』『マイホームの特権を活かして最低3年、できれば5年以上を前提に購入がおすすめ』【マンションマニア】

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どうも～！マンション評論家のマンションマニアでございます！

いつもご視聴いただきましてありがとうございます！

今回ラジオ感覚で聴いていただければ幸いでございます。

本日1月16日、とても寒いです。

そして、とても暗い道でございます。安全運転に努めて参ります。

今わたくしは山梨県北杜市におります。

スーパーカブ、ゆるキャン△、monoなど私の好きなアニメの多くが山梨県を聖地としており、訪れる機会も多いです。

今回はスーパーカブのフォトコンテストに参加するべく多摩ニュータウンエリアでの物件調査を終えた後にやって参りました。

次の目的地へ向かう間の時間をつかいまして、改めてのことばかりにはなりますがマンション購入の基礎的な部分、そして近頃のマーケットについてお話しできればと思います。

まず、近頃のマーケットですが、やはり昨年後半あたりから超高価格帯住戸の動きが鈍ってきている印象を受けますし、しばらくその流れが続くのではないかと考えています。

超高価格帯住戸というのは、具体的に3億円、4億円、5億円以上という価格帯。

おそらく今後『都心マンション価格暴落』みたいなニュースを目にする機会が増えると思われます。メディアはそういったネタが大好きです。

ただ、そのニュースにまるまると踊らされてはダメです！！

値下がり～というのはチャレンジ価格が決まりにくくなっただけであり、その売り出し価格が下がっているというだけの話です。

0ではないですけども成約ベースで大きく値下がりしている物件というのは限定的です。

価格暴落というようなニュースを見た際には、それはあくまで売り出し価格が下がっているだけで成約ベースでは昨年と比べて大きく下がっているわけではないということを理解しておくと踊らされずに済むでしょう。

売り出し価格の調整を暴落と呼ぶのはもうやめましょうよね…苦笑

ニュースに踊らされる時間は理想の部屋を探す時間に充てるべきでしょう。

もちろん成約ベースでの値下がりが露骨に出てきた際には私の方でもしっかりと発信します。現状ではそうではないということです。

超高価格帯の動きが今後どうなっていくのか、その行く末を決めるのは春頃から案内会がスタートすると思われるパークコート麻布十番東京だと考えています。

超高価格帯住戸に手が届く方であれば多くの方が狙っているはずです。

個別相談会においても超高価格帯のご予算の方ともなればほぼ必ず話に出るマンションです。

当然そういった方はすでに不動産を所有しており、いわゆるステップアップの住み替えや買い増しとなるわけですがその方々が動くのかどうか。

売り手側も値付けがかなり難しいと思います。ですから案内会までにあまり情報は出てこないかもしれないですね。かなり慎重に慎重に議論を重ねて、そして検討者の様子を伺って販売価格を決めていくものと思われます。

超高価格帯住戸の動きが鈍いことに麻布十番東京が関係していると言っても違和感ないと思いますので詳細発表が楽しみでなりません。

もちろん麻布十番東京に関しても、例えばですが檜町とか青山とかが好きな方にはなかなか合わないでしょうからいろいろと悪口も言われるのでしょうけども規模感も相まって欲しい人はたくさんいますからね。

麻布十番東京に対する富裕層の反応が2026年の都心マーケットの温度計になるのではないかなぁ～と。いう感じですね。

一方で2億円前後の価格帯、いわゆるパワーカップルが住宅ローンで手が届きやすい範囲では動きが良い印象です。

2億円の壁というものでしょうか。

そのため湾岸エリアなどの新築マンションで2億円を超えるような部屋は低倍率、もしくは先着順で購入できるようになってくるかもしれないですね。

今まで大抽選会だった新築マンションが低倍率、無抽選で買えるようになることを不安に思わずに前へ進めるかどうか。

人気だから欲しい、申し込むという方も少ないくない時代ですからね…住みたいから買うということを忘れては絶対にダメです。

その気持ちがあれば低倍率なんてのは喜ばしいことですからね。

確実に手に入るチャンスと捉えるポジティブなマインドセットが大切です。

高倍率住戸を当てることを競ってもしょうがないですから。納得感で選び抜きましょう。

3億円〜5億円超の超高価格帯は動きが鈍化。というか超チャレンジ価格が決まらない。投資的側面や富裕層の様子見が強い印象です。

2億円前後はパワーカップル層が住宅ローンで手が届く限界点として依然として需要が底堅いという感じですね。

あとは株価含めて金融マーケットがどうなるかですね。ちょうど今株価がものすごく上がっていて55000円にタッチしそう、なんなら数ヵ月以内の60000万円タッチも夢ではなくなってきています。

