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どうも！マンションマニアです！
今回ご紹介するのはグランスイート稲毛海岸です！
［物件概要］
売主：丸紅 明豊エンタープライズ
施工：大本組
専有面積：65.79㎡～111.76㎡
総戸数：162戸
規模：13階建て
交通：京葉線「稲毛海岸」駅徒歩3分
所在地：千葉県千葉市美浜区高洲4
竣工：2008年1月
地図はこちらです↓
JR京葉線の稲毛海岸駅南口からロータリーを歩き海浜松風通りを渡ってすぐ、その海浜松風通り沿いに位置しています。駅徒歩3分表記ですが駅前物件と言って違和感はないでしょう。
接道向かいから望む
エントランスホール
線路(高架)がすぐ近くにあるため音ネックは少し抱えるものの緑地を挟むためダイレクトというほどではないですね。
北側緑地
南東・南西・北西向きの設定、北西側の低層棟はパークビューとなるため北方位を呑めるのであればむしろ条件は良いです。
セレモニーホール側から望む
公園側から望む
南東側は道路向かいのヴェルシオーネ若潮跡地にて新日本建設がマンションを建設する計画があるため眺望が変わってしまいますが離隔はかなりとれるため日当たりへの影響は限定的でしょう。
新日本建設マンション建設地
日常の買い物は駅高架下のワイズマート、駅前のマリンピア(イオン)がすぐ近くですし、ピアシティのカスミやザ・レジデンス検見川浜ガーデンズ横(直結)のヤオコーも自転車ならあっという間です。
通学校の磯辺第三小学校は徒歩10分ほど、磯部中学校は2キロほど、散歩やジョギングがてら稲毛海浜公園へ出向ける距離感です。
目の前にバス停留所があります
新築時の平均坪単価は約185万円、現在は坪単価160万円ほどを平均値として動いています。
■動き一例
約75㎡
新築時4100万円台
中古時3600万円台
約75㎡
新築時4000万円台
中古時3700万円台
同面積帯の部屋を借りようとすれば15万円ほどしますから表面利回り5％と『買ったほうがお得』であることが分かります。(家賃補助考慮せず)
築20年が近づいてきてはいるものの逆梁アウトフレーム×ハイサッシのため重厚感があり古さを感じにくいのもとっつきやすいことでしょう。
平均専有面積約80㎡、中住戸でも玄関前にポーチ＆トランクルーム、バルコニースロップシンクなど当時らしいゆとりも感じられます。
当時流行っていたオール電化物件のためそこは好みが分かれますね。
機械式が主ではありますが敷地内の駐車場に空きがあるためカーライフを楽しむこともできます。出入口にシャッターゲートを完備しています。
駐車場出入口
ゲストルーム、パーティールーム、キッズルームなどの共用施設がありながら管理費は㎡単価月額約122円とコストパフォーマンスも良いですね。
修繕積立金は㎡単価月額約272円まで値上げしてくれています。(2年くらい前まで㎡単価月額約172円でした)
マンション価格が高いと言われる時代ではありますがグランスイート稲毛海岸のようにコストパフォーマンスが高い中古マンションはたくさんあります。
こういったマンションを選ぶとTMD(坪単価満足度)の高さにも期待ができるでしょう。
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