麻布十番東京の販売時に株価がどうなっているのか。このままノリノリでいくのか、世の中的に何か良くないことが起きてむしろ下がるのか。

株価が好調だから必ずマンションが売れるというわけではないですから空気的な部分で買う買わないを決める方も多い超高価格帯となれば影響も大きいですからね。

場所は大きく移り近郊・郊外に関しては比較的平和ですね。

もちろん出てくる新築マンションの価格は周辺相場に比べればお高いにしてもそれは新築である以上当然ですし、当たり前の話ではありますけども都心に比べると上昇率も緩やかです。

視聴者様も郊外派になりませんか？

郊外の素敵な街、マンションたくさん知ってます。

ぜひご相談ください！！

先ほどまで物件調査していた多摩ニュータウンエリアもいいですよ～いかがですかぁ？？(笑)

現在の都心相場を見ていると私は郊外派で良かったとつくづく思います。

とはいえ都心がお好きな方に郊外へ来なよという意味ではありません。

都心が好きなら頑張ってしがみついたほうがハッピーでしょう。

うまいしがみつき方のアドバイスも大得意ですのでそちらもぜひぜひご相談いただければ幸いでございます。

しがみつき方も郊外へのシフトも全力サポートいたします！！

余談ですが私のように自宅は郊外、でも不動産として少し狭い部屋だとしても都心のマンションを1部屋所有するというハイブリッドもなしではないと思います。もちろんレアケースではありますが選択肢の一つとしてですね。

購入する上での基礎的な考え、心構えとしてはいつもお伝えしているところですがマイホームであるということをしっかりと活かすことですね。

マイホームとなれば必要なものです。

その必要なものに対して低金利で住宅ローンを引っ張り賃貸感覚で毎月支払をして残債を減らしていくという簡単な作業です。

物件の価値の下がり方よりもローン残債、元本ですね、その減りのほうが早ければいわゆる住みながら投資も実現できてしまいます。

相場が下がろうがマイホームですから住み続ければ良いわけですからリスクも少ないと。

満足度高い生活をしつつ資産形成もできるかもしれないとか最高すぎると思うのですよね。私はそれを始めて20年超、仮住まいを除くと賃貸生活はしたことがありません。他人のローンを支払うくらいなら自分の所有物にローンを支払ったほうが良いですからね。

自分で言うのもなんですが私が20年以上実践してている残債を減らす簡単な作業という考え方、これこそがマイホーム購入の真髄だと思います。

賃貸だろうと分譲だろうと好きな街で楽しい生活を送れますが賃貸で資産形成はできないですからね。同じ楽しいに資産形成がついてくるとかすごくないですか。

ただ、短期的な考えは危険だと思います。

最低3年、できれば5年は住む前提で買うべきです。

というのも一概には言えないのですが3年住むと諸費用がペイできる可能性が高く、5年住むと残債割れリスクがグッと減るからです。

例えば1億円を変動金利35年ローンで借りた場合、元本は3年後約9300万円、5年後約8700万円、万が一5年後に購入価格より1割値下がっていても負けていないのですよね。

これが10年住めばもっともっと元本は減るわけでよほど資産性が厳しい物件を選ばなければ時間で勝てることがほぼ確してしまうと。

市場が下落しても時間がカバーしてくれるのがすごいですよね。金利も上昇傾向とは言えまだまだ低金利ですからね…相場の下落は時間が買い取ってくれます。

もちろんもっともっと大きく暴落する可能性もあるわけですがその逆だってあるわけで心配しすぎも良くないでしょう。一度下がればまた戻ることもありますからね。

値上がり～とか値下がり～とかそういったことを考えすぎてしまう前に好きな街の好きなマンションで楽しい生活をスタート、それと同時にローン残債を減らす簡単な作業をスタートさせてしまうべきでしょう。簡単な～というのは賃貸と変わらないですよね～という意味ですね。

今のベストを掴むことを意識しましょう。

そして今のベストを選ぶときに数年先も意識してあげれば完璧です。

今のベストを掴むことは未来の自分を楽にしてくれます。

そして、楽しい生活をスタートさせることが資産形成のスタートでもあります！！

マーケットの底を当てるのはプロでも無理です。少なくとも私には無理です。

でも、その方にとっての今のベストをアドバイスすることに関してはとてつもない自信があります。実績もあります。

個別のご相談お待ちしております！！

数字を買う投資家さんはお刺身おじさんへ、人生を買う実需層はわたくしマンションマニアへご相談ください！

まぁもちろん人生で一番高いであろう買い物ですからいつの時代も慎重になりたいという気持ちも分かりますし、今が買い時なんて無責任なことは言いません。

でも、今買わない理由が家賃を払い続けることより重たいものなのかは一緒に検証して損はないでしょう。

マイホーム探しで粗探しする人は幸せになれないです。

購入時点で100点を目指すのは…ほぼ無理です。

80点の納得感で購入して良いのです。日々の暮らしの幸福度でその20点の差を埋めれば良いですし、なんなら100点さえ超えてしまえば良いのです。

話長くなり失礼いたしました。

それでは失礼いたします！ありがとうございました！

■超高価格帯住戸の行く末を占うあの物件　2億円の壁　郊外へのシフト　いつもの住みながら投資話